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房市/新北市的天龍國 今年億元豪宅成交13件最多 

台北市房價高貴、豪宅林立,被稱為天龍國地區,新北市有一行政區房價比北市都高,更甚今年以來住宅成交總價逾億元高達13筆最多,這就是新店區,被網友封為「新北的天龍國。」 統計實價登錄今年新北市逾億元的住宅交易,扣除商辦、店面及廠辦等商用型不動產,板橋區有2件,淡水區的紅樹林地區有1件,新店區則共有13件,其中有11件位於知名豪墅區的大台北華城內,顯示高資產型買方明顯青睞該區,聚集較多的富豪名流。 「除了具獨特性的華城地區外,新店市區並無破億元價值的豪宅。」除了華城以外,對於新店其他2件億級身價住宅,信義房屋新店安祥店店長曾彥杰表示,二十張路105巷的屋齡49年透天,5月以約1.57億元成交,買方應是看好土地價值,未來有改建效益;另如民權路42巷的住宅大樓1樓,4月以1億元成交,因屬熱鬧菜市場巷口,為雙捷運站精華地段,具店面效益,故頗符合行情。 其他11筆皆為大台北華城地區的透天,除1筆華城路73巷的「城堡山莊」在1月以1.2億元成交,其他10筆都是禾豐七路的「豐雲匯」於1月交屋,最高總價為5.34億元,最低為1.07億元。 曾彥杰表示,大台北華城屬於新店相當獨特的區塊,以有3道門禁、管理森嚴聞名,山城裡環境幽靜,面對雪山山脈視野良好,有許多獨門獨戶的豪華別墅,甚至自家大院子就有泳池,住有許多企業主、高階主管,整體住戶水準高,除有許多上億元別墅,還有不少屋齡較老的透天社區,或規劃為連棟式的別墅,總價僅落在2000~4000多萬元,入手門檻較低,一直以來交易量不低。

房市/台商回來了 北市這兩區商辦租金便宜變搶手

今年景氣變好,有不少企業擴增,使台北市商辦需求旺盛。根據信義全球資產統計今年第3季台北市各主要商圈商辦租賃狀況,整體空置率3.19%創歷史新低,其中松江南京、敦南商圈較上季大降1.46個百分點最多,專家分析,因A級商辦租金高漲,需要大面積或連續樓層的企業只好往租金相對便宜的商圈尋找。 信義全球資產統計今年第3季台北市商辦市場,除買氣明顯成長外,租賃市場也在需求大於供給的情況下,整體空置率持續下降,來到3.19%,為歷史新低點。包含信義世貿、松江南京、復興南京、敦北民生及敦南商圈等,商辦空置率皆較第2季下降,其中松江南京商圈從3.95%降至2.49%、敦南商圈從7.44%降至5.94%,皆大降1.46個百分比最多。 由於台北市商辦需求旺盛,信義全球資產總經理柯宏安表示,許多辦公大樓租金持續創新高,包括信義世貿商圈的南山廣場、國泰置地與101大樓高樓層租金,都出現每坪4000元以上,因此企業若要在信義世貿商圈尋找大面積或連續樓層的商辦有一定難度,只好往其他商圈尋找,使得松江南京、敦南及敦北民生商圈空置率都大幅下降逾1%。 比較各區平均租金,聚集許多A+級商辦的信義世貿商圈,平均租金達3159元,相較之下,松江南京商圈平均租金1875元、敦北民生商圈平均租金1938元,顯得便宜許多。信義房屋企研室專案經理曾敬德便認為,今年整體景氣表現佳,公司行號增多,還有不少企業有擴增需求,但在A級商辦的租金漲更多之下,選擇租金相對便宜、地段和機能也好的敦南和松江南京商圈,CP值更高。

