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延續2021年基調，各方對經濟表現是樂觀的。國內疫情減緩，對外貿易也在主要國家推動基礎建設與數位轉型下穩健擴張，這讓主計總處、中央銀行分別預測2022年台灣經濟成長率為4.15%、4.03%，國內智庫普遍也預測明年有4%以上的成長。不過，全球原物料價格飆漲，加上基本工資、軍公教與民間公司薪資調升，也將增加消費需求與物價壓力，2022年CPI持續上漲並續高於2%以上的通膨警戒線。
雖說基本面好，在新的一年仍有三大負面因素必須留意。
其一是政策的不確定因子。
明年唯一能確定的就是打房將會持續。
無論是增加負擔，例如減少不動產成本扣除額，延長持有期間，擴大國內法人與預售屋等作法，同時，囤屋稅也獲得包括高雄，台南等地方政府的承諾施行，前者讓房地產交易行為出現改變，後者箭在弦上，雖有負面效果，但整體影響有限。此外，針對內政部禁止預售屋交易，禁止炒作和最高關三年等五大重拳，與財政部鎖定多戶持有者與短期交易等被視為投機炒作的操作，嚴加稽查等作為，將會改變房地產交易生態，短期內促使投資者轉入成屋市場。
其二是銀根緊縮與升息產生的負面效應。
隨著央行與各部會持續緊縮銀根，許多區域銀行貸款鑑價追不上房價飆漲速度，新的一年這種狀況可能會持續，加上央行升息在即，且可能充分反映在房貸利率上，無論自用與投資者都要特別留意財務狀況。
其三是工料雙漲下產生的交易新誤區。
面對原物料飆漲與缺工缺料，購買預售屋的民眾要特別留意打房政策之外，建商的體質是否如期交屋，當升息壓力與貸款融資受限的雙殺來臨下，很可能還沒殺到投資客，就已經讓體質不佳的建商先不支倒地，這也是下階段購買預售屋的買方，最需要留意的地方。
在憂愁之外，依舊有些事情可以期待，特別是各地重大建設支票在打房政策背景之下，將出現新的化學變化。
不僅是中央政府推動的大南方計畫和園區話題會是下一波資金轉進的主流，足以成為南部成長的引擎，目前正在大興土木的桃園與台中等地的捷運，也會為區域帶來更多話題與期待。
當然，某些人已經發現，為避免住宅被炒作，目前多數政策只有對於住宅限制，換言之，不在政策限制內的產品會是當紅炸子雞，這也會使得商用表現持續加溫，同時在長期作戰與資金避險思維下，土地依舊是許多鍾情不動產投資的心頭好。為了鼓勵都更，有牽涉到重建話題的不動產標的具頗具賣相，打房哀鴻下，這些門檻更高的不動產將成為資金轉進的新樂土。
總體而言，台灣房地產市場表現上，新的一年表現依舊讓人期待，以目前主客觀條件下，交易量可能因為交屋受限與政策打壓有所影響，北溫南熱態勢不變，自用者不追高卻可以擇優進場；投資者要以健康的財務狀況與心態以呼應政策的方式進行操作，依舊能有抗通膨空間。
最後，在新的一年，期許台灣會越來越好，也祝福讀者自用或投資都能透過好標的，在致富路上穩健前行。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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