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房市/社區App獨創紅利回饋 試行吸百戶社區

房市產業中的社區經濟向來是兵家必爭之地,增強社區互動的App相繼推出爭取商機,有無科技去年第四季推出「社區幫」App,獨創上網刷管理費享紅利回饋,僅先於內湖區試行2個月時間,超過百戶社區加入該系統。有無科技表示,因試行效果超過預期,今年將於國內全面實行,首年目標超過2千家社區。 根據行政院主計總處近年來的家戶消費支出統計,社區經濟規模每年都超過新台幣2兆元,是傳統電子商務的5倍以上。有鑑於社區經濟及行動支付的盛行,有無科技去年研發推出社區幫App,考慮到社區繳納管理費是以現金、自動轉帳、超商繳納和ATM轉帳等方式為主相對落後,於是有無科技第一步先行結合凱基銀行合作行動支付,讓住戶透過手機即能線上刷卡繳管理費,並同時祭出紅利回饋優惠。 擁有2萬多名粉絲的知名部落客Taylor成為社區幫App愛用者,他表示,內湖的「民權雅居」社區,其管委會於去年底剛導入「社區幫」App,該App是市場唯一幫社區解決繳管理費收現問題,住戶還有額外紅利回饋,鄰居對App接受度高並願意下載使用。 有無科技指出,社區幫App去年底於內湖區試行2個月,即有超過1百戶的社區加入,成果超乎預期,今年將擴大至全台實行,目標破2千家社區。 科技始終來自於人性,有無科技認為,社區幫APP不僅具有線上支付功能,應能發揮更多社區服務功能,希冀透過線上線下活動,緊扣與住戶的關係,提高其對社區幫App的依賴度。 於是社區幫近期推出「掌握美景」攝影比賽,社區幫會員只要在1月30日前將作品上傳至App,有機會獲得新申裝中華電信MOD加碼300元看片金,冠軍得主的禮品是家樂福3,000元禮券。 有無科技總經理蔡祈岩表示,規劃2年內覆蓋全台1萬個社區,致力提供貼心的社區O2O服務,打造成為社區經濟的領導品牌為目標,未來將以社區經濟模式發展餐飲快送和社區管理平台,讓社區住戶與鄰近商圈緊緊結合外,也會推出論壇功能,增加社區內互動、鄰里間交流。

房市/房市看壞與不看壞五五波 高雄相對看好

信義房屋針對網友進行2019年第1季的購屋意向調查,受訪者對於六都未來房價看法部分,高雄市有2成受訪看好未來房價上漲,比例居六都之冠,且高雄市與台中市看跌比例皆為42%,同樣是六都比例最低的區域,另外,有高達68%的受訪者可忍受的購屋屋齡在20年以內,且高達6成的民眾對於中美貿易大戰與2020總統大選無感,不影響現階段民眾的購屋意願。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,已經連續四季受訪者看壞房價的比例維持在50%左右,已經是2015年調查以來最低且波動幅度最小的時候,看壞與不看壞(持平與小漲)的比例接近五五波,且調查期間正逢選舉、台股跌破萬點股災與中美貿易大戰打得火熱的時間點,皆未讓民眾看壞情緒再增加,反應出現現階段自住客多在意房屋本身的條件,而非外在的市場景氣變動。 至於六都的房價看法部分,房價水準相對較低的區域相對看壞比例較低,台北市與新北市看壞比重仍超過5成,認為持平的比例皆為36%,另有7、8%的受訪者看漲房價;至於房價水準較為平價的台中市與高雄市,則是信心度相對較高的區域,高雄市認為上漲比例為20%,持平比例38%,看跌比例和台中一樣皆為42%,看跌比重不到一半,就信心面來看,高雄市應是目前民眾信心度最高的區域,其次則是台中市。 而民眾對於購屋的屋齡考量部份,32%可以接受屋齡10年內的房子,36%可忍受10~20年的房子,等於2/3的民眾大概能接受屋齡約在20年以內,20~30年可接受的比例約20%,30~40年為8%,40年以上則僅剩下4%的比例,顯見屋齡越高的房子對於自住客吸引力越低,而主要都會區的房子老化狀況越來越嚴重,新的推案供給其實有助於紓解市場的購屋需求。 外在事件部份,面對2020的總統大選,有67%民眾認為不影響購屋,僅有22%覺得有影響暫緩購屋,中美貿易大戰的部分,調查顯示61%民眾認為不影響購屋,約有29%覺得有影響暫緩購屋。

