新壽主動化解僵局！宣布拿回成本就合意解約　何世昌提「6質疑」

輝達日前宣布總部將設立在北投士林科技園區（北士科）T16、T17，但該地地上權案爭議未解，新光人壽今（22）日表示，將主動化解僵局，將和北市府T17、T18地上權討論合意解約，並同意拿回成本就解約，不過馨傳不動產智庫執行長何世昌對此提出6點看法，質疑「新壽讓利是真讓利？」

新壽今（22）日下午召開董事會，董事長魏寶生宣布，將和北市府「合意解約」，並授權董事長和台北市進行後續程序，願意在北市府同意返還已支出成本的前提下，合意解除地上權契約，讓輝達順利進駐，強調此舉完全是「以國家公益為先」，並非經濟考量，如果取得北市府解約金，將會捐出做公益，不過並未透露金額是多少。

何世昌在臉書粉專發文表示，根據新壽內部試算，T17、T18預計興建約5.5萬坪商辦，以每坪年租金3000元計算，年租金約1.65億元、50年累計約82.5億元，若以鄰近商辦每坪行情約80萬元估算，整體潛在價值約440億元，扣除約100億元建置成本後，資產增值空間超過350億元，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度。對此，何世昌提出6點看法：

1、每坪租金3千元，年租金約1.65億、50年累計約82.5億，是非常有信心的估算，正常推算值會加入「空置率」因素，不會用「滿租」的最佳情況來推算。

2、目前台北市商辦空置率約6％，因為完工商辦供給量大增，商仲預期2026年會達到10％以上，不過租金也會同步上升。

3、對於新壽指出，鄰近商辦每坪行情約80萬，何世昌實際查詢附近商辦成交價，「華固創富中心」成交價約每坪59.9萬元到64.7萬元，不過此案成交時間較早，現在成交價應該更高。較新的「遠雄商舟」成交價也只有每坪65萬元到75萬元不等。另外，「聯上智科」與「長虹ICT科技大樓」尚未有實登資料。

4、接著何世昌表示，即使鄰近商辦賣到每坪80萬元，那也是有「土地產權」的商辦，T17、T18只有地上權，沒有土地所有權，卻用有土地產權的商辦來作類比，推算整體潛在價值約440億元。「我滿臉黑人問號」。

5、關於「建置成本扣除100億，資產增值空間超過350億元」，何世昌質疑，難道之後的50年不須要管理成本、修繕成本、地租金與房屋稅？

6、何世昌指出，新壽表示開發T17、T18，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度，現在是2025年10月，T17、T18開發期限是2027年2月，距離期限只剩約16個月，真的能蓋好5棟建物？萬一台北市拖延核准開工，或者期限屆滿強制收回，「新壽就GG了，如何強化財務穩健度？」

資料來源：馨傳不動產智庫執行長何世昌