等2年賣房現賺190萬！還是要賭房價不會跌　內行人分析關鍵給建議

網友目前委託房仲以「專約」方式賣房，最近終於有一組客人對網友的房子有興趣，但仲介一直壓低價格，可能賣不到理想的數字，即將進入斡旋階段。然而，網友內心不太想現在賣掉，因為再撐2年，房子就持有滿6年，可適用「400萬免稅額」，現在賣會被課徵35%房地合一稅（約200多萬），2年後賣可大幅節稅。

可是現在市場不確定性，擔心2年後房價可能下跌，現在不賣會不會錯過機會？如果現在賣，價格不如預期，又得繳高額稅金；但不賣的話，未來房價若跌，可能更不划算。該現在賣，還是等2年後？如何做出最有利的決定？

🟡關鍵問題分析：

1. 稅務成本差多少？

現況（持有未滿6年）：房地合一稅率 35%（持有5年內）。若現在賣，獲利部分需課稅，假設賺600萬，稅金約 210萬（35%）。不符合「400萬免稅額」設籍滿6年規範。

2年後（持有滿6年）：若符合「自住優惠」，獲利400萬內免稅，超過部分稅率按房地合一持有滿6年10%。例如：賺600萬，400萬免稅，200萬×10%＝僅繳20萬稅，比現在省下190萬！若符合自住條件，等2年後賣可省大筆稅金。若不符合（例如有出租），則稅率從35%→20%，仍可節稅，但幅度較小。

2. 2年後房價會跌嗎？如何判斷市場趨勢？房價可能受經濟、政策、區域發展影響，可從以下指標評估：

可能下跌的因素
利率上升：若央行持續升息，買房成本增加，需求降低。
供過於求：若附近大量新案完工，賣壓大增，中古屋可能跌價。
經濟衰退：失業率上升、收入減少，房市買氣下滑。

可能上漲的因素
通膨持續：物價上漲，房地產仍是抗通膨工具。
重大建設：捷運、科技園區進駐，帶動區域房價。
剛性需求強：若地段佳（學區、捷運），長期仍看漲。

可查詢實價登錄，比較近1年同社區成交價趨勢；詢問房仲提供 「區域房市報告」，了解未來推案量與供需狀況；觀察央行利率政策及政府打房措施（如囤房稅2.0）。

3. 個人財務狀況：
如果急需資金（如創業、還債、換房），即使稅高，可能仍需變現，但可嘗試提高售價彌補稅金損失。如果沒有急用，可等待2年，享受節稅優勢，甚至邊租邊等（若符合自住條件，需注意出租比例）。


🟡該現在賣還是等2年？
情境1：符合「400萬免稅額」，且地段佳 → 建議等2年
適用對象：房子是自住、設籍滿6年、無出租。區域發展看好（如捷運、科技園區進駐）。
好處：省下大筆稅金（可能差200萬以上）。房價可能繼續漲，賺增值+節稅。

情境2：不符合免稅額，但房價已到高點 → 考慮現在賣
適用對象：房子有出租，無法適用免稅。當地房價已過熱（如重劃區餘屋多），未來可能下跌。
策略：設定底價，若買方出價接近理想「稅後淨利」，可成交。改「一般委託」（多家房仲競爭，避免被壓價）。

🟡最後思考點
若符合免稅條件＋地段好 → 等2年後賣，賺節稅+增值。
若不符合免稅，且擔心房價跌 → 現在賣，但堅持合理價格。
若不急用錢 → 邊租邊觀察市場，2年內有好價格再脫手。
專家建議與專業稅務顧問確認節稅細節，並要求房仲提供完整市場分析，再做出最有利的決定！

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