名家論壇》徐佳馨/下半年房市反轉?三大指標當風向

▲從四月開始,房地產市場交易狀況轉涼態勢明顯,四、五月六都買賣移轉連續兩個月表現不佳,月增幅呈現震盪趨弱態勢。(圖/NOWnews資料照片)
▲從四月開始,房地產市場交易狀況轉涼態勢明顯,四、五月六都買賣移轉連續兩個月表現不佳,月增幅呈現震盪趨弱態勢。(圖/NOWnews資料照片)

文/徐佳馨

從四月開始,房地產市場交易狀況轉涼態勢明顯,四、五月六都買賣移轉連續兩個月表現不佳,月增幅呈現震盪趨弱態勢,在此同時,建商們在520檔期也轉為保守,許多人都在問,到底房市要走下坡了嗎?

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確實,在整體經濟數據不如預期下,若說要房市價量再創新高,並不容易,而是否震盪向下,目前的確是一個拐點,往後如何發展,有三大指標可以留意。

其一,是整體經濟表現。

相較於年初預期,今年似有開高走低之勢,不只主計總處最新經濟預測對於各季的民間消費實質成長出現全面下修,中經院最新的台灣非製造業經理人指數(NMI)似乎也看不到下半年出現報復性消費跡象的可能性。「未來六個月展望指數」,不僅已連續二個月緊縮,5月指數續跌9.9至35.8,為2020年6月以來最快緊縮速度,且包括:住宿餐飲、金融保險、批發、零售、資通、運輸倉儲、教育暨專業科學、營造暨不動產等八大產業也都全數回報呈現緊縮,不難看出內需產業廠商的悲觀氛圍,而這也是八大產業自 2021年6月以來首次全數回報未來六個月展望呈現緊縮,影響所及,各國目前對陷入停滯性通膨憂心忡忡,若真的發生,無須過多打房調控,房市很難在蕭條中一枝獨秀。

其次,是央行理監事會對升息與打房的態度。

雖然楊金龍總裁認為未來台灣貨幣政策要往緊縮方向走,在抗通膨與護經濟的十字路口,央行升息幅度大小,與相關貨幣政策應對,其決策會是購屋人信心的一大考驗。另,在六月理監事會是否搭配包括縮短房貸期限、針對六都及新竹縣市等加碼祭出第二戶房貸成數限制;鎖定局部漲幅較高地區、六都或是全國,採取房貸成數控管措施的第五波房市調控,將是日後房市向上或向下的重要指標。

其三,是平均地權條例修正案是否如期過關。

原本規劃在5月份進入立法院內政委員會排審的《平均地權條例》修正草案被迫延至9月會期再排審。本次修法最受矚目之處,在於對炒房者進行史上最大重罰,並全面限制預售屋及新建成屋換約轉售,同時針對私法人購屋採許可制,至少持有五年才能轉手等,由於規定嚴苛,姑且不論最後執法狀況如何,目前已有達到恫嚇效果,只不過若9月會期再次延宕,不僅是投資客多了喘息與逃生機會,即使成交量下修,價格也不容易在短期內出現明顯反應。

綜觀三大風向指標,在台灣這個淺碟市場,整體經濟、政策態度與民間信心對價量影響甚鉅,政策態度掀起瞬間波瀾,民間信心決定短期價量,可最終只有整體經濟表現,才能確定長期走向,現階段即使有工料雙漲與通膨壓力兩大理由力撐房價於短期不墜,但中長線來說,台灣好不好,民間購買力強不強,才會是房市是否有動能的關鍵因素。

平心而論,下半年房市在價量背離的現況下,又逢通膨削減買方消費力,加上股市不振,銀行端緊縮銀根,交易價量愈高不易幾成定局,除非又有其他利多帶動,不然很難一飛衝天,至於民眾最為關注的價格是否有機會跌到甜蜜點,端看賣方的信心和口袋。

至於有人問起大選會帶動房市嗎?

坦白說,當房市高到一個望價興嘆的地步,選舉成為情緒與精力出口,大家還有沒有那麼樂於買房,大家心中都有數。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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