中央銀行今（18）日召開2025年第四季理監事會議，決議利率連七季維持不變，仍維持政策、利率與存款準備率按兵不動。雖然針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管，但這是否意味央行準備對房市放手？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移與房市報復性反彈，因此選擇繼續按兵不動。
擔憂報復性反彈，央行陷「捏驚死，放驚飛」困境
綜觀央行近年理監事會議，自去年9月推出第七波信用管制措施以來，自今日為止已連續多季未更動利率，且也未調控或增設選擇性信用管制措施。徐佳馨指出，央行此次選擇利率與選擇性信用管制按兵不動，與經濟與通膨穩定密切相關，再加上過去升息幅度不大，降息也無太大空間。
▲央行七波信用管制一覽。（圖／住商機構提供） 至於房市並未有進一步動作，推估是在股市大好，熱錢四溢的狀態下，央行擔憂股市資金轉進房市，同時避免目前的房市出現報復性反彈所致，加上任何寬鬆動作都可能讓外界產生放鬆管制的預期心態，「捏驚死，放驚飛」恐怕是央行眼下最大的難題。不過如果明年經濟表現不佳，是否有可能在資金面上採取相對寬鬆態度，值得留意。
房市價量認知仍有落差，地緣政治風險左右政策籌碼
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則分析，此次央行仍按兵不動，符合市場預期，主要關鍵因素有二：
▲針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管，但銀行方需按月向央行報送不動產貸款相關資料，且央行也將持續辦理專案金檢。（圖／NOWNEWS資料資） 2026銀行自律實則金檢仍在，房市面臨26萬棟保衛戰
另針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管，但銀行方需按月向央行報送不動產貸款相關資料，且央行也將持續辦理專案金檢。賴志昶補充，此舉顯示在近期限貸等政策管控之下，不動產貸款總量已有明顯下降，因此表面上予以銀行自律，但其實央行金檢仍在，形同銀行方仍是戴著「緊箍咒」，因此銀行方仍會持續審慎對待申貸客戶，明年購屋者貸款難度應難以實質降低。
賴志昶補充，市場自去年第七波信用管制「重拳」過後，彷彿被按下暫停鍵，買氣陷入急速冷凍，加諸目前央行已明確表態維持緊縮基調，全台今年買賣移轉棟數恐將面臨26萬棟保衛戰，回歸2016、2017年房市低谷的慘況；而整體房市已被打入「留校察看」名單，短期內鬆綁機率微乎其微，研判這股濃厚的市場觀望氛圍，勢必將延續至明年至少上半年；至於自用族群，目前央行仍傾向由銀行端從第一線來執行限貸，「自用放生」態勢明確，換屋族僅能自求多福。
資料來源：中央銀行、住商不動產
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綜觀央行近年理監事會議，自去年9月推出第七波信用管制措施以來，自今日為止已連續多季未更動利率，且也未調控或增設選擇性信用管制措施。徐佳馨指出，央行此次選擇利率與選擇性信用管制按兵不動，與經濟與通膨穩定密切相關，再加上過去升息幅度不大，降息也無太大空間。
房市價量認知仍有落差，地緣政治風險左右政策籌碼
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則分析，此次央行仍按兵不動，符合市場預期，主要關鍵因素有二：
- 房價下修不明顯：目前房市雖受信用管制措施、限貸令等因素衝擊，全台普遍買氣趨冷，惟市場價位仍未顯著下修，房價和買方認知、央行預期仍有落差，致使央行不敢貿然鬆綁。
- 全球政經局勢詭譎：不管是烏俄戰爭、中東戰火及近期泰柬交火，都可能牽動敏感的地緣政治，並讓以出口為導向的台灣經濟有波動風險，因此央行此時選擇站穩腳步，保留更多貨幣政策籌碼，以減緩未來黑天鵝對經濟環境衝擊。
另針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管，但銀行方需按月向央行報送不動產貸款相關資料，且央行也將持續辦理專案金檢。賴志昶補充，此舉顯示在近期限貸等政策管控之下，不動產貸款總量已有明顯下降，因此表面上予以銀行自律，但其實央行金檢仍在，形同銀行方仍是戴著「緊箍咒」，因此銀行方仍會持續審慎對待申貸客戶，明年購屋者貸款難度應難以實質降低。
賴志昶補充，市場自去年第七波信用管制「重拳」過後，彷彿被按下暫停鍵，買氣陷入急速冷凍，加諸目前央行已明確表態維持緊縮基調，全台今年買賣移轉棟數恐將面臨26萬棟保衛戰，回歸2016、2017年房市低谷的慘況；而整體房市已被打入「留校察看」名單，短期內鬆綁機率微乎其微，研判這股濃厚的市場觀望氛圍，勢必將延續至明年至少上半年；至於自用族群，目前央行仍傾向由銀行端從第一線來執行限貸，「自用放生」態勢明確，換屋族僅能自求多福。
資料來源：中央銀行、住商不動產