房市/健身當紅、工作室夯 活絡住辦大樓

台灣近年運動風氣盛行,不僅男生追求「人魚線」,女生也想要有「馬甲線」,因此許多年輕創業家看準龐大健身商機,紛紛開設健身工作室和瑜珈教室等,因健身行業興起,僅需30坪左右室內空間,活絡老舊住辦大樓或地下室空間,租金約3至6萬不等。 觀察台北市健身房,多集中在大安區忠孝東路四段、信義路三段、信義區基隆路一段及松山區南京東路、八德路等,正巧都是辦公大樓聚集地,有趣的是,大型連鎖健身房多在百貨或商辦大樓樓上、緊鄰捷運站、坪數逾千坪;而小型健身房則多選擇開設在這些路段的舊住辦大樓裡,或往巷弄裡的店面、地下室發展,坪數約30至50坪。 信義房屋忠孝光復店店長方偉明也觀察到此一現象,他認為住辦大樓因為景氣不好,加上外商撤退,需求降低,但健身工作室或瑜珈教室崛起之後,反倒活絡了老舊住辦大樓的出租,每坪租金1200至2000元不等,以一個30坪健身工作室為例,1個月租金約3.6萬至6萬元,不到連鎖健身房租金的10分之1。 開設健身房工作室的業者也表示,健身工作室精簡器材,犧牲團課空間,大多主打知名健身教練一對一課程,若要獲利高,營收約需租金的8至10倍,才能支撐租金、教練、器材費用等,因此月租成本不能太高,以月租5萬元計算,則需40至50萬業績才有辦法打平或小賺。 以往健身房簽約以年為單位,需要一次繳納較高額的費用,日後如果後悔,通常無法退費,因此現在的健身工作室收費方式也有所調整,多以單次、儲值或月費方式收錢,如此一來,對納客更加有利,可提高營業額,確保工作室績效。 方偉明舉他協助的案例,曾有顧客創業開設健身工作室,因租金成本考量,初期在中古住辦大樓承租約30坪左右的空間,經營幾年後,獲利表現不錯,擴大經營,而改在大樓上承租50坪的空間。

房市 / 公設錢別白花 先評估再下手

公共設施是許多新建案力打的誘因,包含健身房、游泳池、KTV等設施,大約佔去買屋總價的三成,如何才能把這筆錢花得划算?房仲專家建議,購屋前必須評估個人的設施使用頻率,若是購買中古屋,看屋時可先觀察公佈欄資訊,能看出管委會對公設修繕的嚴謹與積極度,避免繳納高昂的維護費,卻無法使用公設。 大樓的公設區分「大公」與「小公」;「大公」即為所有人都可使用的公共設施,包含健身房、游泳池、KTV及大廳等,除此,《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物需設置至少兩座逃生梯,12樓以上需設立救災中心,這些通通要算進「大公」面積裡。「小公」則指樓梯間、梯廳與走道等。 信義房屋蘆洲捷運店業務林于閑就他第一線觀察,公設以健身房、閱覽室及兒童遊戲室的使用率比較高,主要是這些空間較無季節性的限制。 受限法規,近年大樓公設比例達30%至35%,依房價換算即買方需花費3成以上的房價購入公設,是不小開銷,對此,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,民眾購屋前,首先必須考量自己使用公設的頻率,再來可評估社區管理情況,可透過觀察植栽有沒有定期整修或是查看公布欄張貼的管理費用途、細項,了解管委會對於設施維護的積極程度,才不會繳了高昂的維護費卻因管理不當,成了蚊子館。 而公設使用方式,依管委會運作情形不同而有所差別,林于閑指出,有些社區公設的使用費用會包含在管理費內,只要提前登記即可使用;也有社區是管理費之外,再另外繳錢轉化成點數,有使用設施就扣點數。

