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房市/少見泳池、健身房 日本愛用這些公設

日本因使用習慣不同及公設必須定期修繕,大樓公設規劃時,多以實用、負擔得起維修費為主,少見台灣大型社區常有的游泳池、健身房等,並且為符合日本人注重個人隱私、不喜邀請朋友到家中的需求,因此公設多會規劃招待客人的空間,例如宴會廳及專屬客房等,只要酌收清潔費即可。 「日本住宅要規劃任何公設都是經過精算的」,日本信義台灣營業課主任柳政億指出,因為依照日本《宅建法》規定,住宅所有的公共設施都要有定期維護保養計畫與經費規劃,所以如果大樓戶數不夠多,經費無法維持後續長達20-25年以上的保養,就不能把這類設施納到大樓的配備中,因此少有游泳池、健身房等公共設施。 據柳政億觀察,日本大樓公設少見游泳池、健身房,可能也跟日本人平時就喜歡走路、騎腳踏車有關,而且街道、環境規劃舒適,公園綠地多,民眾大多習慣在戶外休閒運動。 柳政億以自身在日本居住經驗為例,他住的大樓公設包含早餐吧、兒童育樂室、圖書閱覽室、景觀交誼廳、宴客廳、3間客房,皆需預約登記,設備、設計以簡約為主軸。 其中他最喜歡的是客房規劃,柳政億指出,因為日本重隱私、在乎面子,如果需要招待親友到家裡住,會有些不便,所以才設計出客房的公共設施,如果有客人想過來住,可以提前跟社區登記、抽籤,且大部分大樓的客房,具有飯店級設備,但一晚只需支付約3000-5000日圓清潔費,換算新台幣約900-1500元。 宴客廳也是日本常見公設,可以款待親朋好友聚會、用餐,同樣需與社區登記租借及支付清潔費,一般費用為每半小時約500-1000日圓,大約新台幣150-300元。

房市/在這買房貸款 此類銀行不能賺利息錢

民眾向銀行貸款買屋、銀行從中賺取利息錢看來很合理。但對穆斯林而言,因伊斯蘭律法禁止錢滾錢,認為不勞而獲的利息有違教義,故不能接受銀行賺取貸款利息的概念。穆斯林因此發展出獨特的金融系統,採取合夥的概念,由銀行出資購買房屋,買方分期給付銀行所定費用,不採計利息。 穆斯林佔六成的馬來西亞,擁有東南亞區域最成熟的伊斯蘭金融市場結構和法規制度,訂有伊斯蘭銀行法「Islamic Banking Act」。大馬信義馬來西亞籍業務杜國權說明,由於伊斯蘭律法認為錢只是交易工具,不能「生錢」,認定利息屬不勞而獲,因此明文禁止銀行賺取利息,而且禁止軍武、菸酒、情色、賭博、豬肉等「非清真產業」的交易與錢入銀行戶頭,發展出相當獨特的伊斯蘭金融。 基於不能產生利息的規範,穆斯林想申請房貸購屋,伊斯蘭銀行的操作方式是與買方另訂「合夥」合約,由銀行負責出資購買房子,產權登記在買方名下,銀行計算成本與利潤後,買方每月攤還期款給銀行。在合夥概念下,萬一房屋有傾倒毀壞,則共同承擔風險;至於未來轉手,屋主只要還清向銀行借貸的款項即可,此部分則與一般房貸相同。 鑒於馬來西亞是世界伊斯蘭金融的標準制訂者之一,馬國政府為將吉隆坡打造成全球首個國際伊斯蘭金融中心,集結國內外大型金融機構、跨國公司與公家機關等,建立敦拉薩交易中心(TRX)計劃區,佔地70英畝,開發總值約3000億元台幣,積極搶攻人口占全球四分之一的的伊斯蘭金融大餅。

