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在筆者看來，有點相關卻又不那麼相關。
在邏輯上，如果房子是拿來住的，人口減少自然會造成住房需求減少，住房需求減少，住房相對供給過剩，價格應會受到影響。但事實上，同樣面臨高齡化的歐洲，在近年低利與資金過剩的狀況下，主要都會房價依舊向上攀升，和許多的朋友的「想當然耳」，似乎不大一樣。
雖然各國有其不一樣的民族性與消費習慣，但資金往資源薈萃的大都市走，是各國必然的現象，也就是雖然整體供給量過剩，因為人口與就業機會集中在都會區，需求增加，自然會造成某些城市房價往上走的現象，例如一直被傳說「房價不漲」的德國，柏林在 2016 年的平均房價就足足比 2009 年漲了將近一倍；顯見資源與資金決定房價，是必然之勢。
台灣的買賣移轉有八成集中在六都與新竹縣市，其中三成以上又集中在雙北，即使高齡化與少子化襲來，只要政經資源與就業機會持續集中之地，資金的支撐威力不容小覷。
當然，在真正進入人口負成長之前，無論誰執政，多少都會透過移民等方式讓人口數不要減少那麼快，我們也不能否認，人口負成長之後對於房地產市場的結構與交易產生相當程度的衝擊，將挑戰過去房地產市場自用與投資的邏輯，從現在種種跡象來看，至少有三個狀態值得留意。
其一，資金移動快速。由於人口負成長也意味著，資源分配更不均勻，讓某些區域將因此變得更為巨大，資金追逐也更為積極與快速。
其二，無電梯產品越發不具優勢。人口負成長帶來的高齡化勢不可逆，某些四五樓以上的公寓、無電梯透天等產品，將因為不適合老人生活，即使地點優越，承接者也會是經濟能力相對弱勢的年輕族群，價格自然很難有所期待。
其三，持有與維護成本將是購屋人重要考量。對於年長者來說，居住不僅是棲身之所，持有與維護成本牽涉是否能夠長期安居的關鍵，稅費之外，管理費也會精打細算，以免還沒住到最後，就被掃地出門。
看起來人口變少是危機，可是該注意的並非只是「變少」這件事情。少子化與網路原生世代的年輕人漸漸成為購屋市場主力，短期看似變化不大，可是中長期來說，人口結構改變必然讓自用與投資邏輯和過去大不相同，天長地久或許並非最佳策略，曾經擁有、將本求利，或許才是進場王道。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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