即時訊息

熱門新聞

所有新聞

房市/遇惡房客留垃圾、搞破壞 台可借鏡日本制度

台日租賃市場蓬勃發展,但兩地租屋習慣截然不同,若遇到留垃圾、搞破壞的房客,台灣房東束手無策,告上法庭成本又太高,大多摸摸鼻子自行吸收。對此,日本信義建議,日本善用第三方機制的租賃經驗值得參考,屋主會委託「租賃管理公司」,退租時會由該公司找專家鑑定屋況,判定由屋主或房客繳納修繕費用;而簽約前也會要求房客加入「租金保證公司」,減少無法收取房租的風險。 台灣租賃住宅喜歡自己包辦,房客會透過租屋網站自行找房,部分房東會交由仲介代租,但還是自己管理居多,因此若遇上惡房客,並無完整的SOP可處置。 反觀日本,其租賃市場制度相當完善,日本信義社長何偉宏表示,為避免遇到惡房客,會經由嚴格的身分審查來把關房客,而且日本人租賃皆會交給專業公司處理,例如房客會透過仲介找物件,屋主會將房子委託「租賃管理公司」代管。 因此有毀損情形時,租賃管理公司會找專家來鑑定,自然毀損由房東繳納修繕費用;若是房客弄壞的,則由房客出資修繕。如果是退租時,發現房客惡意堆積垃圾,租賃管理公司一樣會要求承租者負擔清潔費用。 此外,何偉宏指出,日本房東簽約前,大多會要求承租者加入「租金保證公司」(如同房客的租屋連帶保證人),若有房租逾期繳納等問題,該公司會替租屋者繳交費用。所以,房東與房客若非發生嚴重到需要對簿公堂的問題,基本上是完全不需要互動的。 而台灣也在一步步完善租賃環境,今年6月實施《租賃住宅市場發展及管理條例》,明訂房客若毀損住宅且不修繕或賠償,房東得提前終止租賃契約,承租人不得要求任何賠償。並積極推動「包租代管」,由經營租賃住宅管理的團隊代替屋主打理租客大小事,加上政府主打房東包證收租,又可減免房屋稅、綜所稅及地價稅,吸引不少房東加入,截至8月21日為止,媒合戶數達1,162戶。

房市/不動產仲介營收看景氣 北部溫和復甦、南部最有感

財政統計資料庫資料顯示,今年上半年的不動產仲介業表現是近4年以來最佳的一次,全國的銷售額(佣金收入)為228.7億元,年增幅約為13.5%,不動產仲介業營收在2016年落底後,出現連續兩年呈彈升走勢,若從區域的分布狀況來看,北部景氣溫和復甦,南部地區則是景氣復甦最有感的區域。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雙北市經歷一波景氣修正後,從去年開始觸底復甦,而目前市場上主要的買方還是數量穩定的首購,與逐漸回籠的換屋型買方,雖然未出現顯著的投資或置產需求,但整體房市價量表現則趨於穩定。 據財政統計資料庫統計,2018上半年,台北市的不動產仲介業營收為66.3億元,年增8.4%,但仍略低於2015年同期的68.4億元;新北市則是今年上半年38.6億元,年增12.3%,且高於2015年同期的36億元,顯見自住買盤持續回流,今年的房市交易狀況也是近4年來表現較好的時間點。 至於桃園、台中、台南與高雄,今年上半年的不動產業營收也都是近4年新高。桃園市今年上半年營收為22.3億元,年增8.6%;台中市為33.6億元,年增13.1%;台南市為11.8億元,年增26.1%;高雄市則是22.4億元,年增30.3%。 曾敬德表示,大台北以外的區域,因為有較低的房價所得比,加上前瞻計劃也增添區域的發展前景,中南部地區的交易價量顯得更為穩定,而近年仍可發現中南部地區的土地交易狀況活絡,反映開發商對於未來前景仍偏向樂觀,不動產仲介也同步放量增溫。