房市/這裡房仲不會三種語言 賣不了房子

馬來西亞人口組成多元,以馬來人、華人及印度人為主,還有不少各地區原住民族,除了憲法規定的馬來語國語外,英語也是校園必修語言,再加上自身的母語,馬來西亞人都會講多種語言,因此想在這個國家當房仲、與各種族的買賣方溝通無礙,具備3種以上的語言是基本的。 「對於台籍幹部來說,和馬來西亞同仁溝通是很辛苦的。」大馬信義總經理李杰峰表示,馬來西亞人精通多種語言,台籍幹部以中英夾雜方式做教導,但大馬信義的大馬籍同事彼此多以廣東話聊天,以英文做筆記,以馬來文進行公部門溝通,所以職訓教育過程中是很大的挑戰。 李杰峰進一步說明,招募大馬在地同仁,中文能力反而不是重點,因為開發屋主時,除了華人、馬來人,還遇過中東人、俄羅斯人,甚至非洲人,各種腔調都有,「此時便可見到大馬籍同仁的語言優勢,能面對國際盤客戶,與各種族的人都較好溝通,這就是培育國際性人才的重要。」 由於大馬房仲是走樓面式經營,隱身在辦公室裡,屋主和買方不太會主動上門,信義則是採取店面式經營,希望能貼近商圈主動尋找屋主與買方。李杰峰提及,不像台灣可透過查詢地政系統尋找屋主,馬來西亞目前無查詢屋籍的系統,因此大馬同仁必須走入商圈中多認識人,多實際面對面建立關係,才可能發掘到客戶。 此外,馬來西亞雖然制定房屋相關交易規定,但屋主卻沒與房仲簽委託的觀念,李杰峰表示,通常是雙方口頭講好就開始進行,因此對於採取台灣模式的大馬信義房仲來說,如何說服屋主簽委託、提高屋主信任感也是極大挑戰。 「其實就是文化差異。」李杰峰認為,相較台灣房仲業已發展逾30年,有相關制度與管理紀律,已屬「農耕」式經營,馬來西亞多數房仲仍採「游獵」方式在賣房,大馬信義於此時以商圈精耕模式切入在地中古屋市場,為的就是為了提供大馬民眾更專業的服務,也同時為信義集團培養出具國際競爭力的人才。

房市/這國家預售屋難殺價 端看佛系建商

每到了上下班通勤時間,總會看見捷運列車擠滿穿著套裝的白領或趕著上課的學生,捷運已是雙北不可或缺的交通工具,沿捷運買房幾乎成了保值的票房保證,無獨有偶,日本也有相同的情況,東京地鐵四通八達,近地鐵住宅保值性相對高,且當地民眾大多能接受通勤30分鐘左右,因此地鐵宅成為多數人買房首選。 日本人買房除注重地鐵發達、交通便利之外,地點選擇更是保值一大要點,日本信義社長何偉宏表示,在東京23區中,以「都心5區」房市最受關注,千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區是東京都的心臟地段,如同台北市的大安區、信義區,再加上地鐵交通優勢,住宅供不應求,房價相對抗跌保值。 而且日本近來興起「職住近接」式生活,雙薪家庭為了兼顧工作與小孩家庭照顧,紛紛選擇就近在上班地點周邊購屋,縮小居住空間換取時間,更加支撐都心精華區域房價不墜。 何偉宏也提醒,買房時還得留意屋齡不要太高,以及要多觀察周邊生活機能、居住安全性和居民素質。 除此,不少人會好奇,日本買房可以殺價嗎?何偉宏指出,日本預售屋在公開期時是無法議價的,但建商會視銷售狀況於下一期販售時在價格上做微幅調整;至於中古屋一般能微幅議價,但因文化差異,且屋主定價多會參考附近住宅實價登錄資料,因此議價空間不若台灣。 不過,日本完整的房屋買賣實價登錄資料,目前只限於合法的仲介業者付費調查,一般民眾則可上日本國土交通省官網查詢,但只揭露部分資訊。

