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房市/馬來西亞「雙鑰匙」住宅正夯 吸引華人搶購

你有聽過「雙鑰匙」住宅嗎?馬來西亞近幾年推出「雙鑰匙」住宅概念,將一個三房三廳的房屋一分為二,共用一個玄關,又各有獨立的房間與衛浴空間,這類型的住宅往往推出就非常歡迎,很受華人的青睞,不僅可自住,也是投資房產的新選擇。    由於現代人越來越注重隱私,同一個屋簷下似乎變成年輕人和老年人之間的矛盾,「雙鑰匙」概念始於新加坡的建屋發展局,鼓勵小家庭居住在一起,同時可保留私人空間。基本上,這類設計是一個平面空間,有兩個獨立的套間,兩套鑰匙,大家看似活動在一起,其實各有各的活動範圍。買的時候屬於同一張地契,只是使用時變成兩套空間。  大馬信義專案陳靖怡表示,「雙鑰匙」住宅近年來才開始盛行,建案一推出吸引搶購,以馬來西亞的「雅居樂•天匯」為例,坐落在吉隆坡市中心,實際使用坪數為32坪,每坪單價約45萬起,附1到2個車位,提供固定式家具,總價台幣1,450萬起,今年六月才推出,已經銷售七成,可見雙鑰匙住宅受喜愛的程度。 陳靖怡進一步說明,這類型的住宅,適合家庭和小孩,夫妻和父母居住,除了自住,也具備投資功能,因為可出租一邊,不影響房東生活外,還能賺取租金以讓房子發揮最大效益。 由於華人熱愛投資房產,但又因地理關係衍生管理問題,陳靖怡說,目前大馬信義在吉隆坡當地為已購客戶提供租賃管理服務,協助進行招租或管理,並可轉介裝修服務、搬家支援、保險及法務稅務等,為屋主省去不少麻煩。

房市/日本消費稅2019年漲至10% 激勵房價、置產加快

日本將於2019年10月1日起,消費稅由現行的8%提高至10%,購屋成本墊高,房價將隨之上漲。日本信義社長何偉宏表示,有計劃在日本置產的民眾若想減少消費稅支出,購買預售屋必須在明年4月1日前完成簽約,中古屋買賣則需在明年10月1日前交屋,才能適用舊有8%消費稅稅率。 依日本政策規定,不僅旅遊購物商品售價含消費稅,購買不動產的總價(賣方是法人身分)也有包含消費稅,日本2014年將消費稅自5%調漲至8%,不論是建商賣屋成本或仲介服務費等因含消費稅,都有微調上漲,因此在政策宣布後至調漲前,激勵了一波購屋交易量。 何偉宏指出,第二波消費稅調漲後,影響購屋成本增加,原本即有置產需求的消費者會希望趕在明年10月前交屋,預期明年第一季交易量應會提高。 不過個人賣屋受到消費稅影響較低,何偉宏表示,日本政府僅會對建物、建築成本進行消費稅課徵,如果不動產賣方為法人,會影響購買不動產的總價,包含建物裝修費、貸款手續費、代書費及仲介費等,都會因為消費稅調漲而增加支出;若賣方是個人,消費稅調漲不會影響房屋總價。 舉例說明,若中古屋含稅總價是4660萬日圓,包含土地2500萬日圓、建物2000萬日圓、消費稅160萬日圓,消費稅調成10%後,消費稅會增至200萬日圓,因此含稅總價變成4700萬日圓,所以需多繳40萬日圓,依匯率0.27換算,總價大概會多出約10.8萬元新台幣的成本。 而仲介費計算方法,以上面所提的中古屋總價4660萬日圓為例,仲介費是購屋總價3%+6萬日圓+8%消費稅,合計為1,57萬4,640日圓;消費稅調為10%後,仲介費為1,61萬7,000日圓,增加4萬2,360日圓,大約會多出1萬1,437元新台幣的費用。

