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房市/日本陽台多個方形蓋子 竟是這種用途

林小姐到日本旅遊時,觀察到住宅大樓每戶陽台都有一塊方形蓋子,而且與隔壁鄰居的陽台,居然只用板子隔著,十分好奇是什麼用途。專家表示,因為日本十分重視地震、火災等突發事件的逃生,在大樓陽台設計多有巧思,方形蓋子就是可往下逃生的隱藏逃生梯,而板子則是在災難發生時,可撞開迅速逃至鄰居家。 日本和台灣的地理環境類似,都處於地震帶,因此相當注重防火、防災等安全措施,東京信義台灣營業課張伉妏表示,屋齡15年內的住宅大樓,多會使用防火建材,並會在客餐廳及廚房安裝煙霧、瓦斯氣體偵測器,若有狀況,警報會直接通知保全公司,而陽台也多會有特殊設計,例如隱形逃生梯,平時會用方形鋁製蓋子蓋住,緊急狀況發生時,打開蓋子,會自動彈出往下延伸的梯子,可往下逃跑。 張伉妏更指出,每戶陽台與鄰居陽台之間,只用壓克力板隔開,也是為了逃生,板子上會標註「緊急狀況可以破壞逃生」,可快速逃到鄰居家避難,而且因為日本大樓的陽台屬於公有專用,依規定不能堆放東西,同樣是為了不要阻礙逃生通道。 除此,日本陽台曬衣桿並不是像台灣設計吊掛於天花板,因日本人重視隱私的習慣,曬衣桿會特別嵌在陽台欄杆上,高度多在腰部左右,陽台多會用霧面玻璃遮擋,晾曬的衣物就不怕被別人看見,而且曬衣桿沒使用的時候可以收起來,不會占用陽台逃生空間。

房市/這裡買房可貸9成 建商開價還得先向政府報備

台灣首購族最高可貸款8成,已是相當優渥的貸款條件,但馬來西亞本地人若在大馬購屋,貸款可達9成,購屋壓力較低。不僅如此,大馬民眾若購買預售屋,下訂時即可向銀行申請貸款,避免後續繳交工程款時才發現核貸不足額,導致進退兩難不知如何補齊工程款的難題。 馬來西亞房價透明,通常開發商定價後需先向政府報備,銷售建案時也會出示所有價格,並主動向每位買方告知有多少折扣、提供哪些現金回饋,大馬信義馬來西亞籍業務專員施鈞耀表示,由於建案價格資訊透明,即使民眾仍會殺價,但能再砍的折扣相當有限,所以每個人買到的單位價格不會因殺價能力而有明顯差異。 當地民眾以購買新建案為主,尤其是預售屋因付款相對輕鬆,加以不少開發商會規劃優惠配套方案,例如減免買賣交易手續的部分雜費等,因此吸引不少買方選購。施鈞耀說明,當地人貸款成數一般可達9成,等於購屋只需負擔1成頭期款,若再搭配業者的優惠配套,買房相對輕鬆;不過若是外國人,貸款審核條件較嚴格,所以貸款成數就沒辦法如本地人那般高。 其中預售屋的貸款程序也相當特別,不像在台灣購買預售屋時,簽約購買後先按工程期逐步繳納約2成的自備款,等完工交屋前才向銀行申請貸款。馬來西亞則是在買方下訂時,就可先向銀行申貸,確定能貸足9成再簽約,簽約時繳交10%自備款後,從簽約起至完工交屋的這段期間受理貸款的銀行將會按照工程期分期撥款給予開發商,而買家在這個階段需要繳交貸款利息,待完工交屋後再開始支付房貸的本金與利息。 若在簽約後才向銀行貸款,卻發現申請貸款遭銀行拒絕,施鈞耀表示,若已簽約,卻遭銀行貸款拒絕,根據大馬房屋發展規章(HDA)規定,需沒收房屋總價的1%即可終止合約。