房市/這裡賣屋不計公設 還附泳池和車位

台灣日前正式推行新建案雨遮不計坪不計價,實價登錄也提供拆算車位、實坪與虛坪的查詢服務時,反觀多數國家如馬來西亞,建案的權狀坪數早已不含大小公設及車位,且仍規劃有泳池、健身房等設施,並配有車位,專家解釋:「有公設的社區比較好賣,沒有的反而是特例。」 買房要計算公設比,幾乎只存在於華人國家,例如台灣目前建案公設比約30~50%、香港25~35%,中國也要10~30%,但對於施行實坪制的馬來西亞而言則沒有公設比的問題。 大馬信義專案經理江家榮表示,馬來西亞建案的權狀坪數並不包含如休閒設施、1樓門廳、電梯機房等大公設,及各樓層梯間、走廊等小公設,也不列入車位坪數及車道面積,頂多是加計有規劃陽台、露台的面積,但也不會有雨遮坪數。 儘管馬來西亞售屋不列入公共設施,但江家榮強調,目前吉隆坡建案多數仍規劃有泳池、健身房、迎賓車道與接待大廳等基本設施,甚至還有網球場,「建商之所以願意做這些規劃,主因是有休閒設施的社區比較好賣,在自由經濟的市場競爭下,沒有規劃的反而是特例。」 此外,車位也不列入權狀計價,而是建築師在設計建案時就已配置好,江家榮表示,「買方不能挑車位,每戶都已配好1或2個車位。」若買方需要更多車位,在各別建案的規劃可以配合之下,亦可加購。 由於馬來西亞多數建案在公設多元規劃,符合華人需求與喜愛,成為不少台商投資置產的選項。

房市/大馬移居熱 中東人最愛住宅有泳池

馬來西亞旅遊、經濟發展潛力十足,入列經濟學人資訊社發布的亞洲十大宜居城市之一,再加上政府施行多年、鼓勵外國人移居的「第二家園計劃」,使馬來西亞聚集來自世界各地的人,而因居住習慣不同,購屋喜好也不太一樣,台灣與中國大陸置產者注重建案品質,歐美國家消費者大多喜歡綠建築,中東地區移居者則最愛有泳池。 馬國「第二家園計劃」是以優惠待遇鼓勵外籍人士長居的政策,馬來西亞旅遊、藝術及文化部先前公布數據顯示,自2002年至去年6月,參與該計劃的外國人,以中國大陸籍最多,其次為日本人、孟加拉人、英國人等,其中台灣人排名第8,代表大馬居住人口的多元性。 各國不同的性格與居住習慣,均反應在購屋喜好上,大馬信義總經理李杰峰表示,台灣與中國大陸移居者重視房屋保值性,在大馬置產前,最注重建商品質與房屋質感,因此最近部分大馬建商選擇與日本建設公司合作,推出高品質、日系風格的建案,來吸引購屋。 中東地區居民則喜歡以水為設計主軸的住宅,例如無邊際泳池、水療池,甚至有滑水道的社區,都較能獲得青睞;歐美人士因環保意識抬頭,偏好綠建築;印尼則是偏愛主打高科技智慧家居的房屋;馬來西亞在地華人認為有土斯有財,偏好土地持份大的獨棟、雙併透天住宅,或者多棟相連的「排屋」。

