2026房市趨勢／葉凌棋：「這區域」價格修正7%　價格緩跌、量盤整

（17:46更新，新增影片）2025年房市受到央行第七波信用管制、經濟放緩等因素影響，呈現「量縮價跌」的主基調。在2025尾聲展望2026年，房市會變好嗎？房價會跌多少？永慶房產集團業務總經理葉凌棋今（24）表示，預測2026房市仍維持「價格緩跌、交易量盤整」，價格部分，剛需強烈地區修正幅度3-5%、供給量大的地區則會到5-7%。而左右房市的最大關鍵是房市政策。

【重點摘要】

• 房價修正幅度： 剛需強烈地區預估修正 3-5%；供給量較大地區則可能修正達 5-7%。
• 跌幅重災區： 依據政大永慶房價指數，高雄（-8.9%）、台中（-8.6%）與台南（-8.2%） 跌幅最明顯，主因為前期預售案量大及科學園區漲多回補。
• 新屋完工潮壓力： 預估 2026-2028 年將有 32 至 36 萬戶 新屋完工，供給量大增將考驗市場支撐力。
• 交易量寫紀錄： 2025 全年交易量預估跌破 26 萬棟，單年衰退 26% 是近 20 年來最快萎縮。
• 議價空間加大： 目前全台議價率約落在 8.9% 至 13% 之間，買賣雙方對價格認知仍有差異。

2026 預估量能： 預計全年交易量約 25.1 至 26.4 萬棟，呈現「區域分化」現象，回歸自住與首購主力。

區域分化明顯：中南部成跌價重災區，北部有撐

永慶房屋今（24）發布「2026年Q1房產趨勢前瞻報告」。葉凌棋公開最新「政大永慶房價指數」，揭露六都加新竹縣市從2024年第三季到2025年第四季累計跌幅，顯示跌幅在-4.8%到8.9%，重災區是高雄（-8.9%）、台中（-8.6%）與台南（-8.2%）。

「價格修正越多的地方，就是供應量最多的地區、科學園區漲最多的地方！」葉凌棋說明，台中、台南、高雄前幾年推的預售案非常多，也因此在此波跌幅也較北部明顯，而新北、桃園還有台北外移客買盤支撐，跌幅較小。

未來三年迎新屋完工潮，市場供給壓力劇增

根據內政部統計，2023-2025年新屋開工約有38萬戶左右，以開工後3年完工估算，預估未來3年內（2026-2028年）將出現約32至36萬戶新屋完工潮。

葉凌棋說明，過往經驗來看，「交屋後一年會有10-20%交易量釋出」，這代表供給量上升。初步估算，未來3年估有8至10萬戶建商待售餘屋量，市場供給增。加上今年預售自4月以來已連續7個月低於4000件，交易低迷。競價關係是支持還下跌，則需看區域供需關係。

2025 交易量寫 20 年最快衰退，議價空間擴大

在2025年買賣移轉棟數部分，葉凌棋直言：「我們預估今（2025）年會跌破26萬棟。」單年衰退幅度26%，他強調是近20年最快衰退。關鍵原因在買賣雙方對於價格認知差異太大。葉凌棋說明，全台議價率在8.9%、10%到13%間。

房市四大變數與 2026 全年量能預估

展望2026房市，葉凌棋認為，房市4大變數在「國內外政經情勢」、「房市政策」、「兩岸關係」及「市場供給」。他認為，第七波信用管制續行下，新青安確定釋出，因此最主要關鍵仍在房市政策。

葉凌棋預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。全年交易量估25.1至26.4萬棟左右，較2025年減少3%至增長2%之間。