房市/馬來西亞買房 透天跟大樓居然分兩種地契

在馬來西亞買房,須特別留意土地產權的差別,分別是永久產權(Freehold Property)及有限產權(Leasehold Property),類似台灣擁有土地所有權及購買地上權的概念。不過,不管是何種產權的住宅,交屋時提供的土地地契也分為兩種,一為透天、獨棟住宅的獨立地契(Individual Title),二為公寓、大樓的分層地契(Strata Title)。 所謂的土地永久產權,大馬信義馬來西亞籍業務何健耀解釋,是指購買者可永久持有,業主或地主可以永久擁有土地的主權及使用權,通常房價較高,土地也較保值。 另一種有限產權,通常為99年租賃權。何健耀補充,雖然非永久持有,但開發商為了讓建案更具吸引力及競爭力,往往會規劃更多公共設施和功能,以提升建案附加價值,所以雖然單位價格較永久產權建案的價格低,但如果建案地理位置位於精華地段,房價的差異其實不大。且有限產權到期前,若政府沒有規劃特定公共建設用途,也可再向州政府申請繼續延長有限產權的期限。 此外,由於馬來西亞的土地受《國家土地法典》管制,民眾可自行或透過律師查詢建案、成屋的地契,來確認土地的地主是誰,或有無抵押給銀行等資訊,讓交易更有保障。 最後何健耀說明,無論是永久或有限產權的建案,開發商在交屋時會分發土地地契給屋主,土地地契主要分為兩種,如果是有獨立地塊之透天獨棟房屋,開發商會發給屋主獨立地契(Individual Title);若是公寓大樓,當建案完工並取得房屋居住准證時,開發商必須向土地局申請將總地契(Master Title)分割至分層地契(Strata Title),再將分層地契發給各別單位屋主,類似台灣公寓或大樓持分概念之土地權狀。

房市/少見泳池、健身房 日本愛用這些公設

日本因使用習慣不同及公設必須定期修繕,大樓公設規劃時,多以實用、負擔得起維修費為主,少見台灣大型社區常有的游泳池、健身房等,並且為符合日本人注重個人隱私、不喜邀請朋友到家中的需求,因此公設多會規劃招待客人的空間,例如宴會廳及專屬客房等,只要酌收清潔費即可。 「日本住宅要規劃任何公設都是經過精算的」,日本信義台灣營業課主任柳政億指出,因為依照日本《宅建法》規定,住宅所有的公共設施都要有定期維護保養計畫與經費規劃,所以如果大樓戶數不夠多,經費無法維持後續長達20-25年以上的保養,就不能把這類設施納到大樓的配備中,因此少有游泳池、健身房等公共設施。 據柳政億觀察,日本大樓公設少見游泳池、健身房,可能也跟日本人平時就喜歡走路、騎腳踏車有關,而且街道、環境規劃舒適,公園綠地多,民眾大多習慣在戶外休閒運動。 柳政億以自身在日本居住經驗為例,他住的大樓公設包含早餐吧、兒童育樂室、圖書閱覽室、景觀交誼廳、宴客廳、3間客房,皆需預約登記,設備、設計以簡約為主軸。 其中他最喜歡的是客房規劃,柳政億指出,因為日本重隱私、在乎面子,如果需要招待親友到家裡住,會有些不便,所以才設計出客房的公共設施,如果有客人想過來住,可以提前跟社區登記、抽籤,且大部分大樓的客房,具有飯店級設備,但一晚只需支付約3000-5000日圓清潔費,換算新台幣約900-1500元。 宴客廳也是日本常見公設,可以款待親朋好友聚會、用餐,同樣需與社區登記租借及支付清潔費,一般費用為每半小時約500-1000日圓,大約新台幣150-300元。

