換屋族注意！別因一步做錯，讓好不容易省下的稅金全飛了！一名男子賣掉房產繳了108萬的房地合一稅後，購入另一間房自住，向國稅局申請重購退稅，成功拿回了百萬稅金，不過卻沒注意到「5年內不得轉賣」的隱藏條件，慘遭追繳百萬元稅金。
財政部北區國稅局分享案例，轄內一名男子2021年6月賣掉A房地（持有3年），自行申報並繳納房地合一稅108萬多元；他隔年9月買B房地，向國稅局申請退還已繳稅款成功。不過，後來他在2024年3月賣掉B房地，馬上被國稅局查出，違反「5年內不得轉賣」的規定，得把先前退還的百萬稅金，重新繳回國庫。
▲男子賣房再買新屋住，用重購退稅拿回百萬稅金，卻因注意到「5年內不得轉賣」的隱藏條件，錢全部要再繳回國庫。（示意圖／記者徐銘穗攝） 國稅局說明，當事人把運用「重購退稅」的B房地在持有的5年內就賣掉，就代表他不符合「長期持有自住」的條件，因此原本A房地適用的重購退稅優惠就不再成立，必須將退還的稅款繳回。這是為了避免遭有心人利用「重購退稅」來進行短期炒作。
什麼是重購退稅？申請條件、能省多少稅金？
「重購退稅」堪稱是換屋族必學的稅金知識，目的是為了避免近年執行打房政策而誤傷單純買房自住的換屋族。現行規定，賣房時會產生土地增值稅、房地合一稅兩種稅務，其中如果持有房屋2年內就賣掉，房地合一稅要課徵賣房所得45%，非常重。
不過，只要符合以下條件，就可申請「重購退稅」，而且退稅的原則是「小屋換大屋」全額退稅、「大屋換小屋」則依比例退稅。
▲自住的換屋族一定要學會「重購退稅」，條件、限制、能退多少一圖看懂。（圖／財政部臉書） 重購退稅申請條件
1.本人／配偶／未成年子女須設籍：這3種人其中之一，必須在房子中設有戶籍，並且有居住在裡面的事實。
2.原屋出售前1年無出租／營業使用：原持有的房屋與土地出售前1年，不可以有營利或出租等情形。
3.新屋購入後5年內無出租／營業使用：新購入房屋與土地，5年內不可以有售出、營利或出租等情形。
4.房屋重購退稅2年內須完成申請：不論先賣後買，或是先買後賣，都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。
房屋重購退稅申請流程
1.臨櫃申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
2.線上申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
3.郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書，備妥上述資料，郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。
重購退稅公式
成交價–取得成本–相關費用&土地漲價總數額＝賣房所得
賣房所得 × 房屋持有時間稅率＝房地合一稅
房地合一稅 × （新房的價格÷賣房的價格）＝重購退稅
舉例，原先住的買子購入價1000萬，住了不到2年以1600萬元賣出，相關賣房費用50萬元，要繳45%房地合一稅270萬元。以「小屋換大屋」買了1800萬房子，以及「大屋換小屋」買1600萬房子，分別推算兩情形重購退稅能省下多少稅金。
📍小屋換大屋重購退稅：270萬 x （1800萬÷1650萬）＝294萬（原先房地合一稅270萬 - 294萬重購退稅，等於全額退稅）
📍大屋換小屋重購退稅：270萬 x （1600萬÷1650萬）＝261萬（原先房地合一稅270萬 - 261萬重購退稅，等於賣屋稅金只要繳9萬元）
▲小屋換大屋的話，重購退稅可全額退稅。（示意圖／取自unsplash） 土地增值稅申請重購退稅條件
1.設籍限制：本人／配偶／直系親屬須設籍。
2.重購名義：只限所有權人，例如賣掉老婆名下房子，新買的房子也必須是老婆名下。
3.重購面積：房子位置在都市的面積不可超過300平方公尺（約90坪）。非都市的面積不可超過700平方公尺（約211坪）。
4.換屋條件：價低換價高全額退稅，價高換價低不可退稅。
「一生一次」和「一生一屋」有何差別？
土地增值稅是在土地所有權轉讓時產生的稅款，一般用地稅率的20%到40%，而自住住宅用地稅率有「一生一次」和「一生一屋」兩種，稅率都為10%，最高可省下30%稅金。
一生一次：這是適用於出售自住住宅的最優惠土地增值稅稅率，也就是10%，每人一生只能使用一次，但一次可以同時申請多處住宅。
臺中市政府地方稅務局說明，「一生一次」只要本人、配偶或直系親屬在簽訂買賣契約日辦竣戶籍，出售土地前一年內無供營業或出租使用，面積限制都市土地未超過300平方公尺（約90坪）部分或非都市土地面積未超過700平方公尺（約211坪）部分，就可適用。
一生一屋：必須在使用一生一次後，才可再次享受優惠稅率10%，但條件限制比較多，只限擁有一間房屋，無使用次數上限。
