建商破產怎麼辦？她擔心拿不回頭期款　不動產律師曝「解決辦法」

購買預售屋有一定風險，除了不知道蓋出來的品質如何，還有建商破產、倒閉的風險。有網友在Dcard詢問，她已經付了頭期款買建商的新成屋，但還是有少部分沒有完工，近期卻得知建設公司要宣布破產，不知道要怎麼處理。不動產專門律師林明忠就提供遇到建商倒閉的應對方法。

一名女網友在Dcard發文表示，她已經付了頭期款購買新成屋，但仍有少部分未完工，如電燈、紗窗、電捲門之類，目前正在貸款審核中，尚未交屋，近期卻得知建設公司因資金周轉不足，要宣布破產，「擔心房屋被法拍又無法拿回頭期款，應該要如何處理？要直接通知消保官嗎？」

買預售屋如果遇到倒閉，留下爛尾樓怎麼辦？林明忠律師表示，民眾已經付出的頭期款能不能拿回來，必須先確認自己跟建商的履約保證機制是哪一種，不同的履約保證有不一樣的處理方式。

履約保證機制是什麼？
履約保證機制是為了避免建商拿到消費者的購屋款，卻沒有把錢拿去蓋房子，而是私吞，於是政府會強制預售屋建商賣預售屋時，要把消費者先支付的價金使用履約保證機制。

1、不動產開發信託：由建商或起造人將建案土地及興建資金，信託給某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。信託機制中縱使有續建機制，但如果建商倒閉，建經公司若評估建案接手的續建風險高，通常也有決定不續建的權利。

2、價金信託：消費者將價金匯至履保帳戶，建商將價金交付信託，由銀行負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜，以達專款專用之目的。

3、價金返還：消費者將價金匯至履保帳戶，由銀行負責承作價金返還保證。跟價金信託不同之處在於，建商在完工交屋後才能支用價金，施工期間除非另有約定，否則無法動用價金。但價金信託則是在施工過程中，就可以依照工程進度向信託帳戶申請支用價金。

4、同業連帶保證：建商與依公司章程規定得對外保證之同業同級公司等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持契約向上列公司請求完成本建案後交屋，上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。

不過所謂同級同業公司可能也是建商的關係企業，若建商出事，擔任擔保公司通常也會一起出事，或擔任擔保的公司也無力履約。

5、公會連帶保證：預售屋由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持買賣契約向加入公會保證協定之其他建設公司，請求共同完成建案後交屋。

如果建商真的倒閉或沒有履約保證怎麼辦？
1、對建商提告：就算建商跑路了，建議還是對建商提出解約和返還價金訴訟，不過建商通常不會出庭，而且建商違約事實明確，通常可以拿到勝訴判決。如果未來建商仍有部分財產可供清償債務，消費者提告才有拿回錢的機會。

2、對信託公司或銀行提告：建商倒閉後，消費者會希望直接向信託公司或銀行主張權利，希望他們把建商的信託或履保帳戶的財產拿出來賠償給消費者，但即使履保帳戶仍有款項或信託財產，還會牽涉到很多層面的問題，建商還可能有多位債主存在，因此消費者能否從信託、履保帳戶拿回錢，涉及到信託公司或銀行間的信託契約或履保契約約定，以及信託法的規定，相當複雜，建議要先諮詢律師。