房市/買房風潮再現? 房貸成數衝上9年最高

買房風潮再現?根據金融聯徵中心資料,今年第二季房貸成數高達7成3,創下2010年第二季以來新高,房市專家認為,近期買氣確實有增溫的現象,加上預售屋交屋和銀根鬆綁等交叉因素影響房貸成數攀新高。 金融聯徵中心數據顯示,今年第二季房貸相關數字創下不少新高紀錄,包括房屋貸款人數達4萬869人,創2015年第一季以來季貸款人數最高;貸款成數高達7成3,更創近9年來新高點,惟貸款利率1.75%雖未創下新高,也是近10年的次高。 不論是貸款人數,或房貸成數的創新高,是否顯示房市春天已來到?房市專家一致認為,買氣確實回籠。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房貸成數再攀新高,應是兩大原因促成,其一是自住客市場,首購族買屋成長,銀行對首購提供較高的貸款成數。其二是預售屋集中交屋,建商向銀行集體貸款,也可獲得較高的成數。 住商不動產企研室經理徐佳馨指出,從貸款人數的增加等,市場已看見買氣回升,加上銀行端的銀根較為寬鬆,擴大貸款成數。除此之外,預售屋交屋量增加也是原因之一,畢竟購屋者透過建商貸款,可取得較佳的條件。 展望未來,銀根有望持續鬆綁,據指出,金管會放寬銀行房貸風險權數的計算,可減少銀行增資壓力,讓銀行更願意承做房貸業務,未來民眾可望拿到更好的授信條件。

房市/預售屋建商落跑難求償 專家教如何自保

隨著今年房市轉熱,大小建商928檔期積極推案,過往建商拿錢落跑屢見不鮮,有專家建議,消費者應慎選建商品牌,並確認建案是否有履約保證,倘若建商落跑,導致購屋者付款卻沒房子住,經由民事訴訟,有機會拿回履約保證專戶剩餘價金,但若沒有履保,只能於法院判決勝訴後,聲請強制執行,不過程序曠日廢時,且實質求償難度高。 依據內政部制定之「預售屋買賣契約書範本」,預售屋應辦理履約保證,常見的方式是「不動產開發信託」及「價金信託」。「不動產開發信託」是將建案土地、興建資金信託予銀行與建築經理公司,依建案工程進度控管興建資金,興建期間由信託專戶支付各項工程款及相關費用,專款專用於興建建案;而「價金信託」則由銀行或建經公司作為第三方機構,民眾給付的購屋價金都會進入第三方的帳戶,待產權過戶予買方後,將保管之價金交付賣方,完成交易。 但信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師表示,有履約保證仍可能發生因建商倒閉而未如期完工等情形,此時可透過提起民事訴訟,如取得法院勝訴判決,得作為執行價金返還之依據,有機會可拿回專戶內剩餘價金,但可能需扣除手續費、仲介費等費用,才是最終取回金額。 如在沒有履約保證的情況下,劉韋德表示,需透過民事訴訟求償,打贏官司拿到勝訴判決後,向法院聲請強制執行,並拍賣名下財產用來償還債務,若該人名下沒有資產,就只能換得債權憑證,等日後查到有財產時再強制執行,程序上曠日廢時。 為避免畢生積蓄全成一場空,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,消費者購屋前要慎選建商,需事先了解是否為一案建商,並注意有無履約保證,且履保業者是否真實存在,這樣購買預售屋才比較有保障。

房市/自住客需求爆發 5成以上民眾認為買比租划算

第四季是房市傳統旺季,但今年總統大選干擾因素在,是否能有往常一樣的動能?信義房屋不動產企研室表示,預期今年第四季「自住需求強穩,價穩量增」,同時,目前購屋者對國內房市深具信心,進場機率增加,根據信義房屋官網問卷調查結果顯示,超過5成的受調者認為「買比租划算」。 房市春天是否來臨?有空頭總司令之稱的戴德梁行董事總經理顏炳立都對外說,今年底房市落底,明年春暖花開。信義房屋不動產企研室從國內外經濟動態,房貸利率,以及交易量等層面進行分析,認為現階段房市景氣呈現「量穩、價盤堅」的復甦走勢,不僅連續兩季全台買賣移轉年增率呈現較明顯的增幅外,房價也持續轉正,尤其是新竹以南房價水準已高於前波高點。 信義房屋不動產企研室指出,雖然美中日三大經濟體景氣前景走弱,加上貿易戰不確定風險仍高,市場多數保守看待未來景氣。 寬鬆貨幣、負利率以及處在高點的資產價格,都加深市場對於泡沫的危機感。不過,因台灣房市以自住為主,信心影響有限。 在台灣方面,整體在投資或外銷出口表現持穩,台灣利率趨勢走低,房貸條件相對優惠,市場閒置資金也可能轉往置產、收益型不動產。信義房屋不動產企研室強調,目前購屋需求以自用為主,房價信心也相對穩定,較不受總體經濟或總統大選等外在因素干擾。 信義官網最新調查報告顯示,自住型買方確實未受經濟與政治面影響,53%民眾認為現今買比租划算。