房市/相隔20年 雙北台中再吹摩天商辦風

摩天大樓如同都市繁華與發展的象徵,大概在20年前,北高曾經吹起一波興建摩天商辦的風潮,但不少開發商最後面對景氣不佳而經營困難,不過近年台灣再吹摩天大樓風潮,不僅知名的摩天辦公大樓吸引外資及國內知名公司進駐,一般的住家大樓也越蓋越高。而一般提到高樓集中地,大多會認為在北部,但其實不然,120公尺以上(約30層樓)的摩天大樓,目前由台中市以43棟稱霸,更勝新北的33棟和台北25棟。 複合式的摩天商辦,結合辦公、購物與休閒等多項機能,能聚集人群並打響知名度,成為近年來的商辦特色,台北市的前兩名高樓商辦:台北101(高509.2公尺)、台北南山廣場(高272公尺)即為此種模式。信義全球資產經理王維宏表示,信義區為台北一級戰區,A+商辦林立,預計未來五年,區內超過百米高的摩天大樓,將至少有13棟,而南山廣場的釋出更持續拉高信義區租金行情,以信義計劃區為例,租金行情平均每坪3300~4500元。 新北市以新板特區為最佳商圈,商圈多為屋齡較新、高樓層商辦,高度則是板橋大遠百二期辦公大樓為最高(220.6公尺),租金行情約每坪1,500~1,800元。而台中已建成最高的商辦為世華國際大樓(176.65公尺),但即將完工的「聯聚中雍大廈」規劃39樓(高192公尺),將改寫七期重劃區天際線,預計單層單戶450坪,每戶開價2.8~3.5億元。租金行情可參考周邊豐邑A8市政核心大廈、豐邑市政都心廣場、親家T3大廈,每坪約落在800~1,200元。 此外,以國外火車站為例,倫敦king's cross火車站,由於交通方便,附近高樓林立,帶動區域發展。仿效國外火車站,台北市近年積極推動「西區門戶計劃」,將使台北車站商圈成為摩天大樓密度最高的商圈,王維宏分析,台北車站交通便利、生活機能良好,未來將會有不少的摩天大樓釋出,建築將再翻新,多朝向辦公、旅館、商場發展,勢必能再次帶動西區發展。

房市/台南民宿特區夯 年輕人愛買老宅搞文創

全台首個民宿示範區「台南雙城觀光地區」,自去年一月開放申請以來,目前區內已有129家民宿取得合法登記,數量持續增加中。信義房屋表示,近期該區老宅詢問度大增,且因價位相對親民,吸引不少年輕人購買,也有許多外地青年選擇移居台南,讓老屋新生,開設文創工作室、咖啡廳等。 走過數個世紀、歷經300多年的文化薰陶,台南歷史建築、老街、古宅林立,近年更結合文創、藝術產業,讓老舊空間重新活化,展開全新風貌,也促使觀光民宿產業蓬勃發展,更以兩大景點赤崁樓(普羅民遮城)、安平古堡(熱蘭遮城)為「雙城觀光地區」核心,劃分出府城、運河、安平3大民宿特區。 信義房屋台南民生店主任李佳靜表示,2016年9月雙城消息釋出後,許多民眾都在觀望,等到有人申請通過,政府也積極輔導,才引起台南原有的民宿業者更多關注,讓特區內物件詢問度大增。 台南老宅屋齡普遍偏高,一般在購屋過程中會花較多時間觀察屋況、考量裝潢費用…等,但因價格相對較低,客群有年輕化趨勢,李佳靜表示,地段極佳的府前路,有一間42年15.45坪老宅,才釋出二個月就以510萬元成交,而青年路上也有46年的16.84坪老屋,四個月時間以550萬元賣出。 在安平古堡週邊的民宿特區內,除了40年左右的老宅之外,近期也出現一些老屋新生的物件。信義房屋安平店專員王湘宜指出,隨著特區成立,部分中、南部消費者看好商機,也會特別指定找老宅翻新的民宿來經營,但必須提醒若買下曾經營過的民宿,新屋主並不能直接營業,仍須依法申請合法登記證明。

