近來天氣寒冷，房市則是早就進入寒冬，住商機構統計2025年第四季六都各類建物實價登錄平均總價表示，房市呈現明顯的「強者恆強、弱者恆弱」的K型化走勢，六都公寓型產品全面下跌，但是雙北市較高總價的住宅大樓、華廈物件卻逆勢上揚。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在限貸氛圍下，貸款條件較差物件價格首當其衝，讓資金逐漸回防雙北都會區或具電梯的保值型物件。住商不動產企研室執行總監徐佳馨也提醒，房市進入盤整修正期，代表市場正經歷一場「總體檢」。
六都公寓、大樓房價K型分化
根據數據顯示，六都2025年第四季各類建物中，公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北跌幅約2.8%，表現相對穩健；不過桃園以南跌勢顯著，分別為桃園市5%、台中市7.9%、台南市15.3%、高雄市6.4%。
另外，華廈產品則各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8%最高，新北市約1.6%次之，其餘四都則呈現4到11%不等的跌幅。反觀大樓產品，除台中市下跌7.4%之外，其餘五都皆有漲勢，其中台北市均價逆勢大漲12.3%，站穩4千萬元大關，桃園市、台南市大樓亦有2到3%的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。
▲六都2025Q4各類建物平均總價。（圖／住商機構提供hbhousing.com.tw） 房貸審核更嚴格 老公寓難有漲勢
賴志昶分析，公寓與大樓表現兩極，關鍵在「貸款條件」，限貸環境下，銀行對於屋齡高、缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，導致買方入手意願降低，價格難有支撐力道；反觀大樓具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使大樓價格相對抗跌。他補充，雙北各類建物雖屬高總價，但相對其他都會區保值，其中蛋黃區大樓產品，除具有市區機能加持，亦符合剛性買盤需求，自然能頂住市場盤整壓力。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，代表市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有強者恆強走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，因缺乏基本面支撐，流動難度大幅提高，此類物件則持續下行面臨價格回吐壓力。她建議，民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。
資料來源：住商機構、實價登錄、大家房屋
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根據數據顯示，六都2025年第四季各類建物中，公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北跌幅約2.8%，表現相對穩健；不過桃園以南跌勢顯著，分別為桃園市5%、台中市7.9%、台南市15.3%、高雄市6.4%。
另外，華廈產品則各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8%最高，新北市約1.6%次之，其餘四都則呈現4到11%不等的跌幅。反觀大樓產品，除台中市下跌7.4%之外，其餘五都皆有漲勢，其中台北市均價逆勢大漲12.3%，站穩4千萬元大關，桃園市、台南市大樓亦有2到3%的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。
賴志昶分析，公寓與大樓表現兩極，關鍵在「貸款條件」，限貸環境下，銀行對於屋齡高、缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，導致買方入手意願降低，價格難有支撐力道；反觀大樓具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使大樓價格相對抗跌。他補充，雙北各類建物雖屬高總價，但相對其他都會區保值，其中蛋黃區大樓產品，除具有市區機能加持，亦符合剛性買盤需求，自然能頂住市場盤整壓力。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，代表市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有強者恆強走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，因缺乏基本面支撐，流動難度大幅提高，此類物件則持續下行面臨價格回吐壓力。她建議，民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。
資料來源：住商機構、實價登錄、大家房屋