東京買房要不吃不喝17年！新屋均價破億日圓　上班族：這輩子沒戲

日本東京的房價問題，已從「貴」演變成「幾乎不可能靠薪水買到」。根據最新統計，2025年東京23區新建公寓平均售價高達1億3613萬日圓，而在大型企業任職、年齡介於35至39歲的上班族，平均年收入約為786萬日圓——換算下來，一間新屋價格相當於年薪的整整17倍，「努力工作也買不起房」的困境，已成無數東京上班族的現實。

20年漲超3倍　早買者意外成「億萬富豪」

這場房市風暴，讓「什麼時候買房」成為左右人生財富的關鍵。40多歲的田畑健太郎（化名）十多年前在東京豐洲購入一戶70多平方公尺的住宅，成交價約6000多萬日圓。如今同棟大樓的市價早已突破1億日圓，扣除剩餘貸款後，帳面淨值增值超過1億日圓。他形容自己「就像中樂透」——而這樣的案例在東京灣岸地區絕非個案。

房地產資訊公司Mercury統計，2000年代初期東京23區新建大樓平均售價僅5000多萬日圓，2025年已飆升至1.7億日圓，20年間漲逾3倍。這徹底打臉日本泡沫經濟破裂後長期存在的觀念——過去日本人普遍認為新屋完工就是最高點，之後只會隨屋齡貶值；但近年的現實完全相反。

租屋vs買房大辯論　過去十年答案幾乎一面倒

過去日本社會爭論不休的「租房還是買房划算」，在過去十多年的東京，其實已出現相當明確的答案。

租屋派認為，買房代表背負30年龐大債務，期間還要自行承擔房價下跌、升息或疾病等風險；租屋可隨人生階段自由搬遷，更符合現代生活型態。然而若單純從財務結果回頭檢視，過去十多年在東京選擇買房的人，多數遠比租屋派受惠——因為房價漲幅實在太大。

39歲的小寺光國（化名）過去長期租屋，但看到公寓價格持續上漲後，最終在2023年決定進場。他說，房貸與房租最大的不同，在於每一次還款都等於增加自己的資產，「某種程度上也是在建構資產」。

這種「半投半住」觀念近年已在日本都會區逐漸普及。LIFULL HOME'S 2025年調查顯示，過去4年曾在東京圈出售公寓的人當中，高達45.4%在買房之初便已打算「有朝一日要賣掉」，高於「一直住下去」的36%。

超低利率時代結束　房市開始出現裂縫

然而，支撐這一切的關鍵條件——超低利率，正在悄悄消失。

日本銀行2024年3月結束負利率政策，此後逐步升息，目前政策利率已達1%，市場預期可能繼續走高。各家銀行也陸續調高房貸利率並收緊放款條件。

市場已開始出現降溫訊號。東京市中心6區中古住宅平均價格今年2月較前月下跌0.2%，為37個月來首度下降；過去領漲的灣岸大樓與港區豪宅，也出現降價案例。

但降溫不代表普通上班族終於買得起。房價因升息而下跌的同時，買方的借貸成本卻同步提高。以貸款1億日圓為例，利率0.5%時每月還款約26萬日圓；利率升至1%，月付便增至約28.2萬日圓。只要薪資仍追不上房價與借貸成本，一般家庭的財務壓力就不會真正消退。

世代落差鮮明　年輕人面對的是截然不同的戰場

東京房市如今出現世代落差極為鮮明的局面——2010年代趁低房價、低利率買進的人，意外累積億元資產；如今才準備進場的青壯年，面對的卻是房價高達年薪十多倍，加上逐步走高的利率雙重壓力。

即使如此，市場仍未完全退燒。房貸業者觀察，今年4月以後平均借款金額仍未下降；東京房仲也表示，純投資目的、開價過高的物件確實越來越難成交，但只要價格稍具吸引力，買家仍會迅速出手。

台灣同樣警鐘大響　雙北房價所得比同樣失控

東京的困境，對台灣人來說一點也不陌生。根據內政部統計，台北市房價所得比同樣長期居高不下，青壯世代面對「努力工作也買不起房」的無力感，早已是台灣社會長期無解的集體痛點。東京的案例或許正在提醒我們——當房市與薪資的落差大到一定程度，光靠市場自我修正，未必能真正解決世代之間的財富鴻溝。