房市/住綠建築省荷包 去年核發件數新北居冠

因應全球環保潮流,台灣推行綠建築多年,內政部統計,截至2017年底,台灣核發綠建築標章與候選證書共計6,864件,核發件數以新北市最多、台北市次之、桃園市第3。對廣大民眾來說,居住在綠建築裡,最有感的就是省電、省水、省荷包,以及提升生活品質。 信義代銷表示,台灣綠建築共有9項指標,日常節能、水資源項目為消費者最關心的項目。日常節能部分,選用高性能節能玻璃,有效防止室外熱能進入屋內,減少空調使用量,並使用LED節能照明燈泡,居家每居室至少有4分之1以上可開窗,以利通風;水資源部分,包括廚房、浴室、水龍頭等全面採用節水器具。據統計,綠建築相較一般建築,可節電20%、節水30%。 關於綠建築評級制度,據建築研究所網站公佈,最高等級為鑽石級,需在9項指標中,得分95%以上,80%~95%為黃金級,60%~80%為銀級,30%~60%為銅級,30%以下則為合格級。 雙北知名的鑽石級綠建築,包含屋齡36年的台電大樓,結合新智慧節能,成為全台最省電大樓之一,更獲得美國綠建築協會最高級別的白金認證;三峽北大特區綜合行政大樓則因導入環境共生理念,提供公共托老、托育及閱讀空間,並統合警察局等機關業務,於去年獲頒為鑽石級,也於今年5月獲得全球卓越建設獎銀獎肯定。 此外,宛如森林小木屋的台北市立圖書館北投分館,還有去年作為世大運比賽場地使用的台北市網球中心等,也都為鑽石級綠建築。 信義代銷表示,除了公部門積極建設之外,許多房屋建案,也主打綠建築,像是位於大民生社區、強調耐震的中工耘翠,以及大淡水核心、價位親民的悠森學,皆獲得銀級綠建築候選標章,週邊自然綠意也成為先天優勢,助於提升生活品質。

房市/捷運高雄車站永久站重振後驛 躍房市一級戰區

高雄捷運通車10年,配合鐵路地下化工程,紅線高雄車站9月5日起改停靠永久站,而台鐵也將於10月換軌啟用,屆時高捷、台鐵乘客可從永久站B1免出站轉乘。信義房屋表示,永久站開通後交通便捷,住宅型產品漸受歡迎,近期後驛商圈週邊新成屋、預售案增多,可預期未來房市將更加熱絡,躍升一級戰區。 據高雄市政府規劃,71期重劃工程將一次開闢15條道路,同時打通自由路及復興路,高雄車站前站、後驛也將重新整合,不會再被鐵路軌道切割成南、北高雄。而後驛商圈本就位於高雄市區核心,經九如一路就能連接國道一號,透過東西兩側的民族路及中華二路,往南則可進入高雄舊市區。 信義房屋後驛店段展綦表示,在鐵路地下化建設的10年間,後驛整體行情起伏不大,目前九如路地坪約80~90萬元,熱河一街地坪約95~110萬元。接下來將成為台鐵、高捷紅線R11高雄車站和R12後驛站及黃線交會點,形成三鐵運輸網絡,目前後驛房市需求大於供給,明年及未來5、6年間應可有不錯表現。 在生活機能部分,後驛生活圈相當全面,而且有著獨特的商業群聚現象,例如後驛以東,十全一路以販售醫療器材為主;熱河一街連接吉林街,是以吉林夜市為中心的美食天堂;大連街是俗稱的皮鞋街;安寧街則有「高雄五分埔」之稱,以成衣批發業為主;後驛以西,十全二路是五金行據點。 段展綦認為,永久站開通後交通更便捷,住宅型產品漸漸受到30歲左右首購族、新婚族青睞。此外,後驛也出現許多15層樓以上的預售屋、新成屋,十全一路新成屋成交價每坪約25~33萬元、德北街的新成屋則約25~30萬元,持續吸引外地人口移居。  