房市/在這買房貸款 此類銀行不能賺利息錢

民眾向銀行貸款買屋、銀行從中賺取利息錢看來很合理。但對穆斯林而言,因伊斯蘭律法禁止錢滾錢,認為不勞而獲的利息有違教義,故不能接受銀行賺取貸款利息的概念。穆斯林因此發展出獨特的金融系統,採取合夥的概念,由銀行出資購買房屋,買方分期給付銀行所定費用,不採計利息。 穆斯林佔六成的馬來西亞,擁有東南亞區域最成熟的伊斯蘭金融市場結構和法規制度,訂有伊斯蘭銀行法「Islamic Banking Act」。大馬信義馬來西亞籍業務杜國權說明,由於伊斯蘭律法認為錢只是交易工具,不能「生錢」,認定利息屬不勞而獲,因此明文禁止銀行賺取利息,而且禁止軍武、菸酒、情色、賭博、豬肉等「非清真產業」的交易與錢入銀行戶頭,發展出相當獨特的伊斯蘭金融。 基於不能產生利息的規範,穆斯林想申請房貸購屋,伊斯蘭銀行的操作方式是與買方另訂「合夥」合約,由銀行負責出資購買房子,產權登記在買方名下,銀行計算成本與利潤後,買方每月攤還期款給銀行。在合夥概念下,萬一房屋有傾倒毀壞,則共同承擔風險;至於未來轉手,屋主只要還清向銀行借貸的款項即可,此部分則與一般房貸相同。 鑒於馬來西亞是世界伊斯蘭金融的標準制訂者之一,馬國政府為將吉隆坡打造成全球首個國際伊斯蘭金融中心,集結國內外大型金融機構、跨國公司與公家機關等,建立敦拉薩交易中心(TRX)計劃區,佔地70英畝,開發總值約3000億元台幣,積極搶攻人口占全球四分之一的的伊斯蘭金融大餅。

房市/這裡房仲不會三種語言 賣不了房子

馬來西亞人口組成多元,以馬來人、華人及印度人為主,還有不少各地區原住民族,除了憲法規定的馬來語國語外,英語也是校園必修語言,再加上自身的母語,馬來西亞人都會講多種語言,因此想在這個國家當房仲、與各種族的買賣方溝通無礙,具備3種以上的語言是基本的。 「對於台籍幹部來說,和馬來西亞同仁溝通是很辛苦的。」大馬信義總經理李杰峰表示,馬來西亞人精通多種語言,台籍幹部以中英夾雜方式做教導,但大馬信義的大馬籍同事彼此多以廣東話聊天,以英文做筆記,以馬來文進行公部門溝通,所以職訓教育過程中是很大的挑戰。 李杰峰進一步說明,招募大馬在地同仁,中文能力反而不是重點,因為開發屋主時,除了華人、馬來人,還遇過中東人、俄羅斯人,甚至非洲人,各種腔調都有,「此時便可見到大馬籍同仁的語言優勢,能面對國際盤客戶,與各種族的人都較好溝通,這就是培育國際性人才的重要。」 由於大馬房仲是走樓面式經營,隱身在辦公室裡,屋主和買方不太會主動上門,信義則是採取店面式經營,希望能貼近商圈主動尋找屋主與買方。李杰峰提及,不像台灣可透過查詢地政系統尋找屋主,馬來西亞目前無查詢屋籍的系統,因此大馬同仁必須走入商圈中多認識人,多實際面對面建立關係,才可能發掘到客戶。 此外,馬來西亞雖然制定房屋相關交易規定,但屋主卻沒與房仲簽委託的觀念,李杰峰表示,通常是雙方口頭講好就開始進行,因此對於採取台灣模式的大馬信義房仲來說,如何說服屋主簽委託、提高屋主信任感也是極大挑戰。 「其實就是文化差異。」李杰峰認為,相較台灣房仲業已發展逾30年,有相關制度與管理紀律,已屬「農耕」式經營,馬來西亞多數房仲仍採「游獵」方式在賣房,大馬信義於此時以商圈精耕模式切入在地中古屋市場,為的就是為了提供大馬民眾更專業的服務,也同時為信義集團培養出具國際競爭力的人才。

