▲ 建商調整推案配比、建立市場區隔,商辦及廠辦成最愛。(鉅亨網記者張欽發攝)
▲ 建商調整推案配比、建立市場區隔,商辦及廠辦成最愛。(鉅亨網記者張欽發攝)

2019 年 3 月以來,包括興富發 (2542-TW) 及華固 (2548-TW) 等建商,分別投入 51 億元及 20.55 億元,在北市及新北市新莊購地,建商不到兩周內投入逾 70 多億元購地,主要目的即為切入在大台北都會區需求持續升高的商辦及廠辦需求,也顯見建商依市場需求變化趨勢尋求產品別,也同時建立本身市場競爭的高門檻及資金靈活度。

雖然,全台住宅房市見到止穩,但建商今年以來加碼推案,造成住宅供給量居高不下,據房市市調機構統計,北台灣今年 329 推案預估量為 2225.14 億元,年增 6.11%,是連續 3 年突破 2000 億元大關,顯示住宅推案雖大,但毛利率卻走低;建商逐步為本身產品調整配置,在住宅外,以切入需求升高的商辦大樓為大宗。

目前,台北市 A 辦平均屋齡為 18 年,其中有約 20 萬坪樓地板面積,已達 25 年或以上屋齡,對欲提升辦公空間以打造品牌形象的大企業而言,屋齡偏中高的大樓中,改裝已不足支撐需求,因此紛紛改鎖定新商辦大樓。仲量聯行總經理趙正義表示,去年企業搬遷潮中,多數企業租戶新舊辦公空坪數其實無顯著變化,反映出除擴增商辦單位需求外,更多是企業對新商辦大樓的渴望。

由於台商積極回流,加上外資積極投資台灣,且未來新供給量減少,台北市商用辦公室空置率降至 5.18% 水準,租金價格走揚以東區 A 級辦公室最為明顯,隨著大型企業持續有購置辦公室當總部使用的需求,支撐換屋動能,且今、明年新供給屋仍少,預期辦公室空置率將持續減少,建商也搶搭此商機,大舉投入開發。

建商看好市場商機,興富發 (2542-TW)、華固 (2548-TW)、長虹 (5534-TW)、遠雄 (5522-TW) 、皇鼎 (5533-TW)、茂德建設等,都大舉投入科技廠辦及商辦開發,建案範圍擴及新北市,如茂德在味全新燕廠推出的廠辦總銷金額高達 450 億元,華固 3 月 19 日以 20.55 億元購入新北市原歌林新莊廠土地 4100 坪;華固建設總經理洪嘉昇指出,廠辦興建預計明年第 2 季動工,將包含 12-15 樓的廠辦 2 棟,並以邊建邊售方式銷售,預計總銷金額 60 億元。

洪嘉昇說,台北市廠辦土地日趨稀少,且近 10 年來的新北市工業區土地大量變更為住宅區,造成廠辦等商用不動產等需求大量增加,但供應不足,因此看好新北市廠辦需求。

就近期來看,遠雄汐止「U-TOWN」第 2 期計劃將在今年第 2 季公開銷售;華固在台北市商辦市場,鎖定內湖、大直及台北士林科投園區等地區,今年將有 2 棟商辦大樓開工,預計採先建後售模式。華固總經理洪嘉昇指出,華固成立 30 年,已售出高達 15 棟商辦大樓,對商用不動產領域的興建及銷售,已相當熟稔。

華固今年下半年將開工與建的商辦個案,包括內湖 5 期潭美的段辦公室案,基地面積為 962 坪,可銷售面積為 5000 坪,預估總銷售金額 33 億元;另有承德路 (北士科園區) 商辦合建案,銷售面積 2500 坪,銷售金額 16 億元。此外,華固目前正興建中的大直商辦大樓案「亞太置地廣場」,預估明年完工,大直華固亞太置地建案是華固建設與地主合建,為地上 17 樓、地下 5 層建案,在原估 120 億元總銷中,華固分回約 80 億元,等於持有全案 66.67%。

空軍官兵活動中心地上權標售,元大商銀去年以 82.01 億元的高價,拿下地上權標案,土地單價 719.6 萬,溢價率 123.4%,元大銀此台北市地上權案,也將朝開發興建商辦大樓規劃。

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