名家論壇》徐佳馨/新疫情下的投資思維

名家論壇》徐佳馨/新疫情下的投資思維

文 / 徐佳馨

calendar_today2020-02-12 10:00:49

▲新型冠狀病毒衝擊股、房二市。(圖/Unsplash)
▲新型冠狀病毒疫情衝擊股、房二市。(圖/Unsplash)
今年甫開春,新型冠狀病毒疫情來得又快又急,不過隨著訊息越來越多,投資市場上的恐慌似乎不像剛開始那麼明顯,幾週下來,股、房二市在震盪中逐漸找到步調,即使還不能說走出陰霾,可是少了恐慌性,多了安定感,換句話說,如果沒有更新的狀況,想要賺到資訊不對等的財富,並不容易。
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從開工以來,成屋市場雖然初期看屋量減少,但隨著台灣疫情受到控制,許多打算購屋的人紛紛走出家門,看看有沒有便宜可撿,雖然結果讓準買方們失望,卻也讓業者感受到剛性買盤依舊在的現實,對未來的市場也多了幾分期待。
從行為財務學的觀點來說,讓投資者違反財務原理「買低賣高」,而不理性的採取「追高殺低」策略的主因,來自對於未來的不確定性,產生過度悲觀或樂觀的預期,更進一步產生市場泡沫或是崩盤,在眼下這個情境,除非有更新更無法控制的狀況發生,不然有了前一次SARS的經驗,消費者了解疫情終將過去,不確定性降低之後,自然不容易發生錯賣或錯買的狀況。

那麼,如果要投資,在這個時間點有便宜可撿嗎?

與其說要撿便宜,在大難來時,若以投資思維,更該思考的是撿「務實」的標的。

因此,個案本身主客觀條件,例如生活機能、規劃、管理等,若真的有價格修正,在預算許可下,寧可用多一點資金去取得相對比較優質的個案,這類在修正期間相對跌幅小,未來若是遇到好時機,增值能力反而強。

在住宅類型中,由於剛性需求仍在,低總價、中小坪數的產品在日後仍有支撐買盤,三四房換屋產品也有些看頭。但豪宅產品的後勢頗值得留意,主要是豪宅買方不少多有生意要做,疫情最大的衝擊並非疫情本身,而是因疫情停工所造成的供應鏈斷鏈,可以預期的,疫情拖得越久,對經濟影響越大,比起買豪宅,這些準客戶在這當下或許更想要留存現金,無論是自己周轉,或是伺機進入投資市場套利,都將影響到豪宅市況。

在商用類型中,未來兩三年間的商辦、廠辦仍有需求缺口,中國現階段所面臨的嚴峻考驗,也將使得業主們思考轉進其他區域的可行性,在此狀況下,或許真有可能回來台灣,讓台灣走出個十年大運。不過,這關鍵在於蔡政府是否能夠把握得住如此契機,把廠商留下來,想要轉進這類產品的投資人,倒也可以多方留意。此外,值得注意的是疫情發展下讓零售市場產生質量的改變,有準備的大資本業者們,在此時機中或許會觀察到,疫情衝擊下,實體通路總是最受傷,也因此可能加大虛擬通路的力度,進而增加對物流用地的需求,換言之,除了特殊商圈,或是特殊經營業態,零售店面長線發展著實難以期待。

相較於其他投資,不動產對投資人最大的壓力就是在於個案差異大和變現難度高,因此若想要危機入市,與其說是看價格,不如說是看趨勢,雖然這世間天災人禍大同小異,但老想著危機入市發大財,卻不問背景變化與社會發展,好聽點說是一廂情願,說得不好聽,那不就是一件緣木求魚的事嗎?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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