房市/大馬優勢多 有望坐收中美貿易戰漁翁之利

東南亞去年生產總值達2.76兆美元,躍升世界第六大經濟體,前景備受看好,不過隨著中美貿易戰愈演愈烈,國際企業紛紛轉向東協國家發展,身為東協領頭羊的馬來西亞,雖面臨關稅調升,但同時也因生產成本較低及地緣便利等優勢,成為企業進駐、投資者置產的優先選項之一。 隨著中美貿易戰局升級,東南亞有機會由此坐收漁翁之利。一項訪問調查顯示,逾430家在中國營運的美國公司中,近三分之一打算遷移至成本偏低的東南亞,當作避稅的替代基地,大馬國際貿易暨工業部副部長王建民也曾表示,受到貿易戰影響,有意遷移陣地的企業,大多將馬來西亞當作首選,而且隨著國際企業紛紛進軍布局,大量的外移人口,將帶動馬來西亞房地產市場更多的自住及租屋需求。 馬來西亞麻六甲海峽轉運點的優勢,也是獲得中美企業青睞的主因,大馬首富郭鶴年旗下的嘉里物流分析,近期訂單增加,意味不少企業正從中國轉移到港台和部分東協地區,大馬最大的銀行馬來亞(Malaya)亦指出,當地的觀光旅遊、橡膠等產業,有機會因此受惠。 不過,關稅調升對於仰賴貿易的新加坡與馬來西亞勢必造成影響,這將不利於大馬出口原物料和中間產品,貿易戰的延續衝擊全球電子供應鏈,當地的電子產品出口恐將也受影響。對此,大馬首相馬哈迪不否認美中貿易戰存在利與弊,但截止目前,大馬和中美雙方的貿易依然順利進行,未受到重大影響。 中美貿易戰牽動區域經濟情勢,如何從中獲益取決於東協各國的自身條件,長期駐點吉隆坡的大馬信義房屋總經理李杰峰指出,大馬整體基礎建設及經濟發展程度較高,擁有許多高階技術人力,再加上步上民主進程後,社會和文化穩定發展,自然有機會在戰局中創造新商機。

房市/赴大馬置產夯 投資者需掌握基本面向

馬來西亞是投資者在東協置產的心儀選項之一,尤其在今年迎來和平的政權更替後,更進一步吸引國內外民眾赴大馬置產,大馬信義總經理李杰峰表示,國人在大選後到當地看房的人數增加10%,但也提醒投資人須提前掌握馬來西亞的基本面向,並留意中美貿易戰對東協各國的影響。 大馬面積是台灣9倍大,但人口密度僅為7分之1,地廣人稀且具備豐富天然資源,在政權和平交替後,該國經濟穩定成長,近年來,大馬政府積極發展經濟和基礎設施,而該國人均年齡僅28.5歲,廣大且年輕的勞動力成為未來經濟成長的重要支柱。大馬中央銀行預測,該國在2018年的經濟成長最高可達6%,國際貨幣基金會組織也認為,該國有望在2020年躍升成為高收入國家。 大馬政府積極打造利商環境,拿下2018年「全球最佳經商環境」評比中第24名,在 「投資保護」和「工程執照申請」等指標中表現出色,成為跨國企業如宜家家居(IKEA)、斯貝倫謝公司(Schlumberger)進駐的熱門國家。此外,從2007年至2016年,馬來西亞的房價漲幅達96.65%,居亞洲第三,其穩定的房價升幅和商業環境亦吸引房地產公司進軍,包括日本最大產業集團三井不動產,該集團參與大馬多項開放案,其中與當地東家集團合作的分售住宅項目 ──「繆斯」(The Mews),其位於吉隆坡市的絕佳地段和獨特設計,讓256個單位即將售罄。 李杰峰指出,馬來西亞政經穩定,貧窮率為東協國家中最低,人類發展指數也位居東協季軍,各個面向發展完善,但房價和當地國際學校的學費卻相對台灣便宜,也成為許多台商願意攜子女赴大馬就學的原因。而無論是在房地產權益保護、相關法律規定和政府機關的行政執行力,馬來西亞在這幾項評比上遠勝東協其他國家,對投資者的保護不遜於台灣。

