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房市/一輩子都不買房? 租金至少要付1416萬元

高房價時代,要租屋或買房經常引起議論,許多人認為買房就是從年輕開始負債,倒不如租屋到老,但你知道一輩子租屋要花多少錢嗎?以月租金2萬元試算,若從22歲工作活到80歲,至少要花費1416萬元的租金。 租屋划算還是買房比較好的話題,經常在各大房市論壇引發議論,「租屋派」的網友表示,努力一輩子也買不起一間,與其當個沒生活品質的房奴,不如租屋讓生活輕鬆一點;「買房派」則認為,房租付一輩子房子不會是你的,應該拿來繳房貸,而且老了容易租不到房。 根據「信義房屋企研室房地產2019年鑑」研究指出,2018年台北市整層住家租金約2.7萬元、新北市整層住家租金則為1.9萬元,以每月租金2萬元來計算,大學畢業出社會後,從22歲至80歲都租屋,這樣59年的「一輩子」租屋至少要花費1416萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,不論買房或租屋,沒有哪個比較好或不好,租屋族認為籌不出自備款、買房痛苦的是還本金,買房派會認為還本金等於強迫累積資產,所以要不要買房,主要是個人財務考量和需求問題。 曾敬德提醒,現代人通常是為了結婚成家才買房,建議每月房貸不要超過家庭總收入的3分之1;另在實務上有不少房東不願意租給老人,因此年紀大了不一定租得到房子,建議租屋族最好養成儲蓄習慣,屆時想要轉租而買,也會比較有餘裕。

房市/購屋信心近6年最佳 買方最在意「房價負擔」

信義房屋針對網友進行2020年第1季的購屋意向調查,此次調查受訪者對於未來房價看跌比例收斂到30%,看跌比例是近6年調查以來的新低,且有高達50%的民眾認為未來房價持平,購屋信心是近6年調查以來最佳的一次,至於選後民眾對於政策方向的調查中,過半的受訪者認為房市政策方向將是中性持平。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此次調查受訪者購屋信心進一步回升,對比房市則可發現2019年的交易量也是呈現近5年最佳的一年,受訪者多數認為未來房價持平,且也預期選後房市政策偏向中性,因而購屋信心回升到六年最佳的時候,不過即使購屋信心回升,但並非屬於認知房價會明顯上漲的樂觀情緒,短期內還是屬於自住回流,房市價穩量增的階段。 而近年影響購屋信心的大環境因素中,又以政策比景氣影響更為顯著,本次調查選後的政策走向,有過半的受訪者認為「中性持平」,不到三成(26%)認為偏空,另有19%預期偏多。顯示多數潛買不認為選後政策會不利於房市發展。 對於2020年的房市看法部分,有31%受訪者認為較2019年持平,另外有28%認為不清楚,轉差者則有25%,轉好者則有16%,認為不清楚或持平者還是相對多數。 至於2014房市下滑以來,造成量縮的主因在於購屋者看跌房價而觀望縮手,本次調查購屋的主要考量因素中,受訪者最在意主要為「房價負擔」(38%)及「房屋的合適度」(39%),至於考量未來房價漲跌者僅17%,不到前兩項因素的一半,顯見現階段民眾考量的是能否負擔的起,與考慮房子是不是真的符合自己的需求,並非考慮買了房價會漲會跌。 曾敬德指出,此季的調查顯示民眾信心的確進一步回溫,回到近六年最佳的時候,反應在市場上2019買賣移轉棟數也是近5年來最好的一年,對於房市看法逐漸轉佳應會延續到2020年,房市仍會是自住穩定回流的一年。