房市/這國家預售屋難殺價 端看佛系建商

每到了上下班通勤時間,總會看見捷運列車擠滿穿著套裝的白領或趕著上課的學生,捷運已是雙北不可或缺的交通工具,沿捷運買房幾乎成了保值的票房保證,無獨有偶,日本也有相同的情況,東京地鐵四通八達,近地鐵住宅保值性相對高,且當地民眾大多能接受通勤30分鐘左右,因此地鐵宅成為多數人買房首選。 日本人買房除注重地鐵發達、交通便利之外,地點選擇更是保值一大要點,日本信義社長何偉宏表示,在東京23區中,以「都心5區」房市最受關注,千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區是東京都的心臟地段,如同台北市的大安區、信義區,再加上地鐵交通優勢,住宅供不應求,房價相對抗跌保值。 而且日本近來興起「職住近接」式生活,雙薪家庭為了兼顧工作與小孩家庭照顧,紛紛選擇就近在上班地點周邊購屋,縮小居住空間換取時間,更加支撐都心精華區域房價不墜。 何偉宏也提醒,買房時還得留意屋齡不要太高,以及要多觀察周邊生活機能、居住安全性和居民素質。 除此,不少人會好奇,日本買房可以殺價嗎?何偉宏指出,日本預售屋在公開期時是無法議價的,但建商會視銷售狀況於下一期販售時在價格上做微幅調整;至於中古屋一般能微幅議價,但因文化差異,且屋主定價多會參考附近住宅實價登錄資料,因此議價空間不若台灣。 不過,日本完整的房屋買賣實價登錄資料,目前只限於合法的仲介業者付費調查,一般民眾則可上日本國土交通省官網查詢,但只揭露部分資訊。

房市/這裡賣屋不計公設 還附泳池和車位

台灣日前正式推行新建案雨遮不計坪不計價,實價登錄也提供拆算車位、實坪與虛坪的查詢服務時,反觀多數國家如馬來西亞,建案的權狀坪數早已不含大小公設及車位,且仍規劃有泳池、健身房等設施,並配有車位,專家解釋:「有公設的社區比較好賣,沒有的反而是特例。」 買房要計算公設比,幾乎只存在於華人國家,例如台灣目前建案公設比約30~50%、香港25~35%,中國也要10~30%,但對於施行實坪制的馬來西亞而言則沒有公設比的問題。 大馬信義專案經理江家榮表示,馬來西亞建案的權狀坪數並不包含如休閒設施、1樓門廳、電梯機房等大公設,及各樓層梯間、走廊等小公設,也不列入車位坪數及車道面積,頂多是加計有規劃陽台、露台的面積,但也不會有雨遮坪數。 儘管馬來西亞售屋不列入公共設施,但江家榮強調,目前吉隆坡建案多數仍規劃有泳池、健身房、迎賓車道與接待大廳等基本設施,甚至還有網球場,「建商之所以願意做這些規劃,主因是有休閒設施的社區比較好賣,在自由經濟的市場競爭下,沒有規劃的反而是特例。」 此外,車位也不列入權狀計價,而是建築師在設計建案時就已配置好,江家榮表示,「買方不能挑車位,每戶都已配好1或2個車位。」若買方需要更多車位,在各別建案的規劃可以配合之下,亦可加購。 由於馬來西亞多數建案在公設多元規劃,符合華人需求與喜愛,成為不少台商投資置產的選項。

房市/大馬移居熱 中東人最愛住宅有泳池

馬來西亞旅遊、經濟發展潛力十足,入列經濟學人資訊社發布的亞洲十大宜居城市之一,再加上政府施行多年、鼓勵外國人移居的「第二家園計劃」,使馬來西亞聚集來自世界各地的人,而因居住習慣不同,購屋喜好也不太一樣,台灣與中國大陸置產者注重建案品質,歐美國家消費者大多喜歡綠建築,中東地區移居者則最愛有泳池。 馬國「第二家園計劃」是以優惠待遇鼓勵外籍人士長居的政策,馬來西亞旅遊、藝術及文化部先前公布數據顯示,自2002年至去年6月,參與該計劃的外國人,以中國大陸籍最多,其次為日本人、孟加拉人、英國人等,其中台灣人排名第8,代表大馬居住人口的多元性。 各國不同的性格與居住習慣,均反應在購屋喜好上,大馬信義總經理李杰峰表示,台灣與中國大陸移居者重視房屋保值性,在大馬置產前,最注重建商品質與房屋質感,因此最近部分大馬建商選擇與日本建設公司合作,推出高品質、日系風格的建案,來吸引購屋。 中東地區居民則喜歡以水為設計主軸的住宅,例如無邊際泳池、水療池,甚至有滑水道的社區,都較能獲得青睞;歐美人士因環保意識抬頭,偏好綠建築;印尼則是偏愛主打高科技智慧家居的房屋;馬來西亞在地華人認為有土斯有財,偏好土地持份大的獨棟、雙併透天住宅,或者多棟相連的「排屋」。