房市/大馬政經穩定 利長線置產和自住市場

海外置產風潮近年興起,東協國家因低房價基期和高投資報酬率,深受海內外投資者歡迎,不過,民主進程、經濟發展和未來潛力等,亦是投資者決定置產與否的重要指標,因此,今年成功迎來首次政黨輪替的馬來西亞,相較穩定的政經結構,及其持續推展的重大建設,成為投資者的東協首選。 2018年,政權移交為大馬政局帶來新氣象,新政府積極改革,包括重新評估東海岸鐵路和隆新高鐵等計畫,確保國家永續發展,並持續發展重大建設吸引外資,其中以敦拉薩國際貿易中心、吉隆坡118和雙子星組成的「新商業金三角」備受矚目,被視為東南亞未來最繁華的地段之一。世界銀行亦看好馬來西亞發展,其報告指出當地的經濟成長和基本面完好,將為新政府推進工作奠定良好基礎,世銀預估大馬在2018年將可取得5.4%的成長率。 日前,馬來西亞迎來政權輪替後的首個國慶日,據該國國際伊斯蘭大學比對獨立和時事課題所民調顯示,95%的受訪者以身為大馬人而驕傲,80%以上來自各階層的民眾也對國家未來充滿信心,比起去年同期增長了10%。新政府透過各種改革和發展計畫,獲取民眾的信任,也讓台灣投資人信心大增,大馬信義總經理李杰峰指出,大選後,台灣投資人到馬來西亞看房的人數增加了10%,顯示對大馬房市前景具一定信心。 李杰峰長期駐點吉隆坡,據他第一線觀察,以大馬選舉結果而言,並不利於短線投機市場,但「長線置產」和「自住市場」在當地具有優勢,因為這與市場和社會穩定息息相關,而馬來西亞正兼具這兩大優勢,尤其當人民的安定感和信心提升後,就會產生對國家的認同感進而帶動自住市場,他表示,相信當新政府的政策步上軌道後,房市將會隨之回溫。

房市/大馬捷運攬客 帶動房價和觀光人潮

台灣與馬來西亞在經貿、教育、觀光等各方面交流密切,近年因新南向政策,讓台馬關係更加緊密,也使得去年旅遊互訪人次創新高。而大馬完善的公共交通,也成為觀光誘因,吸引眾多遊客到訪,更帶動週邊房價增長。 馬來西亞大眾運輸系統相當便利,包含KTM巴生港口線、LRT輕軌、KLIA芙蓉線、MONORAIL LINE單軌電動車,並投入許多心血建立MRT捷運系統,像是去年開通的捷運1號線和如火如荼興建中的2號線。 捷運1號線全長約51公里,共停靠31個站點。去年10月正式通車後,從雙溪毛糯(Sungai Buloh)至加影(Kajang)更加方便,而且途經10個吉隆坡大型購物廣場,包括The Curve、One Utama、Pavilion、Sunway Velocity、Cheras Leisure Mall等,除了讓遊客購物便利性大增,也拉抬捷運週邊商圈的生意。 而捷運2號線動工近1年,未來開通後,只需30分鐘即可從布城抵達吉隆坡,預估2022年全線開通後,每日搭乘人次可達40萬人。 依據馬來西亞估價和物業服務部(JPPH)發布的2017年馬來西亞房地產市場報告顯示,鄰近輕快鐵或捷運的住宅為2017年表現最佳的物業。而吉隆坡鐵路運輸系統5公里的範圍內,有多筆住宅其去年均價與前年相比,漲幅約在10%至16%。 大馬信義總經理李杰峰表示,馬來西亞政府興建公共交通建設後,將帶來更便利的交通及豐富的生活機能,週邊房價可預期正向浮動,顯見馬來西亞的交通建設,對物業價格的影響程度不容小覷。

房市/人口持續移入 牽動東京都開發版圖

日本東京憑藉著基礎建設佳、工作機會多等優勢,一向具有超強的人力磁吸作用,在人口連續22年人口淨增加的情形下,都內各區也紛紛開始要求房地產開發商在開發同時,需有相對應的加強基礎教育及增加小坪數房型等建設,以滿足未來人口結構改變後的社會需求。 緊鄰都心六區的江東區,年輕夫妻人口成長快速,相對地,教育配套設施益發重要。江東區政府多年前就要求房地產開發商在起造30戶以上住宅時,需繳交每戶約125萬日圓(約新台幣35萬元)教育基金或提供學校用地。在此政策下最著名的例子,就是今年4月在豐洲公開的有明西學園,提供小學到初中的學制,包括土地費用在內,耗資約180億日圓(約新台幣50.4億元)。 另外,日本總務省最新公布報告指出,東京的青年遷入人口亦十分驚人,以15~29歲為大宗,人口結構則以小家庭和單身族群為主,使得1至2房的物件需求越來越高。但日本65歲以上的獨老家庭也有高速增長趨勢,高齡化問題不容忽視,因此,江東區特別規定房地產商在開發時,針對單身人士的小坪數房,以及可供三代同住的設計,分別需佔整體戶數之20%及10%,以因應社會變遷。 日本信義社長何偉宏指出,走在街頭,會發現東京已展開更長遠的發展計畫,除了多出許多建設工地,為東京奧運加速趕工,更有不少區域再開發計劃順勢興起,2020後的東京,潛力可期。利用東奧前的建設機會改變東京樣貌,似乎成為東京23區的一致目標,原本就是一塊大磁石的東京,將有望吸引更多短期及長期人口移入。