房市/低房價造的福 萬華和三峽房價上漲最有感

根據信義房屋提供的實價登錄分析數據,雙北多數行政區2019年平均房價呈現上漲,尤其台北市萬華區、新北市三峽區,年增6%表現最好。住商不動產企研室經理徐佳馨分析,主因是兩區房價相對親民,吸引買方進場,近期更受惠於捷運議題發酵和新成屋拉抬行情,造成漲幅較為明顯。 信義房屋統計2019年1-11月雙北主要行政區房價漲幅,台北市以萬華區平均房價年漲6%最多,區域均價為49.6萬元;新北市則是三峽區平均單價漲幅較大,同樣年增6%,區域均價為27.7萬元。 信義房屋加蚋捷運店店長仇穎翔表示,萬華區房價基期相對低,因此漲幅較有感,並且近來受益「捷運萬大線」第一階段動工,獲得不少買方關注,加上近期新建案交屋,成交單價從54-60萬元都有;另外,又因西門町商圈、商業機能發達,且受西區門戶重要建設「雙子星大樓聯開案」加持,原本西門商圈周邊房市行情就較高,近來亦有新成屋成交在每坪60-70萬元,進而推升整體行情表現。 針對三峽區漲勢,信義房屋三峽北大店店長李佳諭認為,三峽優勢在於北大特區環境佳、機能逐步提升,人口持續正成長,而且房價親民、屋齡相對新,屋齡10年左右單價約30-35萬元,因為自住買盤穩健,房價緩漲向上,近期更因預售和屋齡2年內新成屋單價約38-40萬元,行情持續創新高,且「捷運三鶯線」預計4年後通車,也有為房市加分的效果。

房市/年前交屋注意 這些設備攸關生命卻易被忽略

買到房子交屋前,通常會先驗屋,除檢查水電管路或馬桶是否正常運作、門窗有無方正、浴缸或洗手台有無裂痕等狀況,天花板或牆面及磁磚有無破損龜裂等,其實還須確認消防設備是否齊全且運作正常,不過滅火器、消防灑水頭等設備無法說試就試,消費者若要確保設備良好,可從外觀仔細檢視。 驗屋時想確認消防設備有沒有問題,若為新建案完工交屋,信義代銷指出,建案完工時皆有公部門查驗全社區的防火區規劃、防火避難設施及消防設備,皆符合才會核發使用執照,所以消費者不須太過擔心,可簡單確認滅火器保存期限、室內自動灑水設備是否裝到定位且符合數量。 至於中古屋的消防設備也馬虎不得,大家房屋企劃研究室主任郎美囝表示,根據《消防法》第6條規定,公寓大廈每年須定期進行檢修申報,由管理委員會負維護之責,所以選擇良好的管委會較能確保設備沒問題。 此外,郎美囝建議,應在看屋時就詢問有哪些消防設備、位於何處,並依各項設備做不同檢查,如滅火器需固定放在便於取用的明顯位置,檢查安全插梢無脫落或損傷、噴嘴無變形或損傷、壓力指示計的指示值要在有效範圍內,且周邊不能放置雜物影響取用。 梯間的消防栓箱則要確實關閉,並檢查水帶及瞄子的數量正確,無變形或損傷,紅色燈須保持明亮,且周邊同樣不能放置雜物。而自動灑水設備要確認無新設隔間、棚架,以免影響灑水範圍,並檢視灑水頭及送水口有無變形或漏水,且保持制水閥為開啟狀態。 另有火警自動警報設備, 除確認受信總機的電壓表在所定之範圍內,或電源表示燈保持明亮外,也要看門外的火警發信機按鈕保護板有無破損、變形及損壞。郎美囝表示,還須留意避難器具標識有無脫落或污損,避難器具及零件有無變形或遭放置雜物而影響脫困。

房市/低總價救買氣 台中大里中古屋變搶手

大里區為台中市人口第三多,在地購屋需求穩定,近年更受惠台74線、台中軟體園區等重大建設陸續到位,加上低總價催生買氣,並以中古屋總價400-700萬元為主流,造就房市表現亮眼,去年全年移轉棟數創下近5年來新高。 觀察台中市政府地政局統計資料,大里區2019年建物買賣移轉棟數達2661棟,年增20%,並創下2015年以來新高;根據信義房屋統計實價登錄平均單價則屬持穩,每坪16萬元。 「人口紅利是大里房市交易熱絡原因之一」,信義房屋大里國光店店長劉廷緯分析,大里為台中市人口第三高、有21萬人口,與西屯區僅差1.7萬人,當地購屋需求穩定,區域房價又相較市區便宜1-2成,深獲首購族青睞,屋齡20年左右大樓單價約13-16萬元,以2-3房加車位、總價400-700萬元交易最多,成交速度很快;新成屋則因腹地飽和、推案有限,單價多在2字頭。 大里區由於發展早,生活機能充足、連鎖商家搶進,劉廷緯進一步指出,尤其在國光路二段、大明路、中興路二段、德芳路一段範圍內,屬於大里最精華地段,群聚各式餐廳、銀行、學區、診所等,房市指名度很高。 近年更因各項重大建設發展,提升大里區房市能見度,劉廷緯指出,包含台74線提高交通便利性,不少霧峰、南投民眾也會在大里購屋,還有台中軟體園區增加就業機會,以及即將完工的大里國民運動中心等,均促使買氣增溫。