房市/大馬信義:海外投資勿以短租為主要收入來源

馬來西亞是熱門的旅遊目的地,每年遊客流量可達2,600萬至3,000萬人次,國人看準馬來西亞的旅遊和經濟發展潛力,選擇到大馬投資房地產,不少當地業者或是投資客,開始藉由網路平台(例如︰Airbnb)將其住宅改為短期出租,大馬信義提醒,就現有的法律而言,在沙巴經營短租公寓屬非法行為,吉隆坡則要求線上登記。 馬來西亞擁有現代城市與熱帶雨林之融合,以及多元的文化,一直為各國遊客所青睞,其中大馬首都吉隆坡為最熱門旅遊區。這股旅遊熱潮讓看好經濟發展潛力的國人前往投資置產,也吸引當地想增加收入的民眾特別感興趣,想當所謂的「包租公」或「包租婆」。 這股風潮讓短期租賃崛起,大馬當地業者及海外投資客,開始藉由網路平台將其住宅和其它房產改為短期出租;卻同時也造成社區居民對環境的安全、衛生和居住安寧產生疑慮。大馬信義總經理李杰峰表示,前往海外投資置產,首先要掌握當地的法規制度,目前,馬來西亞除了沙巴宣布利用住宅進行短期出租屬非法行為,其它州屬尚未明確表示,只要業主大會(Annual General Meeting,AGM)(類似台灣的區分所有權人會議、社區內之「住戶大會」)所議決的規範不包括禁止短期出租的行為,原則上就算合法。 李杰峰表示,為了改善居住問題,大馬政府也著手研擬相關的應對政策,吉隆坡市政府於2018年開始要求所有經營短期出租的個人(無論是否為公民)和公司企業,必須向市府在線上免費登記,若去年底尚未完成登記而擅自經營短租行為,政府可根據《2013年分層管理法》(Strata Management Act,2013),每次最高可開罰馬幣200令吉(約新台幣1500元)的罰款。 若根據現況評估,短期出租看似有利可圖,但若將目光放到未來,實則上所需的成本和維護管理比起長期出租更高,同時也難以掌握租戶品質。李杰峰分析未來可能進行的兩種政策方向分別是,政府將全面禁止利用住宅等單位進行短期出租的行為;政府將限制或規範相關單位利用住宅進行短期出租,相關單位不僅須要登記,也須申報短期出租的營業稅或所得稅。 李杰峰建議,長期出租在租戶品質和租金收入上相對穩定,讓赴大馬投資的國人可以放心出租。