臺中市政府地方稅務局說明，適用「一生一屋」自用住宅用地稅率必要條件為，土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前須設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，出售前5年沒有出租或供營業使用，房屋是土地所有權人或其配偶、未成年子女所有，且無該自用住宅以外房屋，另面積限制則比一生一次較嚴格，都市土地在150平方公尺內（約45坪），非都市土地限制在350平方公尺（約105坪）。
重購退稅有次數限制嗎？
國稅局說明，重購退稅沒有次數的限制。政府一方面為減輕換屋自住民眾的負擔，另一方面也為了抑制炒房的風氣，鼓勵長期持有房屋後，有換屋需求的人，可以享受較大額度的退稅優惠。
資料來源：好事貸
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什麼是重購退稅？申請條件、能省多少稅金？
「重購退稅」堪稱是換屋族必學的稅金知識，目的是為了避免近年執行打房政策而誤傷單純買房自住的換屋族。現行規定，賣房時會產生土地增值稅、房地合一稅兩種稅務，其中如果持有房屋2年內就賣掉，房地合一稅要課徵賣房所得45%，非常重。
不過，只要符合以下條件，就可申請「重購退稅」，而且退稅的原則是「小屋換大屋」全額退稅、「大屋換小屋」則依比例退稅。
1.本人／配偶／未成年子女須設籍：這3種人其中之一，必須在房子中設有戶籍，並且有居住在裡面的事實。
2.原屋出售前1年無出租／營業使用：原持有的房屋與土地出售前1年，不可以有營利或出租等情形。
3.新屋購入後5年內無出租／營業使用：新購入房屋與土地，5年內不可以有售出、營利或出租等情形。
4.房屋重購退稅2年內須完成申請：不論先賣後買，或是先買後賣，都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。
房屋重購退稅申請流程
1.臨櫃申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
2.線上申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
3.郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書，備妥上述資料，郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。
重購退稅公式
成交價–取得成本–相關費用&土地漲價總數額＝賣房所得
賣房所得 × 房屋持有時間稅率＝房地合一稅
房地合一稅 × （新房的價格÷賣房的價格）＝重購退稅
舉例，原先住的買子購入價1000萬，住了不到2年以1600萬元賣出，相關賣房費用50萬元，要繳45%房地合一稅270萬元。以「小屋換大屋」買了1800萬房子，以及「大屋換小屋」買1600萬房子，分別推算兩情形重購退稅能省下多少稅金。
📍小屋換大屋重購退稅：270萬 x （1800萬÷1650萬）＝294萬（原先房地合一稅270萬 - 294萬重購退稅，等於全額退稅）
📍大屋換小屋重購退稅：270萬 x （1600萬÷1650萬）＝261萬（原先房地合一稅270萬 - 261萬重購退稅，等於賣屋稅金只要繳9萬元）
1.設籍限制：本人／配偶／直系親屬須設籍。
2.重購名義：只限所有權人，例如賣掉老婆名下房子，新買的房子也必須是老婆名下。
3.重購面積：房子位置在都市的面積不可超過300平方公尺（約90坪）。非都市的面積不可超過700平方公尺（約211坪）。
4.換屋條件：價低換價高全額退稅，價高換價低不可退稅。
「一生一次」和「一生一屋」有何差別？
土地增值稅是在土地所有權轉讓時產生的稅款，一般用地稅率的20%到40%，而自住住宅用地稅率有「一生一次」和「一生一屋」兩種，稅率都為10%，最高可省下30%稅金。
一生一次：這是適用於出售自住住宅的最優惠土地增值稅稅率，也就是10%，每人一生只能使用一次，但一次可以同時申請多處住宅。
臺中市政府地方稅務局說明，「一生一次」只要本人、配偶或直系親屬在簽訂買賣契約日辦竣戶籍，出售土地前一年內無供營業或出租使用，面積限制都市土地未超過300平方公尺（約90坪）部分或非都市土地面積未超過700平方公尺（約211坪）部分，就可適用。
一生一屋：必須在使用一生一次後，才可再次享受優惠稅率10%，但條件限制比較多，只限擁有一間房屋，無使用次數上限。
臺中市政府地方稅務局說明，適用「一生一屋」自用住宅用地稅率必要條件為，土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前須設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，出售前5年沒有出租或供營業使用，房屋是土地所有權人或其配偶、未成年子女所有，且無該自用住宅以外房屋，另面積限制則比一生一次較嚴格，都市土地在150平方公尺內（約45坪），非都市土地限制在350平方公尺（約105坪）。
重購退稅有次數限制嗎？
國稅局說明，重購退稅沒有次數的限制。政府一方面為減輕換屋自住民眾的負擔，另一方面也為了抑制炒房的風氣，鼓勵長期持有房屋後，有換屋需求的人，可以享受較大額度的退稅優惠。