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胡偉良說,每一件都存在賺錢效應,但唯有買房,即是一個全民發財的國民運動,舉國上下,男女老少通殺,其實最核心的原因,在於房產是唯一一個「正和博弈」。
胡偉良稱,房市裡存在三種角色,分別是房地產開發商、銀行以及小市民,當今的銀行和房地產地產商都只有少量的自有資金,本質上都是「空手套白狼」,大部分資金來自民衆儲蓄。
胡偉良解析,首先小市民以1%甚至更低的利息把錢存進銀行;銀行再把錢以3%借給房地產商;房地產商拿著錢開發建案賣出去,過程中本金收益率一般為30%。
胡偉良補充說明,在這個過程的收益結果,小市民收益是1%;銀行等金融機構的收益是3%-1%=2%;房地產商收益是30%-3%=27%;不難發現,這個金融轉盤上,每一環節的人們都賺到錢了,是不是覺得非常美好?
「追本溯源會發忽略了一個人群,那就是購房者。」胡偉良說,是購房者為建案買單,才盤活了整個轉盤,養活了地產行業上下游數以萬計的民眾;而購房者不停買房,核心原因是什麼?首先不是居住需求,真正促使國民不停買房的根本原因,是「買房升值」的心理預期。
胡偉良說道,過去10年間大多數城市的購房者,年均收益超過8%;不誇張的說,閉眼付頭期款,你的年收益率,這樣的行情下,促成了三贏的局面,銀行、地產商、購房者,三者全都賺錢了。
但這一切美好的基礎,是房價上漲。胡偉良稱,從2014年開始突然發現房價不漲了,但大多數人沒把它當回事,事實上房市正處於失去「上漲預期」的路上;而一旦樓市喪失賺錢效應,所謂的三贏局面就會土崩瓦解。
胡偉良表示,買房不再賺錢,因此購房者不再青睞買房,導致地產商面臨滯銷困境;而資金成本擺在那裡,開發商需要現金流維持生存,但銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商,於是地產商只能借更貴的錢;未來,這種現象在房地產商裡,會越來越普遍;銀行也因為失去地產商這種大客戶,而利潤受損;最終,銀行、地產商、購房者三者都賺錢的時代都過去了。