即時訊息





熱門新聞

所有新聞

旺中對決柯文哲內幕 蔡衍明加入戰局 亂了柯P一盤好棋

蔡衍明此回對柯文哲出重拳,對郭柯王結盟的合作計畫,可能產生新的變數,蔡衍明還會出什麼招,都可能牽動後續選情發展。 2020總統大選,會不會出現第3組參選人,成了近來最大的懸疑劇;不過,這齣懸疑劇拖棚到觀眾已經開始不耐煩。正當大家開始顯得不耐之際,旺中媒體集團老闆蔡衍明跳出來加入戰局,增添武打戲碼,而中拳的正是原本試圖主導劇情的台北市長柯文哲。 柯蔡一夕翻臉,戲劇張力十足。雖然柯翻臉不認人已不是什麼新鮮事了,但這回與蔡衍明翻臉就成了大新聞;畢竟,在兩岸雙城論壇時,柯蔡兩人曾同坐主桌亮相;蔡還自爆,曾與柯文哲有高達10多次的會晤。蔡放膽公開與柯文哲關係後,也驗證過往綠營對柯的質疑,並非完全空穴來風。 蔡衍明直嗆柯文哲,「在我的記憶裡,應該是『我是台灣人,就是中國人』才是我提醒你說的一句話。你記得是在什麼時候?什麼場合?目的是什麼?請柯市長想清楚說出來!」 柯營前幕僚坦言,柯為了營造與鴻海前董事長郭台銘的合作氛圍,因而出手追打旺中,結果是「傷人3分,損己7分」。這位前幕僚透露,柯文哲當年參加雙城論壇高呼「兩岸一家親」,引發極大爭議,這段爭議內容其實就是出自蔡衍明。 柯當時一開始還轉移話題,宣稱講稿事先有給蔡政府「過目」;但事實上,講稿是在事後才被蔡衍明加上某些談話,柯在去年也承認,「兩岸一家親」是後來加進去的。 蔡衍明此回對柯出重拳,正好是柯文哲與郭台銘及立法院前院長王金平3人預計在18日桃園「同框」的前夕,如今郭柯王結盟的合作計畫,可能產生新的變數,蔡衍明還會出什麼招,都可能牽動後續選情發展。 據了解,18日的桃園郭柯王3人合體之議,最早是郭台銘陣營主動向柯陣營提出,盼柯營找個適當場合及時機,營造3人「同框」結盟的合作氣氛,就連邀請函都是在郭營要求下,透過柯營向主辦單位索取。 因此,3方早在8月初就已初步達成合作共識,公開行程也早已敲定,但郭台銘方面堅持低調進行,發言人劉宥彤對外談話也始終避重就輕、三緘其口,畢竟郭台銘若要脫黨參選,勢必會被冠上分裂中華民國的惡名,消息愈早曝光只是徒增更多不必要的麻煩。 但柯營對3人合體則是滿心期待,樂觀看待郭柯王結盟整合一切照劇本演出。不過,柯文哲接受媒體專訪時,卻大爆自己與郭王兩人密會的內容,包括透露郭台銘曾私下邀柯擔任「副總統兼行政院長」、稱對郭較有興趣、形容王金平是「狐狸」及王邀「王柯配」等機密內幕,瞬間又讓郭柯王的鐵3角布局情勢急轉直下。 眼見柯文哲管不住嘴巴大肆爆料,郭核心幕僚劉宥彤隨即出面駁斥,郭柯兩人一見面就談條件,以郭的智慧不會這樣;她並直言,柯文哲應該想一想,每天的新聞若都是一些誰要當正、誰要當副,怎樣分配權力位置,也很容易遭到選民唾棄;而王金平也出示見證王柯會面的第3人親筆信函,「打臉」柯稱王邀任副手的消息。 對柯而言,不利的情勢還不止於此,郭台銘於15日上午分別會見扮演國民黨主席吳敦義「信使」的副主席郝龍斌及前陸委會副主委張顯耀等人,這不僅是郭在初選落敗「神隱」滿1個月後,首次與國民黨正式聯繫上線,會後郭郝兩方面更均證實,郭確實不排斥與吳敦義會面,讓藍營內部整合露出一線曙光。 只是,正當黨內傳出「吳郭會」可望登場,衝擊郭柯王結盟合作一事後,不到1天時間,郭台銘又立即於深夜在臉書發文,強調他不求名利,無需被摸頭或被安排,對於「吳郭會」傳聞,他不預設立場,也無任何承諾,「我會繼續為中華民國長治久安努力,整合各種力量,為國強民富的目標盡心盡力! 」 關於郭柯王結盟破局的說法,郭營強調,郭柯王會面並未破局,近期內3方幕僚會再約時間溝通安排,重申3人已是好友,也願意一起針對台灣的未來發展交換意見。王金平也強調,3人不會放棄合作,只要大家有心,融合的事情應該會逐步地達成。 從目前情勢來看,3方仍有意重起爐灶,但在國民黨、對岸甚至時間等多重壓力下,還有多少日子能重整旗鼓,值得外界關切。 此外,3方合作的關鍵,還有郭柯之間該選擇何種合作模式,目前郭台銘認為「郭柯配」才有「1加1等於2」的效果,但柯傾向「郭柯合」,特別是失去台北市長這個政治舞台,對柯來說一定會很寂寞。 但郭營人士則抱怨,柯文哲的作法完全等於是不做任何犧牲,屆時郭王可能面臨脫黨罪名,但柯達成自己目標,又能藉此壯大自身的台灣民眾黨,這場生意怎麼看都不划算,內部也有懷疑柯是否真的有心要促成合作,還是只為了自己個人利益。 了解郭柯王結盟運作的政壇人士透露,從合作布局及時程上,目前確實是柯文哲最著急、王金平次之,郭台銘最不急著「掀底牌」做最終決定,加上郭王兩人尚未對誰出馬角逐總統取得「共識」,因此沒必要趕著與柯一同亮相或舉行郭柯王3方會談。 這次郭王兩人取消桃園行程,獨留柯1人唱「獨腳戲」,就是藉此對柯傳達「小警告」的政治訊息,希望柯不要再對外界亂放話,但尚不至於因而影響到郭柯王結盟大局,預計最快要等到8月底、9月初,情勢才會漸趨明朗。 柯營觀察,依目前情勢看來,就是等郭台銘做最後定案。如果郭台銘不選,柯營才會討論是否參戰,但歷經近來種種風波,對柯獨立參選情勢已更加不利,因此柯文哲近來公開談話,已朝向棄選總統的方向靠攏,加上柯目前仍有不想當「落跑市長」的心魔,還有台灣民眾黨立委的硬仗要打,屆時若放棄大選,其實也不會令人太意外。