房市 / 台中公益路、崇德路店租高 火鍋店撐得住

公益路和崇德路是台中兩大知名美食一級戰區,造就店面租金居高不下,不少進駐的餐廳撐不到半年或一年就紛紛退場,惟火鍋店屹立不搖,舉凡輕井澤、老四川等最挺得住,日前更陸續有肉多多旗下新火鍋店等新品牌爭相進駐。 在台灣吃火鍋是不分季節的全民運動,成為店面的「明星球員」,也因此火鍋餐廳不畏公益路與崇德路高昂店面租金成本,一家接著一家開店。信義房屋表示,公益路店面月租每坪約2000元起跳,依照地點、坪數等條件不同而有所差別,舉例來說,某家知名火鍋店在公益路承租一間2層樓的透天店面,因地段極佳,月租約42至45萬元,換算單坪價格約4200至4500元左右。 崇德路是僅次於公益路的美食戰區,信義房屋指出,崇德路美食商圈的崛起,受益於北屯區房市交易熱絡,吸引人口移入,餐飲需求大。崇德路同樣聚集多家火鍋店,知名的輕井澤鍋物和鼎王也都選擇在此開設分店,租金行情直逼公益路,崇德路一處社區大樓3層樓店面月租從15萬元增至25萬元,3年漲幅逾6成。 截至目前,公益路上就聚集各大連鎖品牌鍋物、自營火鍋店,包括輕井澤鍋物、鼎王、無老鍋、老四川,以及去年新進駐的12MINI、湯棧、超越水產火鍋超市等,火鍋店不受其他店家退場影響,人氣依舊旺到爆。崇德路上同樣聚集輕井澤、鼎王等知名連鎖火鍋品牌。

房市 / 北市中山北路二段 單雙數門牌單坪價差逾10萬

同條馬路上房屋雖因條件不同而有微幅差距,單坪房價相差幾萬元,此為常見的區域房市行情現象,但在短短中山北路二段卻存在有趣現象,雙數號碼牌與單數號碼牌價差大,單坪價格差距高達10至20萬元,緣由來自於雙數巷通往捷運站、單數巷則連接至林森北路。 中山北路二段上有知名五星級飯店,包含晶華酒店、國賓飯店,也群聚幾家婚紗店,距離新開幕的誠品南京西店近,是中山區知名商圈,但殊不知,短短中山北路二段,房屋價差如此之大。 信義房屋南京西路店主任洪渝苹指出,中山北路二段雙數巷門牌,例如96巷、136巷等,與單數巷門牌,每坪單價差距達10至20萬元,如此有趣的現象歸納原因,是雙數巷門牌通往中山捷運站,致使房價較高,舉10幾年屋齡電梯大樓為例,每坪成交價約70萬元左右;舊公寓的話,成交價則為60至70萬間,由於出租市場非常搶手,成交價也曾衝上8字頭。 中山北路二段單數巷門牌,則因連接的是林森北路,未能與中山捷運站連結,使單坪成交價低於雙數巷門牌。 中山捷運站周邊,不只是交通機能,加上新光三越百貨公司與誠品書店,形成熱鬧商圈,為房屋交易買賣加分,惟附近多為屋齡較高的中古屋,尤其以公寓為主,公寓平均總價 1200 萬元。

房市/科技大廠加薪 中科看屋激增3成

中科園區2018年營收刷新紀錄,員工數也創歷史新高,並且中科內的台積電與台達電近日還宣布加薪、發放員工分紅,並招募大批新血,連帶產生效應,已帶動中科園區週邊看屋率增加2至3成。 信義房屋中科園區店店長陳建安表示,中科購屋剛性需求本來就很強,近日因科技大廠頻加薪,以及徵人,中科週邊看屋率大幅增加2至3成,就他第一線觀察,也有些租屋1至2年的科技新貴,在工作穩定之後,決定選擇購屋。 中科園區近年營收表現亮麗,不論是營業額或員工數增幅皆是新竹、台中與台南3大科學園之中最大的,據統計,去年前10月營業額達5,716億餘元,創歷史新高;員工數部分,截至去年11月,已達4萬7,847人,也同樣刷新紀錄。 中科帶來的就業人口紅利,多集中居住在大樓林立的國安一路,致使永安里居住人口從2010年的1萬2,704人,成長到1萬6,108萬人,陳建安指出,國安一路因強勁住宅需求,行情相對保值,每坪約25至29萬元,相較5年前成長1至2成。

