2025年全球豪宅價格平均上漲3.2％，亞太區上漲3.7％，其中東京以單年暴漲58.5％居全球之冠，台灣買家也陸續湧入東京房產。然而，日媒指出，東京豪宅市場正出現一個「有錢也未必買得到」的世界，不向大眾公開發售、僅在私底下向特定客戶銷售的數億至數十億日圓物件。
日媒集英社報導，若要提及象徵現代東京富豪階層的高級住宅，當屬位於麻布台之丘、可俯瞰東京鐵塔的「安縵公館」（Aman Residences Tokyo），坐落於素有「港區地主」之稱的森大廈（Mori Building）耗時30多年開發的麻布台之丘核心，位於高達330公尺的「麻布台之丘森JP塔」頂層（54樓至64樓）。
這棟豪宅於2023年竣工，住戶可從家中俯瞰東京鐵塔，堪稱獨一無二的頂級物件。主打「浮於東京的聖域」、全數91戶的各個單位均由專屬電梯連結，一般民眾連靠近都辦不到。與一般公寓大樓不同，像安縵公館這類超高級物件的價格與格局從不對外公開。
儘管森大廈並未透露銷售條件，但英國房地產巨擘Savills在2025年發布的報告中指出，「頂樓戶以200億日圓成交，換算成每坪單價高達3,000萬至4,000萬日圓以上。」
報導提到，由於售價極為驚人，資金籌措達異次元等級。從登記簿調查抵押權發現，有買家從以私人銀行業務聞名的瑞士外資金融機構取得超過100億日圓的貸款，也有人向大型銀行或地方銀行借款50億、60億日圓。
一名經營上市公司的企業家告訴日媒：「這種房子本來就不是拿錢出來就能買得到的東西。要購買，不只是資產規模，還需要人脈、社會地位等條件。我認為，在真正踏上購買的起跑線之前，對象就已經被大幅篩選過了」，這名企業家本人擁有數十億日圓資產，但他仍笑著說：「以我的層級，根本完全不可能。」
Savills指出：「日本居住著大量超高資產人士，人數與總資產近年持續增加。隨著日本被視為能夠補充資產配置的安全國家、並因此流入日本的海外富裕階層增加，這一族群未來可能進一步擴大。」
根據野村綜合研究所於2025年公布的報告，所謂「超富裕階層」，即扣除負債後的淨金融資產超過5億日圓者，2023年共有11萬8000戶，較10年前增加至2.2倍。這一增幅遠高於淨金融資產介於1億至5億日圓的「富裕階層」之1.6倍，以及5000萬至1億日圓的「準富裕階層」之1.3倍。
野村綜合研究所分析認為，原因包括「股價大幅上漲，使風險性資產的資產價值大幅增加」，以及「日圓貶值，使外幣計價資產的實質價值增加」。
究竟這類型豪宅如何銷售？日媒舉例，由野村不動產開發、於2024年竣工的「Proud 神宮前」，該物件並未使用登記、抽籤等常見的銷售手法，而是如同森大廈的安縵公館，僅向特定客戶銷售，採取了業界稱為「暗盤銷售（Under Sales）」、「內部銷售（Inner Sales）」或「封閉式銷售（Closed Sales）」的手法。
野村不動產社長松尾大作解釋其中原因：「當房產價格達到5億、10億日圓這種程度時，傳統的抽籤銷售方式有時並不適合」；他說：「站在企業的立場，當然也會想宣傳『我們打造了這樣的房產』，但很多客戶希望不要公開自己的私人住所。」
日媒提到，這類型高層豪宅頂樓戶會先舉行富豪專屬說明會，許多戶別未曾暴露於公眾目光下就已售罄。當許多大眾感嘆房價過高買不起時，市中心為少數富裕層開發、暗中銷售的物件卻持續增加。雖然畸形，但這並非日本獨有的現象，而是全球規模正在發生的現實。
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這棟豪宅於2023年竣工，住戶可從家中俯瞰東京鐵塔，堪稱獨一無二的頂級物件。主打「浮於東京的聖域」、全數91戶的各個單位均由專屬電梯連結，一般民眾連靠近都辦不到。與一般公寓大樓不同，像安縵公館這類超高級物件的價格與格局從不對外公開。
儘管森大廈並未透露銷售條件，但英國房地產巨擘Savills在2025年發布的報告中指出，「頂樓戶以200億日圓成交，換算成每坪單價高達3,000萬至4,000萬日圓以上。」
報導提到，由於售價極為驚人，資金籌措達異次元等級。從登記簿調查抵押權發現，有買家從以私人銀行業務聞名的瑞士外資金融機構取得超過100億日圓的貸款，也有人向大型銀行或地方銀行借款50億、60億日圓。
一名經營上市公司的企業家告訴日媒：「這種房子本來就不是拿錢出來就能買得到的東西。要購買，不只是資產規模，還需要人脈、社會地位等條件。我認為，在真正踏上購買的起跑線之前，對象就已經被大幅篩選過了」，這名企業家本人擁有數十億日圓資產，但他仍笑著說：「以我的層級，根本完全不可能。」
Savills指出：「日本居住著大量超高資產人士，人數與總資產近年持續增加。隨著日本被視為能夠補充資產配置的安全國家、並因此流入日本的海外富裕階層增加，這一族群未來可能進一步擴大。」
根據野村綜合研究所於2025年公布的報告，所謂「超富裕階層」，即扣除負債後的淨金融資產超過5億日圓者，2023年共有11萬8000戶，較10年前增加至2.2倍。這一增幅遠高於淨金融資產介於1億至5億日圓的「富裕階層」之1.6倍，以及5000萬至1億日圓的「準富裕階層」之1.3倍。
野村綜合研究所分析認為，原因包括「股價大幅上漲，使風險性資產的資產價值大幅增加」，以及「日圓貶值，使外幣計價資產的實質價值增加」。
究竟這類型豪宅如何銷售？日媒舉例，由野村不動產開發、於2024年竣工的「Proud 神宮前」，該物件並未使用登記、抽籤等常見的銷售手法，而是如同森大廈的安縵公館，僅向特定客戶銷售，採取了業界稱為「暗盤銷售（Under Sales）」、「內部銷售（Inner Sales）」或「封閉式銷售（Closed Sales）」的手法。
野村不動產社長松尾大作解釋其中原因：「當房產價格達到5億、10億日圓這種程度時，傳統的抽籤銷售方式有時並不適合」；他說：「站在企業的立場，當然也會想宣傳『我們打造了這樣的房產』，但很多客戶希望不要公開自己的私人住所。」
日媒提到，這類型高層豪宅頂樓戶會先舉行富豪專屬說明會，許多戶別未曾暴露於公眾目光下就已售罄。當許多大眾感嘆房價過高買不起時，市中心為少數富裕層開發、暗中銷售的物件卻持續增加。雖然畸形，但這並非日本獨有的現象，而是全球規模正在發生的現實。
