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不過，隨著台北捷運網的成形、民眾消費模式轉型，使得天母商圈的發展逐漸遇到困境。
▲屋比房屋董事長葉國華指出，天母特點是「袋狀性」，雖然是屬於半封閉的商圈，但只要被吸引就很容易留下來成為老天母人。（圖／記者賴志昶攝）根據屋比房屋彙整天母近三年來店面待租量發現，台北市士林區今年3月待租量為205間，與2018、2019年相比成長幅度為69％、31％；若是從天母地區來看，天母今年3月待租量為75間，較2018、2019年相比漲幅來到79％與34％，均較士林區來的高。
▲近三年台北市士林區天母商圈店面待租量變化。（圖／屋比房屋提供）在租金方面，士林區今年3月平均每坪店租約3531元，較2018、2019年分別下跌7％與5％；而天母商圈2018年3月平均每坪店租金為2581元，到2019年3月跌到2435元，直至今年3月更僅剩2210元，跌幅近一年達到9％，近2年跌幅更是超過1成，達到14％。
▲近三年台北市士林區天母商圈店面租金開價變化。（圖／屋比房屋提供）另外，觀察待士林及天母商圈的店面租金開價也發現，近年天母商圈店面刊登出租的時間都明顯拉長，竟有高達25％的物件刊登出租超過1年以上，與2019年同期的15％、2017年的12％相比，呈現一個想租也租不掉的狀況。
▲近三年台北市士林區天母商圈店面待租時間超過一年比率。（圖／屋比房屋提供）葉國華分析，近年天母商圈內不少店家相繼熄燈，不外乎都是「營收減」與「高租金」所造成；過去景氣好、房市熱，天母商圈租金也跟著一路攀升，但由於近年網路購物及外送訂餐服務的興起，造成民眾消費模式改變，目前北市街邊店面都面臨極大的衝擊，天母商圈也不例外，業績確實不如以往。
另外，由於天母商圈屬於封閉型的商圈，外來客本就不多，如今又有電商分食客源，無疑是雪上加霜，加上商圈內多數店面都集中在少數房東手中，不少房東又旅居國外，對市況敏感度不高，一開始對降租的抗性較大，也導不少店家因經營不善，租金又砍不下來，只好轉移陣地或關門大吉。
葉國華認為，目前雖不少房東已願意調降租金，但商圈衰退、人潮銳減的情況短期內仍難回復，而且近期又有新冠肺炎肆虐，民眾出門消費的意願不高，短期內天母商圈市況恐不樂觀。
