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確實，最近聽到關於空屋稅成功經驗，讓許多人為之一振，報載溫哥華自 2017 年，對一年中空置超過六個月的房屋徵收 1% 的稅，又稱「空屋税」，據說已經帶來實質效應，溫哥華市內的空置房產數量，一年內下降15%，也讓其他城市思考是否跟進的可能。不過，在這個成功經驗的背後，沒有說清楚的有三個，第一是每年溫哥華的房產擁有者都必須提交財產狀況聲明，以確定旗下的財產是否需要納稅，空屋自有一套認定標準，當中被視為空置的房產，將會被政府徵收該年度房地產評估應稅的1%，第二是這筆稅收淨收入，會再挹注到其他政府部門規劃的市民居住政策裡，以補強居住缺口，第三，也是最尷尬的，就是這些空置房產也並沒有全部流入租賃市場，因為租賃市場相對複雜，透過稅收並不足以讓屋主有足夠誘因轉進。
同樣的政策，姑且不論國人「上有政策，下有對策」的習慣，從實務面來看，台灣空屋稅的難處有二，其一是如何認定空屋；其二是如何查到空屋。空屋認定除了客觀上空置多久才能被視為空屋，還有屋況的主觀事實，即便是在首善之都的台北市，依舊有許多窳陋不堪，無法居住的住宅，被視為空屋。或許有人會問，這些空屋哪裡來的，除了屋主經濟能力不足，無法修繕維護外，另外還有因繼承共同持有無法處理，只能任其殘破的房產，這類房產恐怕無法再運用，是否要設定相關條件，值得研議。
其二，是空屋查核。目前最常聽到的說法，是透過水電使用，來確認是否有居住事實，但如果合於標準的水電費用高於稅金，屋主會任其荒廢，若稅金高於水電費用，那勢必會出現「空屋不斷電」的規避作為，反而浪費了有限能源。至於人力稽核，是否公部門有這麼多人力，即使有，耗費那麼大資源，是否能夠收到效果，也還在未定之天。
至於前陣子有人討論日本空屋稅讓日本許多業主賤價出售房屋，認為台灣實施空屋稅也可以造成這樣的結果，殊不知日本老屋維護費用高，不像台灣老屋養起來輕鬆，不同的背景下，想要期待一樣的結果，著實沒有那麼容易。在過去的經驗裡，政府只要是透過政治或是租稅手段干預市場，總會出現「種瓠仔生菜瓜」的結果，就像紐約市政府曾經出手干預市場，要求租金訂出上限，結果屋主不願改善居住品質，開發商也不願意投資興建新住宅，自然也無法吸引優質租客進入，導致有租金上限的區域陷入惡性循環。政治手段固然有效，但過往經驗歷歷在目，要出手規畫新政，怎麼能不先做好市調、設下遊戲規則，「說說」容易，「做做」可沒有那麼簡單。
話說回來，一樓店面都還沒有想清楚要不要空店稅，就另起爐灶討論起更難稽核的空屋稅，長此以往，幾次下來，民眾也就不當一回事，不過這些年，政府風向球拋成習慣，沒人把政府當作一回事，政府自己好像也漸漸習慣沒把自己說些甚麼當作一回事了。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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