時序進入 2026 年 1 月，回顧剛剛落幕的 2025 年房市，全台買賣移轉棟數最終落在 26.1 萬棟左右，這數字雖未跌破 2016 年那場著名的「房市冰河期」最低點（24.5 萬棟），但也足以讓市場感受到透骨寒意。
然而，雖然 2025 與 2016 同樣面臨「量縮」，但兩者的結構截然不同，2016 年是「貧血式衰退」，那麼 2025 年我們面對的，則是一場史上罕見的「富裕性窒息」。
首先，我們必須釐清「量縮」背後的主因。2016 年的冷，源於經濟基本面的疲軟。當年的經濟成長率僅有 1.48%，加上房地合一稅甫上路，市場信心潰散，買方沒錢、賣方恐慌，那是真正的「不景氣」。
但 2025 年的情況完全相反。受惠於 AI 浪潮與科技業的噴發，台灣經濟表現強韌，預估經濟成長率高達 7.25% 至 7.41% 之間，股市更屢創新高。這就形成了一個極其詭異的「價量背離」現象：經濟好、股市好、大家的口袋有錢，卻被央行第七波選擇性信用管制「鎖」住了，想買的人貸不到，而想賣的人因為經濟好、口袋深，根本不需要降價求售。這種「賣方不缺錢、買方缺門票」的僵局，比單純的空頭市場更難解。
若進一步檢視房價結構，數據更令人心驚。將 2016 年與 2025 年的數據攤開來看，我們會發現「購屋門檻」已經發生了質變，這也是為何年輕人感到絕望的主因。
根據住商機構的統計，與 2016 年相比，全台預售屋的平均成交單價在過去十年間，從每坪 29.1 萬元飆升至 59.3 萬元，漲幅高達 117.22%。意味著，預售屋的價格翻了一倍還不止。相比之下，中古屋的漲幅雖然「溫和」一些，但也從每坪 25.9 萬元漲至 40.8 萬元，漲幅約 57.53%。
這組數據揭示了一個殘酷的事實：過去幾年的資金極度集中在具備高槓桿特性的預售市場。當預售屋漲幅是中古屋的兩倍時，代表市場存在強烈的「未來價格透支」。2016 年的修正，是成屋市場的調整；而 2025 年開始的挑戰，則是那些買在高點、如今面臨交屋與限貸雙重夾擊的預售屋主。
除了高房價，另一個正在累積的壓力鍋是「資金成本」。
許多人懷念 2016 年，卻忘了當年房貸利率平均僅約 1.09%，那是個資金極度廉價的時代。但來到 2025 年，五大行庫的平均房貸利率已站上 2.16%，市場上實際給予新貸戶的利率，普遍都來到 2.5% 以上，甚至上看 3%。
利率翻倍，意味著槓桿操作的風險倍增。對於受薪階級而言，不僅購屋總價翻倍，連每個月的利息支出也翻倍，這雙重的殺傷力讓「購屋痛苦指數」直線飆升。更嚴峻的是，過去許多投資客習慣利用「寬限期」以小搏大，但在目前的信用管制下，銀行對於僅繳息、不還本的轉貸審核極其嚴格，許多銀行甚至直接拒絕給予轉貸機會。若民眾沒有提早認清現實，繼續抱持著「以債養房」的心態，未來一旦寬限期結束，恐將面臨嚴峻的財務斷層。
展望 2026 年，許多人在問：央行會鬆手嗎？房市會有報復性反彈嗎？
我認為，這取決於央行如何拿捏分寸。目前的局勢如履薄冰：一方面，AI 續行帶動經濟與股市，市場熱錢充沛；另一方面，房市卻因政策壓抑而呈現量縮。央行深知，此刻只要稍微鬆綁信用管制，被壓抑的買盤與資金勢必會報復性湧入房市，屆時房價將不僅是反彈，而是可能再一次失控飆漲，這將宣告過去一年的打房努力功虧一簣。
至此，預期 2026 年的政策基調仍將維持「緊縮」，甚至不排除有更細緻的管控措施。這意味著，雖然市場看起來像是買方市場，但實際上是「現金為王」的戰場。在這十年難得一遇的時機，只有口袋夠深、現金流足夠強勁的人，才有資格進場撿便宜。
總結來說，面對 2026 年的房市，我們不能再用舊思維來判斷新局勢。
對於購屋族而言，不要期待全面崩盤，也不要幻想 V 型噴發。在這波「窒息量」的盤整期中，第一線銀行已多不願意給予僅繳寬限期的民眾轉貸，若民眾不提早認清，恐怕未來將面臨嚴峻的財務考驗。現在比拼的，不是誰敢衝，而是誰的氣長。能夠在利率高牆與政策寒風中活下來的，才是最後的贏家。
●作者：徐佳馨／住商不動產企劃研究室執行總監