房市/高齡社會來臨 房屋繼承棟數屢創新高

今年3月底開始,台灣正式邁入高齡社會,除了顯示人口老化的高速趨勢,對於房地產市場來說,也產生影響。檢視台灣的建物繼承移轉登記,從2006年以來,呈現穩定攀升的趨勢,從2006年的3.2萬棟逐年增加,近年已突破每年5萬棟,今年前7月的繼承移轉棟數,又較去年同期增加約7%,繼承移轉有機會出現連13年成長。 根據世界衛生組織定義,65歲以上老年人口占總人口比率達到7%時,稱為「高齡化社會」,達14%是「高齡社會」,達20%則為「超高齡社會」,台灣老年人口比率在1993年便超過7%,進入高齡化社會,受戰後嬰兒潮世代陸續成為65歲以上老年人口影響,今年3月,台灣65歲以上老年人口占總人口比率達14.05%,正式邁入高齡社會。 ▲台灣近年的建物繼承移轉登記,呈現穩定攀升的趨勢(圖/信義房屋提供) 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,不動產繼承登記的數量逐年增加,並非因為節稅因素而導致,主要還是受不可逆轉的人口老化趨勢,加上國人的高自有住宅率影響,因此繼承登記的數量逐年攀升。 不過,若長輩的房子已經持有很長一段時間,繼承的確具有自然節稅的優勢,主要因為透過繼承取得的房屋與土地,是不用課徵土地增值稅,以一間台北市的舊公寓來說,若持有時間達2、30年,因為土地公告現值大幅攀升,若生前移轉可能會有數十萬甚至上百萬的土增稅的稅費,但若是繼承取得,則不用繳納土增稅,且日後出售時,也以繼承開始時,該土地的公告現值來計算。 另外,近年售屋稅務有重大改革,2016年1月1日房地合一稅上路後,若售屋有明顯增值者,將會需要繳納一筆可觀的房地合一稅,尤其是透過贈與等無償取得的不動產將特別有感。不過繼承取得則有條件適用舊制,若長輩在2015年12月31日前已經取得的房地,繼承人即使在2016年1月1日後才繼承取得,未來出售交易時仍可按舊制課稅,和新制相比則可省下一筆可觀的稅費。

房市/極端氣候購屋有撇步 避開經常性淹水區

氣候異常多變,熱帶性低氣壓帶來的強降雨,造成地勢低窪地區淹水,提醒首購族、換屋族,購屋時可特別留意騎樓高度,若墊高許多,可能過去曾為淹水區,須了解造成淹水的因素是否已經排除。若不幸家中已淹水,在清洗擦乾後,務必再除濕、乾燥,才能避免居家牆面、地板損傷。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,消費者購屋前,想先了解該地區、路段是否位處淹水高風險區,可先到經濟部水利署網站的保全計畫下載專區,查詢是否為地勢低漥區或位於地下排水系統不佳的地方,並了解防災建設是否完善。 另外,從社區的外觀及環境也可看出端倪,曾敬德指出,若周邊的住宅大多有墊高二至三個台階,或騎樓比路面高出許多,顯示可能過往有淹水紀錄。若周邊環境常見垃圾雜物堆積,附近下水道或排水溝極有可能在大雨沖刷後,會有垃圾堵塞而積水的困擾,建議還是多向當地里長或居民打聽,了解社區排水狀況是否無患。 排除地勢性的天然因素,易淹水區域一般經過積極的環境工程整治,多半可獲得極大改善;若只是因為一時人為疏失(如水門未關)或雨量驟降所造成的暫時性淹水,則不用過於在意。 家中若真的遇上水患,不僅會造成裝潢、家具等財物的損失,伴隨的水氣對於日後屋裡內外環境也會造成不小的影響,例如房屋內的地板、牆面,多半會因為泡水而潮濕斑駁,木質裝潢甚至變形,因此清洗擦拭乾淨後,更重要的是除溼、乾燥,讓房屋內的濕度盡量降低,才不會讓過多的水氣滲入縫隙,造成牆面、地板損傷。 此外,要特別注意公共設施的檢修,尤其現代居住型態以集合式住宅為主,共有的機電設備多半在地下樓層,必須積極的抽水、清理與檢修,避免水氣侵入設備導致停用的不便或觸電的危機。

房市/農曆七月是看房好時機?

