股神巴菲特日前發出最後一封股東信，預計在今年底卸任波克夏海瑟執行長，阿宅地產顧問蕭大立表示，身為一位擁有證券分析師CSIA證照的房地產人，對於巴菲特投資哲學算是「略懂」。雖然巴菲特並不是靠房地產致富，不過蕭大立指出，巴菲特還是有5個投資原則，和房地產投資思維相近。
法則一：只買你的「能力圈」能理解的房子
巴菲特曾說過，在投資這條路上，最大的障礙和優勢，在於知識，鼓勵大眾只投資自己有能力理解和判斷的標的，這就是所謂的「能力圈」。一般人買房時，容易看到銷售文宣上各種利多，就像被催眠似一樣下訂買房。但這些利多不見得是真的，為了促進成交，房仲或代銷人員必然用盡各種話術，宣傳區域優勢，如果沒有能力判斷真假，很容易就上當吃虧。
像是「重大建設」可能還在不確定能夠執行的規劃階段，其實是不知何時才能翻身的「長期蛋殼區」；或者區域內存在著某些重大瑕疵，例如三不五時就淹水，或者有個會擾亂周邊居住安寧的頭痛人士，根本是「地雷區」。所以想買房，最好買「能力圈」範圍的房子，必須自己熟悉該區域未來發展、各項建設進度，並了解是否有地震、淹水或嫌惡設施，才能避免衝動，做出最明智的決策。
▲買房時最好選擇自己「能力圈」的房子。（示意圖／台灣房屋提供news.twhg.com.tw） 法則二：購買擁有「護城河」的房子
巴菲特喜歡投資擁有「護城河」的公司，也就是有難以被模仿或取代競爭優勢的企業。同樣的建商、建築師、營造廠，使用相同建材，在大安區跟萬里，能蓋出完全一模一樣的房子，但房價卻是天差地遠，原因就在「區位」不同，所以房地產領域的「護城河」就是「區位」。房地產最大的特性是「不可移動性」，這讓好的區位成為無法複製的「稀缺資源」，具有長期保值的潛力。蕭大立指出，可用以下2種方式看房地產區位：
1、產業引擎：該地是否有產業或大型企業進駐？產業就像一個地區的「經濟引擎」，它能創造就業人口，引進外部資金，進而推動區域的消費和服務業發展。
2、公共建設：政府在該地區投入了多少公共建設？捷運、公園、學校、道路等建設，所帶來的便利性和生活品質提升，最終都會實實在在地反映在房價上。
▲公共建設是房地產的「護城河」之一。（圖／新北捷運工程局提供dorts.ntpc.gov.tw） 法則三：保持耐心，讓時間成為你的朋友
巴菲特曾表示，財富累積往往是「把錢從急躁的人手中，轉移到有耐心的人手中」。蕭大立表示，回顧台灣房地產景氣循環，雖然中短期內房價會有起有落，但長期來看，房價是必然上漲的。過去幾次房市循環，最短約7年，最長約12年。只要你持有房產夠久，例如以10年為單位，就能跨越整個景氣循環，避開中短期的價格波動。
▲過去幾次房市循環，最短約7年，最長約12年，只要能持有10年以上，就能避開中短期的價格波動。（圖／台灣房屋提供） 法則四：買房價格要保留「安全邊際」
巴菲特最重要的投資概念之一是「安全邊際」，也就是說要確保買入的價格，低於它實際的「內在價值」。蕭大立指出，「安全邊際」能在價格下跌時，能讓你虧損更少；在價格上漲時，則能讓你獲利更多。簡單來說就是便宜治百病。想要買到便宜房產，保留「安全邊際」，必須掌握以下的重點：
1、掌握最新市況：善用政府的「實價登錄」，確保掌握了市場最新價格，讓你不被代銷、房仲牽動。
2、選擇效用較高者：在價格相同時，應該選擇能為你帶來更高「價值」或「使用效益」的物件。
3、避開裝潢陷阱：房地產的價值來自於土地與建物結構，裝潢屬於消耗品，裝潢在交屋後就會開始折舊，靠裝潢墊高的房價，折舊後終究會現出原形。
▲裝潢屬於消耗型資產，舊了就會折舊。（示意圖／記者張家瑋攝） 法則五：讓「複利效應」在房產上發揮作用
巴菲特巨額財富的秘訣，在於長期持有優秀企業，讓「複利效應」發揮作用。而房地產最大的優勢就是「高槓桿」，在5倍槓桿的優勢之下，只需要投入少少的頭期款，就能撬動一個價值數百萬、數千萬的資產。隨著時間的推移，房價長期上漲使資產增值，同一時間，你也逐步清償房貸、負債減少，「資產淨值」就會呈現複利式成長。
