雖然現在房市冷清，但買房還是很困難，不僅對首購的年輕人來說要精打細算，想換養老宅的長輩也要深思熟慮，賣厝阿明就在臉書分享，70歲的長輩如何透過3種方法，購買1800萬元新北蛋黃區房子。
深夜的客廳裡，老陳盯著房屋銷售廣告發呆，手中的計算機按了又按。70歲的他，手頭有1000萬積蓄和一間繳清的舊公寓，每個月還有4萬多退休金進帳。「難道我這樣的條件，真的買不起新北蛋黃區1800萬房嗎？」銀行專員那句「您年紀太大，貸款可能有困難」的話語，至今仍在耳邊迴響。
年長者貸款買房困境：年齡、現有資產難運用
1、貸款年齡的殘酷現實：銀行對70歲以上借款人有限制，貸款年限最多只能貸10年，80歲前需還清，試算貸款1100萬元、年限10年、利率2.5%，月付就高達10.3萬，遠超4萬收入。另外，銀行的潛規則，非薪資收入（如租金、股息）可能只認列60%。
▲銀行對於長者貸款有諸多限制，要仔細評估。（圖／信義房屋提供）
3種務實方案兼顧居住需求與財務安全
方案1：賣舊房＋現金，直接升級新房（最推薦）
步驟：出售現有900萬房產加上原有700萬頭期款，總資金1600萬，買1800萬房只需貸款200萬，月付約1.1萬。
優勢：完全避開貸款年齡問題，可保留300萬緊急預備金。
適合對象：舊房無特殊情感價值，希望徹底改善居住品質。
方案2：用子女名義買，自己當保證人（需謹慎）
操作方式：以子女名義申請房貸（可貸30年，利率較低），自己提供700萬頭期，子女貸款1100萬，月付約4.3萬（30年期），用舊房出租2萬收入來減輕貸款壓力，此方案需子女收入足夠，通常需月收入8萬以上。
風險提醒：產權歸屬問題，需簽訂「借名登記協議」，子女若已有房貸，可能影響核貸成數。
適合對象：子女財務狀況穩定，家庭關係緊密無糾紛。
▲除了賣掉舊房加上現金買新房之外，也能以子女名義購買新房，保留舊房。（圖／高市地政局提供）
調整目標：改買1200到1500萬物件，700萬頭期＋貸款500到800萬，貸款500萬／15年期，舊房出租2萬，月付約0.8萬。
推薦區域：板橋府中站周邊中古華廈25坪/1500萬，中和景安站小兩房20坪/1300萬，新店七張站舊公寓30坪/1200萬，需裝修。
優勢：保留更多現金流應急，避免高齡貸款限制。
怎麼選最聰明？想住蛋黃區新房，選方案1賣舊房換屋；需保留舊房，用子女名義買，選方案2；出租舊房補貼，最保守穩健，降低預算買中古屋，選方案3。
關鍵提醒 高齡購屋必知3件事
1、稅務優惠要把握
若「賣舊買新」，符合「重購退稅」可省土地增值稅，自用住宅地價稅、房屋稅減半。
2、現金流安全邊際
至少保留200到300萬醫療預備金，避免月付超過收入的50%（以4萬收入為例，房貸＋管理費＜2萬較安全）。
3、產權與繼承規劃
若與子女共同持有，建議預立遺囑，可考慮「信託登記」避免未來糾紛。
最後建議，找專業地政士試算稅費，並與銀行確認「以房養老」或「子女貸款」細節，才能量身打造最佳方案！像老陳這樣的案例正在增加。專業理財顧問發現，許多高齡客戶都不知道，其實只要將資產重新配置，就能破解「有錢卻買不到房」的窘境。關鍵在於要跳脫傳統思維，善用現有房產的價值，而不是執著於高額貸款。畢竟，到了這個年紀，財務安全比什麼都重要，與其被每個月沉重的房貸壓得喘不過氣，不如選擇一個讓自己晚年真正安心的方案。
🟡 本文內容已獲「賣厝阿明 知識+」授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。
「賣厝阿明」是第三方買房知識平台， 在社群經營已邁入第十年， 團隊執行長為李國興。「賣厝阿明」著作有《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》等。臉書粉專「賣厝阿明 知識+」有超過9.3萬名粉絲，臉書社團「買房知識家」會員數高達58萬。
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年長者貸款買房困境：年齡、現有資產難運用
1、貸款年齡的殘酷現實：銀行對70歲以上借款人有限制，貸款年限最多只能貸10年，80歲前需還清，試算貸款1100萬元、年限10年、利率2.5%，月付就高達10.3萬，遠超4萬收入。另外，銀行的潛規則，非薪資收入（如租金、股息）可能只認列60%。
3種務實方案兼顧居住需求與財務安全
方案1：賣舊房＋現金，直接升級新房（最推薦）
步驟：出售現有900萬房產加上原有700萬頭期款，總資金1600萬，買1800萬房只需貸款200萬，月付約1.1萬。
優勢：完全避開貸款年齡問題，可保留300萬緊急預備金。
適合對象：舊房無特殊情感價值，希望徹底改善居住品質。
方案2：用子女名義買，自己當保證人（需謹慎）
操作方式：以子女名義申請房貸（可貸30年，利率較低），自己提供700萬頭期，子女貸款1100萬，月付約4.3萬（30年期），用舊房出租2萬收入來減輕貸款壓力，此方案需子女收入足夠，通常需月收入8萬以上。
風險提醒：產權歸屬問題，需簽訂「借名登記協議」，子女若已有房貸，可能影響核貸成數。
適合對象：子女財務狀況穩定，家庭關係緊密無糾紛。
調整目標：改買1200到1500萬物件，700萬頭期＋貸款500到800萬，貸款500萬／15年期，舊房出租2萬，月付約0.8萬。
推薦區域：板橋府中站周邊中古華廈25坪/1500萬，中和景安站小兩房20坪/1300萬，新店七張站舊公寓30坪/1200萬，需裝修。
優勢：保留更多現金流應急，避免高齡貸款限制。
怎麼選最聰明？想住蛋黃區新房，選方案1賣舊房換屋；需保留舊房，用子女名義買，選方案2；出租舊房補貼，最保守穩健，降低預算買中古屋，選方案3。
關鍵提醒 高齡購屋必知3件事
1、稅務優惠要把握
若「賣舊買新」，符合「重購退稅」可省土地增值稅，自用住宅地價稅、房屋稅減半。
2、現金流安全邊際
至少保留200到300萬醫療預備金，避免月付超過收入的50%（以4萬收入為例，房貸＋管理費＜2萬較安全）。
3、產權與繼承規劃
若與子女共同持有，建議預立遺囑，可考慮「信託登記」避免未來糾紛。
最後建議，找專業地政士試算稅費，並與銀行確認「以房養老」或「子女貸款」細節，才能量身打造最佳方案！像老陳這樣的案例正在增加。專業理財顧問發現，許多高齡客戶都不知道，其實只要將資產重新配置，就能破解「有錢卻買不到房」的窘境。關鍵在於要跳脫傳統思維，善用現有房產的價值，而不是執著於高額貸款。畢竟，到了這個年紀，財務安全比什麼都重要，與其被每個月沉重的房貸壓得喘不過氣，不如選擇一個讓自己晚年真正安心的方案。
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