農曆七月鬼門開,大多數人認為這段期間吉事不宜,尤其家中的長輩都會告誡家人不要出遊、不要做重大決定,例如如交車、買房等,導致農曆七月成為許多行業的買賣淡季。 不過,就2016-2017兩年的房屋買賣移轉棟數資料顯示,農曆七月期間的移轉棟數都高於該年度的月均值,顯示有越來越多的消費者,選擇在這段期間內看屋、購屋。 信義房屋表示,農曆七月通常也是放暑假的時候,許多消費者會趁機安排全家出國旅遊,季節性導致看房人數略減少。但近年來巿場出現一種特別現象,有許多剛性需求消費者,選擇在這段期間尋找房屋標的,因為看房人較少,反倒有比較多的時間仔細觀察房屋狀況及享受經紀人的各種服務,一旦找到適合的物件,成交意願也較其他月份大上許多。 分析2016及2017民俗月期間資料發現,2016年8、9月移轉棟數分別為2萬1,651和2萬1,492棟,較當年每月平均值2萬450棟高出不少;而2017年8、9月移轉棟數分別為2萬3,383及2萬2,306棟,也比當年度月均值2萬2,174棟要來得高。 如果看到喜歡物件但介意民俗月的消費者,有幾種方式可以解決困擾: 一、照常簽約、預付第一期款項,農曆七月後交屋。 二、農曆七月前簽約,在買賣雙方都同意的情況下,先處理好相關資料,待農曆七月過後,再交屋。因為簽約、辦好過屋手續到交屋,需耗時一個月以上,真正交屋時應該也已過了民俗月。 三、民俗月也不是完全沒有好日子,若真的有所忌諱,還可以查看適宜「立券、交易」的日子簽約,之後再交屋。

房市/「美」「食」經濟帶動 雙北街頭韓風又起

提到韓風,就不得不提到最近火紅韓劇《金秘書為何那樣》,掀起一股金秘書穿搭熱潮,還有韓國電影《與神同行2》的亮眼票房,不但吸睛、更能吸金。韓國文化傳媒產業透過影視娛樂的手法,快速地席捲亞洲各地,「韓流」也成為國家戰略出口產業。 韓國的飲食、影視產業在台灣廣受歡迎,也帶動國人訪韓人次屢創新高。據交通部觀光局統計,2017年國人赴韓旅遊人數達88萬8526人,較2016年增加9.91%,成長率勝過日本、中國大陸等地區。 知韓人士表示,韓國除了如三星、LG等商業巨擘早已在全球各地多角化紮根之外,近年來韓國民間企業大舉推動「美」與「食」經濟,掛著韓文招牌的餐飲店或是美妝店,在亞洲各大城巿如雨後春筍般出現,快速且具彈性的拓點策略,輕易連結庶民生活,成為另一種韓流勢力。 臺灣也不例外,新北巿永和區的中興街就是著名的「韓國街」。位於頂溪捷運站1號出口左側,80年代起,即有許多韓國華僑聚集在此開店,最盛時期曾有130多家店以跑單幫的方式在此經營。 隨著時代變遷及網路購物蓬勃發展,現在中興街販售韓國商品的店家約50家,以韓國服飾、泡麵、零食、日常用品等非流行性商品為主。信義房屋永和竹林店表示,中興街租金近年稍稍下滑,目前店面平均月租為3至6萬元;靠近頂溪捷運站租金較佳,每月約6至7萬元。 台北巿的韓式美妝品牌早期選定公館、師大等學區「輕質感」商圈,近年業態則向東移至忠孝東路四段巷弄及信義區。忠孝東路四段巷中多是由小資老闆開的流行服飾店面,經營手法除了待客上門之外,更結合網路O2O,越洋採購客人所指定的韓劇男女主角服裝,增加收入來源。 而在交通一級繁忙的信義路和基隆路的四個轉角,除了其中一角是臺北世貿中心的延伸基地之外,其他三個角落全由韓系企業進駐。包括兩家韓式烤肉店及連鎖韓系婚紗攝影,不遠的基隆路一段上,則設有駐台北韓國代表部和韓國貿易館。