最後，蕭大立表示，股神巴菲特用以上幾個看似平淡無奇的原則，加上長期堅持，累積驚人的財富。看來簡單，但做來並不容易，巴菲特就說過：「很少人願意慢慢變富，多數人都只想要快速獲利」，巴菲特的投資智慧，聽來或許沒有短期買賣房賺錢那麼誘人，但只要你願意執行，未來也有機會增值資產。
資料來源：阿宅地產顧問蕭大立
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巴菲特曾說過，在投資這條路上，最大的障礙和優勢，在於知識，鼓勵大眾只投資自己有能力理解和判斷的標的，這就是所謂的「能力圈」。一般人買房時，容易看到銷售文宣上各種利多，就像被催眠似一樣下訂買房。但這些利多不見得是真的，為了促進成交，房仲或代銷人員必然用盡各種話術，宣傳區域優勢，如果沒有能力判斷真假，很容易就上當吃虧。
像是「重大建設」可能還在不確定能夠執行的規劃階段，其實是不知何時才能翻身的「長期蛋殼區」；或者區域內存在著某些重大瑕疵，例如三不五時就淹水，或者有個會擾亂周邊居住安寧的頭痛人士，根本是「地雷區」。所以想買房，最好買「能力圈」範圍的房子，必須自己熟悉該區域未來發展、各項建設進度，並了解是否有地震、淹水或嫌惡設施，才能避免衝動，做出最明智的決策。
巴菲特喜歡投資擁有「護城河」的公司，也就是有難以被模仿或取代競爭優勢的企業。同樣的建商、建築師、營造廠，使用相同建材，在大安區跟萬里，能蓋出完全一模一樣的房子，但房價卻是天差地遠，原因就在「區位」不同，所以房地產領域的「護城河」就是「區位」。房地產最大的特性是「不可移動性」，這讓好的區位成為無法複製的「稀缺資源」，具有長期保值的潛力。蕭大立指出，可用以下2種方式看房地產區位：
1、產業引擎：該地是否有產業或大型企業進駐？產業就像一個地區的「經濟引擎」，它能創造就業人口，引進外部資金，進而推動區域的消費和服務業發展。
2、公共建設：政府在該地區投入了多少公共建設？捷運、公園、學校、道路等建設，所帶來的便利性和生活品質提升，最終都會實實在在地反映在房價上。
巴菲特曾表示，財富累積往往是「把錢從急躁的人手中，轉移到有耐心的人手中」。蕭大立表示，回顧台灣房地產景氣循環，雖然中短期內房價會有起有落，但長期來看，房價是必然上漲的。過去幾次房市循環，最短約7年，最長約12年。只要你持有房產夠久，例如以10年為單位，就能跨越整個景氣循環，避開中短期的價格波動。
巴菲特最重要的投資概念之一是「安全邊際」，也就是說要確保買入的價格，低於它實際的「內在價值」。蕭大立指出，「安全邊際」能在價格下跌時，能讓你虧損更少；在價格上漲時，則能讓你獲利更多。簡單來說就是便宜治百病。想要買到便宜房產，保留「安全邊際」，必須掌握以下的重點：
1、掌握最新市況：善用政府的「實價登錄」，確保掌握了市場最新價格，讓你不被代銷、房仲牽動。
2、選擇效用較高者：在價格相同時，應該選擇能為你帶來更高「價值」或「使用效益」的物件。
3、避開裝潢陷阱：房地產的價值來自於土地與建物結構，裝潢屬於消耗品，裝潢在交屋後就會開始折舊，靠裝潢墊高的房價，折舊後終究會現出原形。
巴菲特巨額財富的秘訣，在於長期持有優秀企業，讓「複利效應」發揮作用。而房地產最大的優勢就是「高槓桿」，在5倍槓桿的優勢之下，只需要投入少少的頭期款，就能撬動一個價值數百萬、數千萬的資產。隨著時間的推移，房價長期上漲使資產增值，同一時間，你也逐步清償房貸、負債減少，「資產淨值」就會呈現複利式成長。
最後，蕭大立表示，股神巴菲特用以上幾個看似平淡無奇的原則，加上長期堅持，累積驚人的財富。看來簡單，但做來並不容易，巴菲特就說過：「很少人願意慢慢變富，多數人都只想要快速獲利」，巴菲特的投資智慧，聽來或許沒有短期買賣房賺錢那麼誘人，但只要你願意執行，未來也有機會增值資產。