房市/大馬信義:海外投資勿以短租為主要收入來源

馬來西亞是熱門的旅遊目的地,每年遊客流量可達2,600萬至3,000萬人次,國人看準馬來西亞的旅遊和經濟發展潛力,選擇到大馬投資房地產,不少當地業者或是投資客,開始藉由網路平台(例如︰Airbnb)將其住宅改為短期出租,大馬信義提醒,就現有的法律而言,在沙巴經營短租公寓屬非法行為,吉隆坡則要求線上登記。 馬來西亞擁有現代城市與熱帶雨林之融合,以及多元的文化,一直為各國遊客所青睞,其中大馬首都吉隆坡為最熱門旅遊區。這股旅遊熱潮讓看好經濟發展潛力的國人前往投資置產,也吸引當地想增加收入的民眾特別感興趣,想當所謂的「包租公」或「包租婆」。 這股風潮讓短期租賃崛起,大馬當地業者及海外投資客,開始藉由網路平台將其住宅和其它房產改為短期出租;卻同時也造成社區居民對環境的安全、衛生和居住安寧產生疑慮。大馬信義總經理李杰峰表示,前往海外投資置產,首先要掌握當地的法規制度,目前,馬來西亞除了沙巴宣布利用住宅進行短期出租屬非法行為,其它州屬尚未明確表示,只要業主大會(Annual General Meeting,AGM)(類似台灣的區分所有權人會議、社區內之「住戶大會」)所議決的規範不包括禁止短期出租的行為,原則上就算合法。 李杰峰表示,為了改善居住問題,大馬政府也著手研擬相關的應對政策,吉隆坡市政府於2018年開始要求所有經營短期出租的個人(無論是否為公民)和公司企業,必須向市府在線上免費登記,若去年底尚未完成登記而擅自經營短租行為,政府可根據《2013年分層管理法》(Strata Management Act,2013),每次最高可開罰馬幣200令吉(約新台幣1500元)的罰款。 若根據現況評估,短期出租看似有利可圖,但若將目光放到未來,實則上所需的成本和維護管理比起長期出租更高,同時也難以掌握租戶品質。李杰峰分析未來可能進行的兩種政策方向分別是,政府將全面禁止利用住宅等單位進行短期出租的行為;政府將限制或規範相關單位利用住宅進行短期出租,相關單位不僅須要登記,也須申報短期出租的營業稅或所得稅。 李杰峰建議,長期出租在租戶品質和租金收入上相對穩定,讓赴大馬投資的國人可以放心出租。

房市/赴日賞屋熱潮 東京 大阪房市燒燙燙

農曆春節假期即將來臨,以往連假也是赴日賞屋的旺季,帶看組數最高可達平日的2倍,日本信義社長何偉宏觀察,2018年東京都與大阪市的不動產交易熱絡,加上今年十月消費稅將調升至10%,明年舉辦的東京奧運亦進入倒數階段,顯見日本政府經濟策略調整、投資開發案及國際賽事舉辦,都將驅使觀望中的客戶付諸行動,預期這波赴日賞屋熱潮可望搭著接下來的櫻花季延續至春假。 根據日本政府觀光局統計,去年赴日旅遊的台灣旅客高達480萬人次,顯見國人對日本的熱愛,今年農曆春節假期長達九天,日本信義累積九年的觀察分析,連續假期也是赴日賞屋的旺季,以東京、大阪及京都為主要範圍,而近期神戶地區也頗受歡迎;以往連假期間的帶看組數最高可達平日的2倍,延續去年帶看客戶組數年度增幅達5%的熱度,預估春節假期將會是今年首波看屋高峰。 賞櫻可說是日本的全民運動,根據日本氣象株式會社預測2019年櫻前線,東京將提早自三月中下旬進入花期,儘管冬天寒意尚未完全褪去,但準備赴日賞櫻的旅人早已蠢蠢欲動,何偉宏表示,目前已有許多客戶紛紛表達,天氣再冷也要賞櫻,並赴日預約看屋,預期赴日賞屋熱潮可望延續至春假。 赴日賞屋的熱潮連續幾年不斷,就是因為對日本房市發展抱有期待,根據日本不動產經濟研究所針對2018年度新築物件成交價格統計,東京都23區新築物件平均售價為7,142萬日圓(約新台幣2,035萬元)、平均每坪單價376萬日圓(約新台幣107萬元),較前年微幅上升,至於全年累積簽約率則為79.5%;大阪市的房價相對親民,新築物件每戶平均售價為3,552萬日圓(約新台幣1,012萬元)、平均每坪單價為255萬日圓(約新台幣72.6萬元),全年累積簽約率更高達90.6%,足見兩大都市圈的不動產交易皆相當熱絡,房屋買賣需求強勁。 東京奧運的舉辦已進入倒數、大阪將於今年6月舉行G20高峰會以及2025年世界博覽會,這些大規模的國際盛事吸引人潮、也帶來錢潮,都是促進日本經濟持續活絡的動力,也是全球投資人看好日本不動產市場的原因之一。何偉宏指出,包括在東京及大阪都有大型開發案持續進行、日本政府的貨幣寬鬆政策、負利率環境等,都是帶動日本不動產投資繼續升溫的因素,而今年十月日本消費稅將調升至10%,也驅使正在觀望的客戶提早付諸行動。 由於日本政府在政策與稅率上對外國投資人並無特別限制,且法規透明、市場制度健全,出現買賣糾紛的機率較低,讓投資人相對安心,也是台灣客戶選擇赴日置產的主因。