房市/淡海輕軌年底開通 帶動建案熱銷

淡海輕軌年底通車在即,還有大型銀行、百貨、影城等商家進駐;淡水地區未來的食衣住行將越來越方便,商業前景看好,再加上自然綠意的先天優勢,促使該地建案熱銷,吸引眾多首購族移居淡海。 雖然市場有聲音稱,淡水區成屋餘屋量大、賣壓沉重,但今年一預售新案:悠森學,在不景氣氛圍中一枝獨秀,甫公開1個月即熱銷3成,以「優質規劃」、「親民價格」、「全房產通路」3大加成效益,在淡水眾多成屋建案中異軍突起,振奮區域房市。 信義房屋代銷總經理李少康表示,悠森學熱銷的關鍵,就是傳統代銷的再進化。目前淡水來客剛性需求為大宗,而全房產策略帶來的客群幾乎都是自住客,且買房意願高,不僅製造人潮,也刺激買氣,在淡水購屋市場創造優質口碑。 嚮往居住淡水的住戶,大多是希望繁忙都市生活中,能親近大自然、悠閒渡假。悠森學以此為考量,規畫種植345棵不同樹種及一段林蔭禮賓大道,建築四周被綠意環繞,療癒住戶心情。 悠森學2~3房的單價,與中古屋幾乎無差距,首購族可以考慮以買代租,進階有房人生。兩房設有專屬更衣間,可做書房或孩子的遊戲間,貼心空間引起年輕首購族注意,不論自住或置產,都能滿足儘早圓滿加值人生的目標。

房市/不動產新商業模式 藍海一條龍服務逆勢突圍

在消費行為越趨單純化的現今社會,「一條龍服務」已是各大產業當紅的商業趨勢。在不動產行業率先以全房產概念出發的信義房屋自2016年開始,即積極集結旗下資源,整合開發建設、居家服務、海外不動產銷售等,憑藉一條龍服務殺出重圍,使銷售商品更多元、通路價值更強大,也為不動產業界建構出完整的新商業模式。 一條龍服務即是服務品項的再整合,使消費者享受服務更省時省力;從產業的角度來看,這不僅意味著數「量」的進化,更是水平「質」的提升。與以往代銷以個案經營為主的模式相較,信義房屋的品牌資源,搭配上全直營門巿的優勢,再加上積極整合不動產上下游服務的新商業模式,將會成為未來消費者進行海內外置產時之重要渠道。 信義代銷總經理李少康表示:「透過活用通路與網路的優勢,與大數據精準比對,使總體來人較未執行時翻倍成長,業績更年年突破;自2016年累積至今就有將近上萬組客戶,成交占比超越一半以上。」 此外,早已耕耘代銷的信義房屋,結合旗下的房仲店頭,執行1+2(一手+二手)經營模式,讓過去只賣中古屋的經紀人,接受預售、新成屋案等紮實訓練,轉型成為全房產顧問。 信義代銷未來還要導入全案服務,服務對象從消費者、建商,未來再擴大到社區、建立鄰里關係與永續城市發展,開創代銷新格局。 另外,看好台灣人海外購屋需求,信義房屋亦跨足日本及馬來西亞,針對當地不動產市場進行專業分析及置產服務。