中古商辦夯! 中山區住辦大樓轉手賺450萬

近期商辦成為熱門標的,頂級商辦空置率在一年之內,從16.5%降到4.6%,每坪租金也在近一年內大漲超過5%,也帶動了中古產品,出現轉手獲利的個案。中山區就有中古住辦大樓,屋主持有三年轉手賺了450萬。 依據台北市實價登錄揭露資料,這一筆位在中山區的住辦大樓,是「富星天廈」,16樓屋主在2016年以3250萬買入,今年8月用3700萬售出,持有三年轉手增值450萬,總價增幅達13.8%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,2016年是市場低點,不動產價量表現差,這時候入手價格相對在低點,當市場回溫、又搭上話題列車,讓轉手價格表現亮麗。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,近期短期交易獲利頻傳,房地合一以實價課稅,短期持有稅率高,個人持有一年內轉手稅率高達45%,持有超過10年才降到15%,不少貌似賺大錢的個案,其實獲利有限,提醒民眾出售時也應評估稅費成本。

房市/造鎮型社區人多複雜? 房市專家:利大於弊

台灣前幾年相當流行造鎮案,發展至今已有不少社區運作成形。專家認為,大型社區雖因人多而意見多,且易影響上班時的出入時間,但也因此養得起更多休閒設施及設備維護,整體來說利大於弊。 所謂的造鎮社區,通常是基地夠大,由同一建商統一進行大規模開發,不只街道環境有整體設計,也能規劃較多休閒設施。信義房屋紅樹林店店長陳佳煌便認為,造鎮社區儘管各棟建物獨立出入、管理,但整體街廓整齊筆直,路樹景觀一致,也沒有新舊建物混雜的問題,居住品質相對好。 不過造鎮社區較常令人垢病的即是戶數多、人口多導致的複雜與不便性,信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,因為人多,上班時間瞬間車流量大,較易影響出門時間;但另一方面,基地大、戶數多的優勢整體看來仍屬利大於弊,例如人口眾多,一起分攤管理費,公基金多,除了養得起如泳池般較花錢的公設外,未來設備要維修養護時也較沒問題。 以新北市汐止區知名的「水蓮山莊」為例,信義房屋汐止明峰店店長張功旭指出,社區裡設有生活館提供豐富休閒設施,因人口足夠所以維護成本相對低,已營運多年,且中庭花園很大,遛狗、散步都方便,因此住戶彼此連結性很強,雖然人口多意見也多,但對社區議題凝聚力強、共識高,所以住戶穩定度也高。 此外,曾敬德指出,人口多的需求就會產生供給,所以不少造鎮型社區會吸引家樂福、全聯等大型賣場進駐,因而提升採買與消費機能。信義房屋新店湯泉店店長洪士凱便表示,新北市新店區的湯泉社區,就有2家超商與頂好超市,還有社區接駁車可使用。