房市/吉隆坡新商業金三角成形 就業人口紅利大增

馬來西亞地處關鍵地位,自15世紀起,麻六甲海峽即成為東西方最繁忙的貿易港口之一,歷經數百年的經濟發展及人口挪移,現今的吉隆坡已成為馬來西亞的金融首都及最大城巿、也是人口和經濟成長最快速的區域。 吉隆坡巿近年在政府積極建設之下,由巿中心的雙子星大樓、吉隆坡塔、巴比倫廣場所組成的金三角商圈,被視為是整個東南亞最精華地段之一;而在馬國政府積極建設下,未來3年內將由「敦拉薩國際貿易中心」、「吉隆坡118」與雙子星大樓再拉出一個範圍更大的「新商業金三角」,帶動該國新一波經濟增長。 敦拉薩國際貿易中心位於吉隆坡市中心西南方,因其絕佳的地理位置,成為吉隆坡新捷運線的重要轉運站,也連接吉隆坡多條主要幹道及高速公路,例如敦拉薩大道和吉隆坡布城大道,行經高速公路,距離吉隆坡國際機場僅35分鐘車程。 這項大型建設更是馬來西亞2020年宏願及經濟轉型計劃的主要推動力,預期將有250間本地及國際公司進駐,創造50萬個就業機會,並吸引4萬個知識人才聚集,帶動就業人口紅利大增。 值得一提的是,目前全球最大的伊斯蘭金融國度就是馬來西亞,馬來西亞也是第一個發行伊斯蘭債的國家,相信在敦拉薩國際貿易中心完成後,將會是亞洲區首見的世界級伊斯蘭金融中心。 大馬信義總經理李杰峰指出,6月份出爐的官方報告指出,目前TRX第一階段基礎設施建設已達8成,首波推出的「106交易塔」和「Menara Prudential」都將如期於2019年第一季開放。馬國政府在歷經大選後,近期多次公開力挺TRX計畫,提振不少投資者的信心。 此外,馬來西亞2020年宏願中的「吉隆坡118」(高682公尺)2019年竣工後,將取代「雙子星塔」(高452公尺),拿下東南亞最高及世界第二高大樓的頭銜。

房市/投資日本改看資產價值 澀谷、港區豪宅受歡迎

「資產價值性」與「未來發展潛力」,都是海外置產時的重要參考指標,東京作為日本首都,加上2020年奧運會即將到來、經濟成長樂觀、再開發建設群起,支撐整體房市穩健發展,越來越受到全球投資人關注。 以投資置產角度來看,澀谷區、港區都屬於東京都心蛋黃區,持有成本或許較高,但資產價值性也較高,尤其位於精華地段的高級住宅區,無論新推建案或中古物件詢問度都相當高,是投資人最關注的置產熱區之一。 日本信義業務統括室部長李旭鎮表示:「澀谷區及港區的共通點除了都擁有豪宅聚落外,也都因為再開發建設陸續展開,未來發展潛力備受看好。例如澀谷就是被指定為國家戰略特區的國際商業據點之一,港區的品川車站則是磁浮新幹線的始發點,加上品川原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站,未來交通樞紐的地位勢必更加提高。」 近年來澀谷區的開發吸引不少科技新創企業進駐,豪宅聚集地以松濤、南平台一帶為主,除具有交通、購物和生活機能的充實度外,亦具有鬧中取靜而隱蔽的特性,吸引許多名人及企業家入住。根據不動產調查公司東京KANTEI所發布的數據,澀谷車站周邊的中古屋平均屋齡約25年,每坪平均價格達391萬日圓(約新台幣107.5萬元),足見其資產價值性。 而鄰近東京灣的港區,則是東京23區中豪宅比例最高,居民平均年收入也是23區第一的地段。港區擁有著名的「3A」燙金門牌地段─青山(Aoyama)、赤坂(Akasaka)、麻布(Azabu),以及等同高級住宅區代名詞的「白金台」,許多大型建設公司都在區內推出足以炫耀自家品牌的超高級物件,加深港區華麗燦爛的形象。此外,亦有建商推出小豪宅概念的新建案,主打1~2房格局,鎖定年輕新創人士。