房市/赴日賞屋熱潮 東京 大阪房市燒燙燙

農曆春節假期即將來臨,以往連假也是赴日賞屋的旺季,帶看組數最高可達平日的2倍,日本信義社長何偉宏觀察,2018年東京都與大阪市的不動產交易熱絡,加上今年十月消費稅將調升至10%,明年舉辦的東京奧運亦進入倒數階段,顯見日本政府經濟策略調整、投資開發案及國際賽事舉辦,都將驅使觀望中的客戶付諸行動,預期這波赴日賞屋熱潮可望搭著接下來的櫻花季延續至春假。 根據日本政府觀光局統計,去年赴日旅遊的台灣旅客高達480萬人次,顯見國人對日本的熱愛,今年農曆春節假期長達九天,日本信義累積九年的觀察分析,連續假期也是赴日賞屋的旺季,以東京、大阪及京都為主要範圍,而近期神戶地區也頗受歡迎;以往連假期間的帶看組數最高可達平日的2倍,延續去年帶看客戶組數年度增幅達5%的熱度,預估春節假期將會是今年首波看屋高峰。 賞櫻可說是日本的全民運動,根據日本氣象株式會社預測2019年櫻前線,東京將提早自三月中下旬進入花期,儘管冬天寒意尚未完全褪去,但準備赴日賞櫻的旅人早已蠢蠢欲動,何偉宏表示,目前已有許多客戶紛紛表達,天氣再冷也要賞櫻,並赴日預約看屋,預期赴日賞屋熱潮可望延續至春假。 赴日賞屋的熱潮連續幾年不斷,就是因為對日本房市發展抱有期待,根據日本不動產經濟研究所針對2018年度新築物件成交價格統計,東京都23區新築物件平均售價為7,142萬日圓(約新台幣2,035萬元)、平均每坪單價376萬日圓(約新台幣107萬元),較前年微幅上升,至於全年累積簽約率則為79.5%;大阪市的房價相對親民,新築物件每戶平均售價為3,552萬日圓(約新台幣1,012萬元)、平均每坪單價為255萬日圓(約新台幣72.6萬元),全年累積簽約率更高達90.6%,足見兩大都市圈的不動產交易皆相當熱絡,房屋買賣需求強勁。 東京奧運的舉辦已進入倒數、大阪將於今年6月舉行G20高峰會以及2025年世界博覽會,這些大規模的國際盛事吸引人潮、也帶來錢潮,都是促進日本經濟持續活絡的動力,也是全球投資人看好日本不動產市場的原因之一。何偉宏指出,包括在東京及大阪都有大型開發案持續進行、日本政府的貨幣寬鬆政策、負利率環境等,都是帶動日本不動產投資繼續升溫的因素,而今年十月日本消費稅將調升至10%,也驅使正在觀望的客戶提早付諸行動。 由於日本政府在政策與稅率上對外國投資人並無特別限制,且法規透明、市場制度健全,出現買賣糾紛的機率較低,讓投資人相對安心,也是台灣客戶選擇赴日置產的主因。

房市/前進大馬置產 必先了解新財政預算案

作為一個開放經濟體,馬來西亞的經濟高度接軌全球市場。隨著新政府5月上任,許多重大基礎建設經評估後被取消或擱置,影響當地投資成長。此外,隨著中美貿易戰衝擊全球,這也將影響大馬的出口。雖然世界銀行將大馬經濟成長預測值下調至4.9%,不過認為該國依然可藉由私人消費帶動經濟成長。世界銀行也預期大馬能在2020至2024年達到高收入國的目標,意味著該國經濟前景依然備受看好。 近來讓外界最為關注的莫過於大馬政府剛公布2019年財政預算案,對此,市場專家普遍給予「中上」成績,認為新政府正努力做出全面性的預算案,希望藉此回歸「亞洲虎」的地位。大馬銀行(Maybank)集團總裁兼總執行長拿督阿都法力就指出,此次預算案的大贏家將是房地產領域。政府除了提出各種措施幫助當地人擁房,也幫助提振當地房產市場。 其中,與國人較有關聯的相關措施包括以下兩項,在轉移總值超過100萬令吉(約新台幣730萬)的地產時,印花稅將從3%提高至4%;公司、非公民、非永久居民的房產營利稅,將由5%提升至10%。 大馬信義對此分析,印花稅雖然提高,但客戶成本的增幅將控制在0.3%至0.5%之間。而儘管外國人售屋獲利的課稅也增加,但不論是跟台灣售屋成本或亞洲房產整體交易成本比較,大馬依然相對較低。整體而言,此次預算案的調整將鼓勵當地房產市場邁向合理且健全的發展。 此外,該財政預算案亦優惠當地首購族,讓他們有能力負擔房屋,進而振興市場。擁有當地第一手經驗的大馬信義總經理李杰峰就指出,「信義房屋的格局一直定位在短空長多的市場。大馬政府用健康的方式讓房市平復,提供更多負擔得起的房子給人民居住。此舉除了讓住者有其屋,也可讓房地產市場需求平衡房地產體制。」 大馬產業經濟工會早前指出,當地房產市場最壞的時期已過,並預計將在2020年前逐步復甦,當地房價將具有升值空間。而隨著重大建設案「敦拉薩國際貿易中心」如火如荼地展開,預計也帶動吉隆坡房產價格邁向國際化。