房市/選後買房怎麼看 專家:不用期待起大波瀾

今年的這次總統大選,國內房市早已回歸市場面,在選前買氣並未受到壓抑,房市專家認為,此次罕見出現了「選照選、房照買」的現象,尤其主要候選人並沒有提出改變當前房產局勢的重大政策,因此,不需期待選後房市會掀起太大波瀾,一切仍回歸自住買氣需求。 檢視連任總統的蔡英文提出的房市政策仍以社會住宅、危老都更等為主,專家對此看法一致,國內房市並不會有產生多大的變化。信義房屋企研室表示,這些政策比較偏向社宅、對國內房市影響幅度小,選後也是春節後,依舊是傳統買房旺季,預期自住買氣需求持續強勁。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德進一步說明,台灣前五次總統大選房市出現強弱的轉折,主要受政治生態出現重大改變或是房市政策衝擊,而今台灣房市對於政黨輪替及兩岸關係轉變並不陌生,當前也沒有什麼會牽動房價漲跌預期的政策,預期住宅市場回歸供需基本面。 「在這一波房價緩步上揚的旋律中,購屋人積極奮起,本次大選相當罕見出現了選照選,房照買的奇妙景況。」住商不動產企研室經理徐佳馨指出,蔡英文總統連任後,社會住宅、包租代管、危老策略應會持續執行,囤屋稅等主導權會維持交回給地方政府因地制宜的基調,並不會有什麼調整。換言之,也不用期待政策為市場掀起太大波瀾,惟地方政府態度與話題聲浪對當地發展成絕對關鍵。 徐佳馨強調,接下來該觀察的是銀根寬鬆的資金行情下,被墊高的買氣和價格到底怎麼走下去,在沒有黑天鵝的前提下,目前看來還有一段好路可走,特別是低價區域,在資金湧入,將迎向的是一個想像不到的新時代。

房市/搭上危老熱潮 士林逾30年舊透天和公寓看好度大增

由於政府積極鼓勵危老改建,祭出獎勵條款,其中「時程獎勵」將在2020年5月9日屆期後,近日可望二度修法延長5年,促使近來台北市士林區老舊透天、公寓詢問度大增。 依內政部統計,屋齡30年以上的2019年已超過410萬戶。政府為鼓勵老屋更新重建,於2017年5月發布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,推出3項獎勵改建誘因,包含獎勵法定容積上限30%、放寬高度限制及住宅區建蔽率、提供重建期間地價稅及改建後房屋稅減免。 而初期為促使民眾積極參與,更祭出「時程獎勵」方案,只要在2020年5月9日前提出重建計畫申請者,即可再額外增加10%法定容積獎勵,使容積獎勵上限值提高最多至40%,不過營建署近日指出,10%限時容積獎勵部分,正研議修法再延長5年,但採逐年遞減,最後歸零。 信義房屋士林文林店專員許智涵表示,由於危老重建議題持續發燒,而且沒有最小基地面積限制、審核速度快,又有時程獎勵,致使台北市士林區捷運劍潭到石牌站周遭,屋齡30年以上的透天和公寓購買詢問度變高,並以公寓總價1200-1800萬元左右,透天地坪25坪上下、總價2500-3500萬元的物件,相對受到歡迎。 許智涵表示,危老重建主要吸引擁有專業背景的買方,包含建築師、建設公司、開發商、不動產從業人員、銀行建經公司等,紛紛爭取高額容積獎勵,進行建物改建翻新。

房市/世代買房觀有差距 該聽出錢長輩的意見?