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論，請附真實姓名及聯絡電話，文章歡迎寄至: opinion@nownews.com
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首先，我們必須釐清「量縮」背後的主因。2016 年的冷，源於經濟基本面的疲軟。當年的經濟成長率僅有 1.48%，加上房地合一稅甫上路，市場信心潰散，買方沒錢、賣方恐慌，那是真正的「不景氣」。
但 2025 年的情況完全相反。受惠於 AI 浪潮與科技業的噴發，台灣經濟表現強韌，預估經濟成長率高達 7.25% 至 7.41% 之間，股市更屢創新高。這就形成了一個極其詭異的「價量背離」現象：經濟好、股市好、大家的口袋有錢，卻被央行第七波選擇性信用管制「鎖」住了，想買的人貸不到，而想賣的人因為經濟好、口袋深，根本不需要降價求售。這種「賣方不缺錢、買方缺門票」的僵局，比單純的空頭市場更難解。
若進一步檢視房價結構，數據更令人心驚。將 2016 年與 2025 年的數據攤開來看，我們會發現「購屋門檻」已經發生了質變，這也是為何年輕人感到絕望的主因。
根據住商機構的統計，與 2016 年相比，全台預售屋的平均成交單價在過去十年間，從每坪 29.1 萬元飆升至 59.3 萬元，漲幅高達 117.22%。意味著，預售屋的價格翻了一倍還不止。相比之下，中古屋的漲幅雖然「溫和」一些，但也從每坪 25.9 萬元漲至 40.8 萬元，漲幅約 57.53%。
這組數據揭示了一個殘酷的事實：過去幾年的資金極度集中在具備高槓桿特性的預售市場。當預售屋漲幅是中古屋的兩倍時，代表市場存在強烈的「未來價格透支」。2016 年的修正，是成屋市場的調整；而 2025 年開始的挑戰，則是那些買在高點、如今面臨交屋與限貸雙重夾擊的預售屋主。
除了高房價，另一個正在累積的壓力鍋是「資金成本」。
許多人懷念 2016 年，卻忘了當年房貸利率平均僅約 1.09%，那是個資金極度廉價的時代。但來到 2025 年，五大行庫的平均房貸利率已站上 2.16%，市場上實際給予新貸戶的利率，普遍都來到 2.5% 以上，甚至上看 3%。
利率翻倍，意味著槓桿操作的風險倍增。對於受薪階級而言，不僅購屋總價翻倍，連每個月的利息支出也翻倍，這雙重的殺傷力讓「購屋痛苦指數」直線飆升。更嚴峻的是，過去許多投資客習慣利用「寬限期」以小搏大，但在目前的信用管制下，銀行對於僅繳息、不還本的轉貸審核極其嚴格，許多銀行甚至直接拒絕給予轉貸機會。若民眾沒有提早認清現實，繼續抱持著「以債養房」的心態，未來一旦寬限期結束，恐將面臨嚴峻的財務斷層。
展望 2026 年，許多人在問：央行會鬆手嗎？房市會有報復性反彈嗎？
我認為，這取決於央行如何拿捏分寸。目前的局勢如履薄冰：一方面，AI 續行帶動經濟與股市，市場熱錢充沛；另一方面，房市卻因政策壓抑而呈現量縮。央行深知，此刻只要稍微鬆綁信用管制，被壓抑的買盤與資金勢必會報復性湧入房市，屆時房價將不僅是反彈，而是可能再一次失控飆漲，這將宣告過去一年的打房努力功虧一簣。
至此，預期 2026 年的政策基調仍將維持「緊縮」，甚至不排除有更細緻的管控措施。這意味著，雖然市場看起來像是買方市場，但實際上是「現金為王」的戰場。在這十年難得一遇的時機，只有口袋夠深、現金流足夠強勁的人，才有資格進場撿便宜。
總結來說，面對 2026 年的房市，我們不能再用舊思維來判斷新局勢。
對於購屋族而言，不要期待全面崩盤，也不要幻想 V 型噴發。在這波「窒息量」的盤整期中，第一線銀行已多不願意給予僅繳寬限期的民眾轉貸，若民眾不提早認清，恐怕未來將面臨嚴峻的財務考驗。現在比拼的，不是誰敢衝，而是誰的氣長。能夠在利率高牆與政策寒風中活下來的，才是最後的贏家。
●作者：徐佳馨／住商不動產企劃研究室執行總監
●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場
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