房市/前進大馬置產 必先了解新財政預算案

作為一個開放經濟體,馬來西亞的經濟高度接軌全球市場。隨著新政府5月上任,許多重大基礎建設經評估後被取消或擱置,影響當地投資成長。此外,隨著中美貿易戰衝擊全球,這也將影響大馬的出口。雖然世界銀行將大馬經濟成長預測值下調至4.9%,不過認為該國依然可藉由私人消費帶動經濟成長。世界銀行也預期大馬能在2020至2024年達到高收入國的目標,意味著該國經濟前景依然備受看好。 近來讓外界最為關注的莫過於大馬政府剛公布2019年財政預算案,對此,市場專家普遍給予「中上」成績,認為新政府正努力做出全面性的預算案,希望藉此回歸「亞洲虎」的地位。大馬銀行(Maybank)集團總裁兼總執行長拿督阿都法力就指出,此次預算案的大贏家將是房地產領域。政府除了提出各種措施幫助當地人擁房,也幫助提振當地房產市場。 其中,與國人較有關聯的相關措施包括以下兩項,在轉移總值超過100萬令吉(約新台幣730萬)的地產時,印花稅將從3%提高至4%;公司、非公民、非永久居民的房產營利稅,將由5%提升至10%。 大馬信義對此分析,印花稅雖然提高,但客戶成本的增幅將控制在0.3%至0.5%之間。而儘管外國人售屋獲利的課稅也增加,但不論是跟台灣售屋成本或亞洲房產整體交易成本比較,大馬依然相對較低。整體而言,此次預算案的調整將鼓勵當地房產市場邁向合理且健全的發展。 此外,該財政預算案亦優惠當地首購族,讓他們有能力負擔房屋,進而振興市場。擁有當地第一手經驗的大馬信義總經理李杰峰就指出,「信義房屋的格局一直定位在短空長多的市場。大馬政府用健康的方式讓房市平復,提供更多負擔得起的房子給人民居住。此舉除了讓住者有其屋,也可讓房地產市場需求平衡房地產體制。」 大馬產業經濟工會早前指出,當地房產市場最壞的時期已過,並預計將在2020年前逐步復甦,當地房價將具有升值空間。而隨著重大建設案「敦拉薩國際貿易中心」如火如荼地展開,預計也帶動吉隆坡房產價格邁向國際化。

房市/馬國飯店型公寓盛行 吸引海外投資客

馬來西亞為熱門旅遊聖地,每年接待上千萬名世界各地的旅客,多家國際知名飯店陸續進駐,近期更興起「飯店型公寓」新商業模式,即銷售飯店部分房型,比一般飯店房型增加廚房、洗衣設備,並提供飯店式管理和打掃服務,吸引亞洲各地投資人前往置產。 馬來西亞擁有多元族群和豐富文化,物價相對低廉,光去年就吸引2594萬人次遊客,讓不少五、六星級的國際飯店紛紛進駐搶市,由於飯店興建及經營成本高,馬來西亞大樓動輒50層樓以上,為增加營收與降低經營風險,與開發商進行合作,開發商會將物件樓層分為住宅式及飯店式單位,一部分出售作為住家使用,另外一部分則與飯店合作作為飯店經營使用,稱之為「飯店型公寓」。 大馬信義馬來西亞籍業務曾文宏指出,馬國星級飯店推出的「飯店型公寓」,因有人潮才能支撐經營,多數座落在精華地段,而銷售的都是精裝修房型,傢俱、電器用品一應俱全,可直接入住;同時也享有五星級飯店式的安全管理和清潔打掃服務。 曾文宏進一步說明,以鄰近雙子星的建案「雅詩閣之星」飯店式公寓來說,20坪的1房型總價約1350萬至1500萬台幣;25坪以上的2房型售價為1900萬台幣以上,均有配置1個以上的車位,這樣的產品相當受海外投資者的歡迎,吸引亞洲各地年約40歲以上的高階主管及企業主投資置產。 曾文宏建議對馬來西亞飯店型公寓有投資興趣的消費者,選擇購買飯店型公寓時,除了看中飯店的公設和服務外,重點還是需要注意飯店的地點、周邊交通及大馬當地經濟發展情況為主要考量。