房市/同社區不同價 專家教你買保值屋

民眾購屋時,雖同社區大樓,因方位、樓層等條件,致同社區不同行情,房仲專家提出選屋招數,能買到相對保值的中古大樓產品,包括樓層5樓以上、避開頂樓、棟距至少4至5米,並且盡量朝南開窗、避免西曬;廁所要有對外窗,如果房子挑的好,每坪價差有機會跟其他戶別達到1成。 同個社區大樓,首先會影響行情的是樓層,信義房屋三重重劃店店長鄭伯灝表示,一般中古大樓保值性較好的樓層大多為5樓以上,多數情況是每加1樓層每坪多3,000元左右,但最好避開頂樓,頂樓因為會直接日曬,室內較為悶熱,且容易有漏水問題;而2至4樓則可能有噪音、管線、風俗禁忌等因素影響,也不是多數買方的首選。 其次,要注意大樓棟距,最好有4至5米以上,若與隔壁大樓緊鄰,棟距太窄,可能影響採光與通風,因此,一般情形下是棟距越大越佳,居住環境比較不會有壓迫感,住宅行情也相對好一些。 鄭伯灝進一步指出,開窗方向也很重要,盡量選擇朝南開窗的大樓,可避免西曬造成室溫過高,除此,他也發現,民眾購屋時還會特別注意廁所有無對外窗,能否有自然通風或陽光照射,因為如果沒有窗戶,地板與牆面都容易潮濕、發霉,長期下來,壁癌、漏水問題將接踵而至。

房市/愛新屋 雙北熱門社區排行屋齡十年內最受歡迎

2018年雙北熱門點閱社區排行榜揭曉,蘆洲「希望城市」奪得網路人氣冠軍!文山「忠順大院」及「靜心文匯」、汐止「甲山林天廈」、南港「天開圖畫」依序排名前五,前五名清一色是10年以下社區,其中「希望城市」、「靜心文匯」、「甲山林天廈」都臨近捷運或台鐵站,顯見網友購屋最重視屋齡和交通便利性。 信義房屋數位流程發展部統計,2018年雙北市購屋族網路看屋點閱排行前五名熱門社區,結果以屋齡未滿10年的社區最受網友青睞。從內政部的數據推估2023年台北市將有一半的房屋是40年以上老屋,新北則將有三分之一為40年以上老屋,購屋族顯然已經感受到未來要買新屋難度會提高,加上高齡化社會來臨,電梯大樓、交通方便會更符合未來需求,因此搜尋時明顯偏好10年內、交通便利的社區。 捷運蘆洲站正對面的「希望城市」網路瀏覽量最高,信義房屋蘆洲總站店店長廖銘志表示,捷運宅需求旺,常居市場不敗之地,且該社區有二到四房產品、坪數級距大,可同時符合首購及換屋族群的需求,其中以38坪大小最受歡迎。 台北市文山區「忠順大院」與「靜心文匯」也雙雙入榜,信義房屋木柵中心店店長陳禹亨分析,現在新建案越蓋越多,以往重視實坪的觀念漸漸被實用型的公設取代,「忠順大院」有媽媽教室、瑜珈室、圖書室….等公設,規劃為43~62坪、三至四房產品,每坪成交在60萬元以上,相對市區平實,因此區域客換屋比例高,也有不少原住在大安、信義區的人移入該社區。信義房屋景美景興店店長陳守鈿指出,屋齡僅2年的「靜心文匯」位於靜心中小學附近,靜心小學是強調五育並重的明星小學,受到少子化影響,吸引家長購買。 隨著汐科發展日漸成熟,「甲山林天廈」鄰近台鐵汐科站,串連南軟及內科,信義房屋汐科店店長詹皓羽提到,該社區除了交通優勢,以及附近生活機能與品質兼具,鄰近萬坪運動公園、運動中心及傳統市場,平均成交單價約每坪38至45萬元,產品規劃20~84坪、套房到四房均有,不論首購或換屋族皆適合。 第五名則是南港「天開圖畫」,佔地約3000多坪只有27戶,由於受藝人加持,為拍攝金曲獎宣傳片而將住所公開,因而被網友熱蒐,能擠進熱門社區排名亦不意外。

房市/房價低 拉升樹林三峽交易量

根據新北市政府最新公告去年12月不動產買賣移轉棟數,其中三峽和樹林區交易移轉棟數,分別成長17.2%和118.7%,是行政區成長最多的區域。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,此兩區屬於新北市房價相對低廉區域,加上捷運三鶯線、三鶯二橋等多項交通建設陸續施作、完工,推升交通便捷性、增進區位條件、生活機能益加舒適完善,對一般購屋需求民眾仍存有相當誘因。 根據新北市政府地政局最新統計資料顯示,2018年12月房市交易移轉棟數總共4588棟,比上個月增加幅度為7.6%。其中新北市移轉量熱區為三峽和樹林區,分別成長17.2%和118.7%。 曾敬德表示,三峽北大特區近幾年房價變動幅度不大,今年每坪平均單價為29.6萬,交易熱區集中在未來捷運三鶯線三峽站,以1千萬以內2房車位和1500萬以下的3房物件最受歡迎,吸引首購族及退休族。 至於樹林區,曾敬德認為,新北市近年不斷積極發展軌道經濟,除了「台鐵捷運化」的便利,屬三環三線中的捷運萬大中和樹林線的樹林區,未來捷運通車可預期;區域內的南山人壽影城、家樂福旗艦大賣場、博愛傳統早市,挹注生活機能更加完善。 相較新北市其他行政區,樹林房價相對較低,若以3 房加車位、10 年屋齡內產品約需1,200萬至1,500萬,20 年屋齡產品約900萬至1,200 萬,全新4 房加車位產品約1,500萬至2,000 萬,吸引不少人移居。