房市/這種低房價交易 六都上半年竟逾4000筆

信義房屋統計今年上半年實價登錄數據,發現六都共有逾4000筆住宅資料,全都備註親友特殊交易物件,其中多以較低房價成交,雙北蛋黃區甚至出現單價個位數的超低行情。房市專家分析指出,主因是房產若以「買賣」取代「贈與」,可節省土地增值稅,雖然價格低於市價,以親友名義交易,比較不會被認定有洗錢嫌疑。 實價登錄顯示,六都標註親友間的關係人交易件數,以新北市1,129件最多,其次依序為台北市745件、高雄市676件、桃園市557件,以及台南市497件、台中市435件。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,六都親友交易數量多,主要跟房產透過「買賣」取代「贈與」,以利節省土地增值稅有關,加上政府推動洗錢防制,特殊交易作備註,比較不會有疑慮;而新北市親友交易量大,推估是因居住人口多、整體成交量大所致。 徐佳馨進一步說明,房產經由買賣方式移轉,有機會適用自用住宅用地10%的稅率,但若是贈與就無法適用,再加上許多原持有人早年獲得不動產,土增稅往往頗為驚人,所以透過買賣交易,至少可省下不少稅額。 除此,信義房屋企研室專案經理曾敬德提醒,親友特殊交易物件,若是以遠低於行情的價格購入,未來要轉賣的時候,可能會因為與市價相差太大,被認定為有獲利,而需繳納高昂的售屋獲利所得稅。

房市/4都購屋總價較去年下滑 原來是這原因

根據今年前7月實價登錄數據,六都住宅平均單價皆持續上漲,但台北市、桃園市、台南市和高雄市的平均購屋總價卻較去年下滑,尤以高雄總價減少70萬元較多。房市專家表示,今年因自住需求的首購族湧出,購買小坪數產品居多,加上高總價產品買氣弱化,才致平均總價小幅修正。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,六都近年住宅單價持續上揚,購屋總價長期波動並不大,但就今年來看,總價會有小幅下調,應是首購族出籠所致,首購通常預算有限,多會選擇入手坪數較小、總價相對低的物件,因此影響整體總價表現。 針對高雄購屋總價下調較多,信義房屋農十六店店長張政德表示,主因是高雄現在是自住首購市場,高總價產品交易相對少,加上小坪數產品當道,不少建案都是20-30坪的2-3房,雖然單價較高,但坪數小,把總價壓低在500-600萬元,吸引年輕首購族買單,導致平均總價下修。 小坪數宅雖夯,但仍有許多層面需特別留意,內政部地政司近日發布公告,建議民眾購買小宅前,需多了解實際面積、格局,且同層多戶可能會有公安、衛生、安寧問題,應仔細評估需求,並要注意小宅因在市場流通性較差,貸款成數可能不如預期,以及可能為了增加使用空間而違建,恐有拆除風險,最好仔細評估需求後再決定是否購買。

房市/〈首購族出籠系列三〉中南高首購族 這裡只愛中古

自住買氣全面出籠,尤以首購為大宗,並帶動中南高房市交易熱絡,今年前9月買賣移轉棟數皆優於去年同期,另據房仲第一線觀察,中南高首購族買房喜好不盡相同,台中首購族買房大多鎖定在重劃區,屋齡新且房價便宜;台南、高雄則多選擇在舊市區,生活機能好、中古屋又好入手。 根據各地方政府地政局資料,累計今年前9月建物買賣移轉棟數,台中以北屯區移轉4580棟最熱,台南由永康區3184棟奪冠,高雄則是三民區3430棟最多。 信義房屋文心昌平店店長謝明哲表示,台中北屯區因重劃區多,且屋齡新、房價符合預算,成為近年的首購熱區,包含10期、廍子重劃區及11期重劃區外圍,都有許多新成屋和預售案,單價約20萬元左右,3房加車位約總價900多至1000萬元左右就可購得。 台南永康區也是首購重鎮,以致近年買賣移轉棟數、人口數皆奪下全市冠軍。信義房屋復國店店長李聿旌表示,永康區以復國商圈和永大商圈最受首購青睞,因屬舊市區,生活機能佳,房價卻十分親民,屋齡25年左右大樓,單價9-11萬元,3房總價僅約300-400萬元,永大商圈還有屋齡10年內透天,總價約900-1200萬元,也具有價格優勢。 高雄三民區同樣因為機能好、房價便宜,獲首購喜愛,信義房屋大昌覺民店店長邱耀弘表示,舉凡建工商圈、鼎山商圈、科工館商圈、陽明商圈都很受首購族喜愛,因中古大樓3房加車位,約總價550-650萬元就能入手,屋齡5-10年3房含車位則約900萬元內、2房500萬元內可購得。

房市/〈首購族出籠系列二〉北台灣最愛買哪裡?