房市/大馬哪裡買房? 購物中心裡買得到

一般人對於購物中心的認知,是販售單價較高的精美商品,包括精美名牌包、流行服飾和化妝品等,有趣的是,在馬來西亞的購物中心連房子都買得到。大馬的代銷與房仲會在購物中心內設立專櫃或臨時攤位,一旁還會放置著大型建築物模型,吸引購屋者的注意力。 大馬購物中心賣房如此特殊現象,大馬信義馬來西亞籍業務莊金強指出,這是馬來西亞獨特的售屋方式,目的是為了多接觸本地人,開發客群。 在台灣,房屋仲介店隨處可見,想買房並不難,但因馬來西亞仲介多走樓面式管理,所以當地購屋習慣除了線上搜尋外,實體途徑有二,一是在購物中心或地下鐵的售屋攤位或專櫃,二是飯店說明會或大型road show。若是購物中心裡,可分小規模1至2坪的攤位,以及規模較大的5坪專櫃,共通點都會擺放一個建築物模型,只銷售一個建案,會再依規模大小配給1至5名業務員。專櫃通常會有折扣、抽獎等吸引民眾的活動。莊金強說,這是為了直接接觸本地目標客戶,特別選在人潮聚集的購物中心等地,主要銷售低總價的案子,當地人接受度也較高。 莊金強指出,另一種是說明會或大型road show,通常會在飯店、高級餐廳,甚至高爾夫球聚會的方式,舉行售屋講座,或是各開發商與仲介在購物中心舉辦聯合大型road show,結合講座表演等活動,也就是上述購物中心攤位豪華放大版。這類活動訴求的人士大部分是以投資為主,自住的情況較少見。 莊金強提醒,近幾年,馬來西亞吉隆坡已是華人海外置產的熱門地,而近期馬幣持續低檔,也正是馬國房地產逢低入市的最佳時機。

房市/國情大不同 吉隆坡停車場逾8層樓高

高聳、櫛比鱗次大樓,展現現代都市的時尚氣派,這是許多人對吉隆坡的第一眼印象,不同於台灣,停車場均設在地下室,KLCC區不少大廈都有6至8層樓高的停車場,有些大樓停車場甚至高達10層樓。 吉隆坡是馬來西亞的首都,也是人口最多、最密集的城市,位於環太平洋地震帶之外,良好的地理位置,讓吉隆坡免受地震等災害。由於當地地震少,故多以高樓形態設計,50層樓以上的摩天大樓在當地處處可見,以容納龐大的都會人口。 大馬信義馬來西亞籍業務莊金強指出,吉隆坡採用「地面層停車場」的大樓很多,停車場集中於建築物的低樓層,其上再做為辦公室或住宅。莊金強表示,此種設計與馬來西亞建築法規有關,一則因停車場的通風、光照量,都有法規管制,地面層停車場較易符合標準。二則是停車場面積不計入大樓容積率,而馬來西亞人習慣「駕車」,所以建商也會多蓋車位來搭配物件單位。 莊金強說,馬來西亞房屋登記採實坪制,車位等公共設施並不計價,建商推出的戶型,一戶常配給一個停車位,以符合民眾需求。而台灣客戶常問車位在哪層好,其實答案見仁見智。一般人喜歡低樓層,因為停車時可以少繞幾圈;但現代人注重隱私,有些高價房型反而配高樓層停車位,因為較少人經過,更顯尊貴。