近年來越南在外資、製造業與出口帶動下經濟成長亮眼，但繁榮表象之下，房地產市場卻出現與民眾收入嚴重脫節的異常現象。當多數家庭的購買力停留在新興經濟體水準時，核心城市住宅價格卻快速向已開發國家看齊，讓居住問題成為社會高度關注的風險警訊。
綜合越南媒體報導，以首都河內為例，最新市場數據顯示，公寓均價已突破每平方公尺8,000萬越南盾，房價與家庭年收入比高達28比1，遠超國際普遍認為合理的10至15倍區間。這意味著，即使經濟持續成長，一般上班族幾乎不可能僅靠薪資負擔自住房產。
房市失衡的背後，首先來自貨幣環境的長期寬鬆。為維持7%至8%的經濟成長目標，越南國家銀行近年將基準利率下調至4.5%的歷史低位，信貸與貨幣供給快速擴張。然而在全球需求疲弱之下，資金未能有效流入製造與實體產業，反而大量湧入土地與房產市場，推高資產價格。
▲當多數家庭的購買力停留在新興經濟體水準時，核心城市住宅價格卻快速向已開發國家看齊。（圖／翻攝自The Gold View公寓官網） 供給面問題同樣嚴峻。雖然2024年上路的新《土地法》主張土地估值市場化，卻使開發商取得土地的成本短時間內暴增三到五倍。再加上強力反腐行動，地方政府在審批流程上趨於保守，大量建案停滯，導致新屋供給急凍。以胡志明市為例，2024年全年僅新增約5,000戶住宅，與近千萬人口規模極不相稱。
在成本飆升與供給稀缺的壓力下，建商普遍轉向高端產品線，鎖定外籍專業人士與高收入族群。隨著產業鏈轉移，越南吸引大量領取美元薪資的外籍工程師與高階管理人才，這些族群成為高價住宅的主要買家與承租者，進一步撐高市場行情，形成高端與平價住宅明顯分化的「雙軌市場」。
長期而言，房價失控已對社會結構產生深遠影響。房地產資產高度集中於少數家庭，年輕世代面臨長達數十年的購屋負擔壓力，結婚與生育意願同步下探。若住宅供需與金融政策無法及時調整，越南房市恐不僅是經濟泡沫問題，更可能演變為影響社會穩定與長期發展的關鍵挑戰。
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房市失衡的背後，首先來自貨幣環境的長期寬鬆。為維持7%至8%的經濟成長目標，越南國家銀行近年將基準利率下調至4.5%的歷史低位，信貸與貨幣供給快速擴張。然而在全球需求疲弱之下，資金未能有效流入製造與實體產業，反而大量湧入土地與房產市場，推高資產價格。
在成本飆升與供給稀缺的壓力下，建商普遍轉向高端產品線，鎖定外籍專業人士與高收入族群。隨著產業鏈轉移，越南吸引大量領取美元薪資的外籍工程師與高階管理人才，這些族群成為高價住宅的主要買家與承租者，進一步撐高市場行情，形成高端與平價住宅明顯分化的「雙軌市場」。
長期而言，房價失控已對社會結構產生深遠影響。房地產資產高度集中於少數家庭，年輕世代面臨長達數十年的購屋負擔壓力，結婚與生育意願同步下探。若住宅供需與金融政策無法及時調整，越南房市恐不僅是經濟泡沫問題，更可能演變為影響社會穩定與長期發展的關鍵挑戰。