目前房市以剛性需求買盤為主力,尤以首購族為多數,從建物買賣移轉棟數較多的區域均符合首購族需求。觀察雙北、桃園今年截至9月前的移轉量,台北市內湖區有2931棟最多,新北市最多是在淡水區,總共5452棟,桃園市則以桃園區交易最熱,高達7087棟,均是年輕購屋族主要買進的區域。 內湖今年的建物買賣移轉棟數為台北市最多,信義房屋內湖文德店店長吳仁傑表示,確實從捷運文湖線從西湖到文德站等沿線,今年交易量頗多,主因是該區有內湖科學園區的就業人口,有其居住需求,因此人口逐年成長。 吳仁傑指出,若要在內湖區購屋,首購族總價預算需在1500~2500萬元,例如文德商圈的「湖光國宅」3房車位總價1500~1800萬元,就是首購入門款,平均單價視有無電梯等條件,每坪48~55萬元,另如「治磐國宅」單價45~53萬元。其它一般中古大樓,屋齡10年左右單價58~65萬元。 新北市淡水區的首購族多數買在新建案林立的淡海新市鎮與紅樹林地區,主因是房價便宜,每坪20~30萬元,並且屋齡又新。信義房屋淡水新市店店長王志維說明,買方會視自身的生活消費、交通機能需求決定購屋區段,淡海新市鎮商家、建設議題較多,但要多坐4站輕軌才能到捷運紅樹林站,2房車位總價600~750萬元、3房車位總價800~1000萬元,房價負擔較輕鬆。 紅樹林地區則有近捷運紅樹林站的優勢,王志維指出,除有景觀的豪宅產品外,該區也有許多首購型產品,總價在800萬元上下。 桃園市移轉量最大的桃園區,同樣受到首購族青睞,信義房屋大興西路店店長蘇慧龍表示,主要是兩大重劃區中路、經國的新成屋多,其中也有許多首購產品,因可貸成數高、部分建商附裝潢等,吸引首購族購買。此外,市區核心區塊的外圍也有許多屋齡10~15年大樓,單價23~26萬元,2~3房總價1000萬元內,符合新婚家庭、雙薪首購族預算,目前外縣市買方佔約5~6成。

房市/〈首購族出籠系列一〉買房超出能力 新北最苦

歷經前兩年的房市回檔洗禮,有鑑於國內房價跌幅有限,剛性需求湧出,支撐當前台灣房市,但首購族買房卻叫苦連天,25-40歲今年平均月所得為4萬1509元,前8月全國房屋平均總價為1,320萬元,若以年輕雙薪家庭的所得回推每月負擔房貸,總價800萬元內最適宜,國內房價遠超出首購族能力。 觀察六都首購族買房負擔孰重孰輕,台北市高總價幾乎無首購市場,依據內政部不動產資訊平台公布今年第一季房價所得比資料,全國房價所得比為8.66倍,新北市超出高達12.03倍,首購買房最苦。桃園、台南和高雄房價所得比均低於全國均值,其中台南最低,僅7.04倍。 信義房屋不動產企研室認為房價所得比最能看出當前高房價對年輕首購族造成的壓力,中南部所得雖低於北部,但就房價來看,中南部房價甚至更低於雙北腰斬後的價格,這也是造就今年中南部房市動能超出雙北的原因之一。 根據主計處公布的數據,30歲以內、30-30歲的月平均所得約4萬1509元,若以雙薪家庭的月所得,且每月負擔房貸應控制於收入的三分之一計算,購買房屋總價若能低於800萬元是最理想的價格。信義房屋依據實價登錄進行統計分析,全國今年前8月房屋均價為1,320萬元,超出年輕族群所能負擔的範圍。 購屋壓力之大,首購族若無長輩支持,要買房是一件困難的事。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,目前房貸利息低,公股銀行低利率達1.5%至1.6%,月付房貸尚能負擔,但購屋的「自備款」是年輕族群買房最關鍵的門檻,能有長輩支持較有機會買房。