房價高昂,多數年輕人想買房,得靠家裡長輩資助頭期款,近期網路上流行的一句順口溜「長輩的財力,決定購屋的能力」,不過長輩出資儘管美意一樁,難免在看屋時因世代間喜好、習慣、價值觀不同而意見相左,若爸媽喜歡的物件與自己不同時,專家建議,基於出錢為王,仍應尊重長輩意見,盡量溝通協調以利順利成家。 信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,常見與長輩購屋觀念的差異,是長輩較重視風水,如開門的方向、樑柱位置、開窗面是否有沖煞等,年輕人不在意,長輩卻無法接受。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為,環境問題也常有長輩與年輕人出現爭論,若房屋位相當熱鬧的地段,長輩擔心環境太雜亂,但若位於新興區域,生活機能還不完備,長輩也會擔心不便利,另還包含與父母家的遠近距離,若子女屬意的地點離父母、家人太遠,也很容易被打回票。 面對長輩的反對或額外要求,曾敬德直言:「出錢為王。」建議年輕買方多與長輩溝通,努力讓雙方達到都可接受的共識。郎美囡也表示,例如環境熱鬧或機能不佳的問題,通常較好溝通,可向長輩說明熱鬧的地段生活較方便、距離公司很近等理由,想買機能未成熟的重劃區,就可強調房價較便宜,可以買到更大空間。 另一種常見的爭議,郎美囡指出是「孝親房」,許多長輩出資贊助晚輩買房,會希望晚輩能在這房子中留有長輩同住的空間,但畢竟房價普遍貴,房子多1房可能總價就多個百來萬,恐增加財務壓力,因此實際狀況通常是預留空間,因長輩未必真的會入住,但仍需準備好床舖,該空間可設計為有臥榻或沙發床的書房,方便長輩到訪時彈性調整。

房市/中壢晉身2.0版 雙吸自住客和換屋族

由於發展成熟,中壢一向是桃園的交易熱區,根據信義房屋企研室依實價登錄進行統計,2019年住宅區域單坪均價為17.5萬元,創歷史新高,都是因中壢建設議題多,包括交通、體育園區等,將翻轉成2.0版。 全台房價從2016年從高點往下修正,2019年自住買氣拉升下各區紛紛回穩,尤其是桃園相較雙北房價低而大受歡迎,交易熱區之一的中壢區域房價更站回最高。 中壢2019年人口數已突破41萬人,是全桃園市人口成長最快的區域,近年成為桃園市政府重點投入建設的區域,包括未來中壢車站將有機場捷運、捷運綠線,以及鐵路地下化,成為中壢地區的交通樞紐;捷運綠線中壢延伸段,將在八德重劃區至中壢火車站之間設立5站。市民期盼已久的「中壢體育園區」即將定案,目前已進行區段徵收,預計整地完成後將移交需用機關進行後續規劃,未來可舉辦大型球類賽事,提供市民舒適的運動休閒空間。 對於中壢房價創新高,信義房屋中壢店店長王憲正表示,其實2016年時,中壢部分區域受整體景況衝擊而下滑,包含中壢站前、青埔房價均有修正現象,直到近期受到建設議題利多不斷,已感受到明顯回溫,同步吸引自住客和換屋族。 「中壢兩大交流道吸引不同族群移居,新屋交流道較靠近雙北,雙北客愛買這裡;內壢交流道離工業區近,則受到在地人青睞。」王憲正強調,中壢建設仍在持續推動中,未來房市發展可期。

房市/買第2屋辦房貸 改由配偶申貸卡有利

有房階級若手頭仍有餘裕,不論是想再買第2屋,或為父母買間孝親房,因要再供另一房的貸款,可能會面臨第2屋貸款條件較差的問題。為避免還款壓力太大,專家提醒仍需先評估財務能力,並建議若購屋人為夫妻,可改登記在配偶名下。 不管是首購或買第2屋,信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,銀行的放款標準是評估申請人的每月還款能力,所以若第1屋與第2屋登記在同一人名下,一旦身上還揹有第1房的貸款,申貸第2屋易被銀行認定還款風險較大,擔心還不起房貸,所以通常貸款利率會較高。 住商不動產指出,第2屋限貸政策已於2016年鬆綁,所以目前第2屋貸款最高也可達8成,不過相較首購一般可達約1.6%利率,第2屋利率稍高,約達1.74~1.8%,且通常寬限期只提供20年期,此外,銀行評估收支比時會合併前屋的貸款一起審核,看總借款金額來判斷還款能力。 若想讓第2屋貸款或得較好的條件,住商不動產表示,可向銀行說明第2屋的用途,如買給家庭成員居住,仍為自住需求,或是將換屋,也可附上買賣合約等,供銀行評估審核;若做投資、出租使用,通常利率較無優惠,但仍可提供租賃所得、租約等證明文件,以有利的財力收入來談貸款條件。 此外,如果購屋人為夫妻,大家房屋企劃研究室主任郎美囡郎美囡建議第2屋改登記給妻子,並由她來申請貸款,因名下沒有揹負房貸,貸款條件等同第1屋。但如果申貸時夫妻有互相做保,2屋的貸款額度反而會被合併計算,恐造成核貸金額下降。