房市/抗震中古屋怎麼選? 結構技師教你4招購屋心法

近年因為花蓮、台南等地發生嚴重地震災害,讓民眾開始更加注重住宅安全,自住客如果受限於預算,又想購置抗震的中古屋,該如何評估呢?結構技師推薦4招購屋心法,包含1.了解房屋建照發放年份、2.觀察建物形狀、3.注意牆壁、樑柱有無45度角裂縫,4.查詢所在地是否為土壤液化潛勢區或位在斷層帶上。 台灣近年震災頻傳,欲購買抗震中古屋,可先了解建照發放年份、觀察建物形狀。台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發表示,因為台灣抗震宅以921地震作為分截點,在此之前設計、興建的房子,普遍耐震能力較低,部分建物耐震係數也較不足,建議民眾可以挑選形狀方正、對稱的房子,結構最穩定。 921地震之後,建築界才開始對建物耐震有更全面的重視,並且在政府陸續完成《建築物耐震設計規範》、《混凝土結構設計規範》新版本之規定後,提高了耐震施工規範,像在中部因斷層較多,法規要求的建物抗震係數須抗6級地震,北部則多為抗5級地震,因此採用921地震之後的新建築法規新建的建築,更加因地制宜地符合抗震較佳標準。 不過,戴雲發指出,即便是921之前興建的建物,如果是低矮樓層、施工扎實,經檢驗後,結構沒有損壞,也可以安心居住。 中古屋還可觀察建物牆壁、樓梯牆、樑柱裂縫,如果裂縫絕大多數呈現斜角45度角,就是因為地震發生時,建物被扭轉、拉扯而產生的裂痕,表示結構已受到影響。 此外,除了建物結構和外觀,地質環境也很重要,看屋時可詢問房仲業者該區域早期是否曾發生淹水,觀察地勢是否低窪,亦可自行上經濟部中央地質調查所,查詢房子是否處在土壤液化較嚴重的區域或是位在斷層帶上,可提前避免該區域。

房市/需求升 七期商辦單坪價衝上3字頭

台中傳統產業積極轉型,由OEM升級為ODM,對商辦需求大增,尤其是新穎且氣派辦公室,促使新商辦大樓需求增加,帶動七期重劃區部分指標摩天商辦單坪價格衝上3字頭,進而拉升租金漲幅擴大,每坪月租均價達1,000元,較去年上漲1成。 根據2018年前三季的實價登錄資料,台中商辦成交價與成交量均由西屯區奪冠,平均每坪單價29.8萬元,總共達124筆,已超出2017年全年成績,受惠七期商辦交易熱絡。 信義房屋七期朝富店店長簡剴延表示,台中過去以傳統科技、加工出口產業為主,大多廠辦合一,但隨著傳統產業積極轉型升級,從代工發展品牌,因此對辦公室的門面相當講究。據他了解,目前已有不少科技業和傳產業欲另外設置行政辦公處或客戶接待中心,致使台中商辦需求大增,其中又因七期重劃區新設商辦大樓密集度最高,因此帶動西屯區整體商辦成交量。 由於商辦需求大增,已有指標性建商陸續加入七期商辦戰場,包括「親家市政廣場」、「CBD時代廣場」、「NTC商貿中心」陸續落成,拉升成交價。簡剴延指出,七期商辦大樓成交單坪價格已站上3字頭,連帶影響租金行情,月租從每坪800至900元,調升至平均每坪1000元。 預計今年4月「聯聚中雍大廈」更可能推升台中商辦價格天花板,據建商指出,預購期間,每坪單價衝上5字頭。總戶數為36戶,完銷價格預計達120億元。 除七期外,台中其他商辦大樓多集中於北區和西區,主要分佈在台灣大道、文心路一帶,但屋齡偏高約20至30年,成交價格不到七期商辦的一半,同時,租金相較親民,每坪月租約200至550元,主要吸引進駐的產業以中小企業為主,包括旅行社、電商等。