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但他卻直言,台灣大部分的老房子,注定難以都更。分析以下3原因:
1.最多都更案的區域,不是最老舊的,而是房價最貴的
以台北市為例,依據2023年Q3房屋稅籍住宅類資料,平均屋齡最老舊的區域,依序是屋齡41年的萬華區(屋齡40年以上占64.32%),屋齡40年的士林區(屋齡40年以上占59.22%),以及屋齡40年的松山區(屋齡40年以上占57.53%)。
但依據近十年台北市已核定都更案件資料,已核定都更案件,最多的是房價最高的大安區118件,然後是中山區110件以及中正區85件。平均屋齡最老、40年以上老房最多、最需要都更的萬華區,都更件數只有52件,在台北市12個行政區排第11名。
理論上,越老舊的區域,應該越優先都更。但現實是,建商不是做公益的,決定進不進場,不是看房子老不老,而是看有沒有錢賺;就算房子又老又舊,如果區域沒有開發潛力,房價不夠高,建商無利可圖,也很難有建商會來整合。
2.如果周邊還有其他可開發土地,都更案不可能多
依2023年10月資料,自1998年都更條例施行以來,全台累計核定之都更案共1,115件、其中台北市都更核定案件622件最多,占55.78%、其次為新北市206件、台中市112件;六都合計1,058件,占全台所有都更案94.89%。
「數據很清楚,都更條例實施這麼久,六都以外還是幾乎沒有都更案」,因為台灣大部分縣市,不論是未完全開發區域或是新開發的重劃區,可開發用地都還有,建商若想蓋房子,直接買素地就好,既然不缺開發原料,恐怕不會輕易自找麻煩,碰需要時間整合的都更案件。
3.頂樓有加蓋/一樓作店面,很難配合都更
如果要改建,危老必須取得100%屋主同意,都更至少也要80%以上;如果公寓有頂樓加蓋,或是一樓是店面,通常會影響屋主的配合意願,較難達到同意門檻,提高改建的難度。
頂樓加蓋雖然沒有登記,但實際使用面積大,都更後無法一坪換一坪,頂樓加蓋屋主一般都會猶豫;而店面是屋主的生財工具,都更時必須搬遷,造成客戶流失;改建以後,分回面寬和室內面積反而變小,店面屋主常會覺得並不划算。
所以如果想買老公寓賺都更財,可能要看一下,是不是有店面或頂樓加蓋,地點普通,房價不高,周邊又不缺土地,「這種老公寓想要都更,除非自費,否則可能沒你想像的容易喔」。
阿宅最後提醒,有人依目前都更的速度評估,老屋想要全部重建,恐怕要花幾百年時間,而其中最殘酷的,是有些老房根本連都更的機會都不會有。