房市/淡海輕軌通車滿一年 把人潮帶進來

淡海新市鎮位於新北市淡水區,近年受惠政府持續建設、商家紛紛進駐,房市能見度提升許多,尤其在淡海輕軌綠山線通車之後,紓解交通壓力,加上當地房價親民,買方購屋意願提升,二手市場買氣明顯升溫。 信義房屋淡水新市店店長王志維表示,2019年全台買氣回溫,淡海新市鎮房市熱度也很高,成交件數年增約2成。 淡海新市鎮利多議題,帶動交易量,包括輕軌藍海線、淡江大橋正在建設中,其中淡江大橋能連接台61、台64號快速道路,輕軌藍海線第一期能串聯漁人碼頭、沙崙及台北海洋大學,並與已通車的輕軌綠山線交會,對在地居民通勤和觀光旅遊均有助益。 「淡海新市鎮當中,家樂福商圈機能最強,又設有輕軌淡水行政中心站,價格持穩、買氣旺」,王志維表示,該商圈屋齡5-10年大樓居多,成交單價約22-27萬元,主流產品為2房加車位總價600-800萬元、3房加車位800-1000萬元;亦有社區因地點好,擁有高指名度,致使房價具有支撐力,例如微笑莊園、水公園單價約落在24-30萬元。 另一房市熱區位在影城商圈,王志維指出,因是重劃區較內側區塊,自從輕軌通車、美麗新淡海影城進駐之後,房市表現佳,且以小坪數產品為主,低總價吸引年輕買方,例如海洋都心系列建案,社區規模大,單價19-23萬元,2房加車位總價600-700萬元、3房加車位700-900萬元。 此外,沙崙地區近來因為淡江大橋、淡海輕軌藍海線等議題也頗受關注,王志維表示,有建商推出海景房,單價多在3字頭以上,房型多元、總價偏高,約1200至3000萬元。

房市/外送小哥拯救了淡海新市鎮 躍升交易一哥

新北市淡海新市鎮在輕軌等各項建設陸續推動下,又有銀行、商場、影城進駐,為商業機能加分,加上綠覆率高的休閒環境優勢,居住人口快速成長,近來更因為外送平台興起,補足了重劃區相對缺乏的餐飲機能。 觀察新北市民政局統計數據,淡海新市鎮所屬的崁頂里人口逐年增加,截至2019年12月已達18,030人,年增15%,躍居全新北市鄰里人口數第三名。淡水2019年不動產移轉買賣棟數高達7004棟,更躍昇為新北第一。 信義房屋淡水新市店店長王志維分析,早期淡海新市鎮交通機能不佳,僅能依靠公車或汽車移動,是自從輕軌綠山線開通、商家進駐以後,明顯帶動人口移入,甚至在人口增加之後,還縮短了通勤時段列車班距,增添交通便利性。 目前淡海新市鎮生活機能主要集中於家樂福商圈,王志維表示,家樂福周邊還設有淡水市民聯合服務中心、運動中心,還有燦坤、寶雅和全聯商場可供民眾日常採買,學區有雙語實驗小學新市國小、正德國中等;美麗新淡海影城進駐也為區域加分,可供看電影、用餐,之後市府還將在輕軌崁頂站至影城之間,啟用「智駕電動巴士」載客服務。 王志維觀察到因為淡海新市鎮居住人口較為年輕,都相當習慣使用網路購物,包含家樂福、麥當勞也會用網路下訂,近來更因為外送平台開放淡海新市鎮的外送服務,補足了淡海新市鎮更多的機能。