百億美福飯店爭權幕後 從充滿肅殺的股東會開始

4年前的一場兄弟相殘,為黃家帶來巨變,經過幾年沉澱,原以為倖存的老5黃明堂能接續哥哥遺志,帶領美福大飯店向前,卻因臨時股東會翻盤,內訌再起。 美福黃家又傳內訌。8月16日上午10點,《財訊》獨家直擊內湖瑞湖街上的台灣羽毛(台羽)股東會,場地在1樓,四面落地透明玻璃窗,但進入內部的鐵門深鎖,旁邊還有祕密通道,記者不得其門而入,只能貼在玻璃外觀察改選動靜。 即使在門外,也能感受到氣氛相當嚴肅,現場內外有10名特勤保全不斷走動,場內有5名警察坐鎮,當記者一靠近,坐在會場內的警察立刻用錄影機對著我們拍攝,試圖掌握周遭的一舉一動。如此的警力和保全規格是記者參加無數次股東會前所未見,打聽之下才知道開會前幾天曾有黑道來關切,大陣仗全是為防擦槍走火的對應之策。 而股東會內,看到黃家老5、原任台羽董事長、現任美福大飯店董事長黃明堂;老2黃明煌和老3黃明仁的遺孀莊蘭玉、巫秀鳳;老4黃明德的兒子黃于軒等皆有列席,主持人則由目前家族內高輩分的黃榮圖妹妹黃碧雲擔任,過程中看到不少次黃明堂舉手、或站或坐、簽署文件,在座眾人全不苟言笑,面色凝重。 1個多小時後,選出3董1監,董事按照得票高低為榮圖投資、驊薇堂投資與道勤投資,負責人分別為巫秀鳳、黃明堂、莊蘭玉;監察人則為景德榮公司,由黃碧雲續任。接著股東會後再召開董事會,推派由榮圖投資的巫秀鳳擔任台羽董事長,黃明堂黯然下台,結束後不發一語,快步離開。 據了解,台羽換當家只是第一步,由於台羽是黃家最重要的控股公司,接下來應會推動旗下包括美福企業、美福大飯店董事的改選。 為什麼先從台羽發動?要從一系列的股權結構說起。美福大飯店(美福飯店管理顧問公司)係由美福企業百分之百持股的轉投資事業,掌控美福企業,等於擁有飯店經營權。 再攤開美福企業的股權,以台紐李家以及其他地主股東占45%,擁7席董事;良茂建設董事長陳春銅為首的陳家占約25%,有5席董事;台羽黃家則有30%股權共3席董事,一共設有15席董事,再由美福企業指派5董1監,掌管美福大飯店。 從股權結構來看,過去美福企業、美福大飯店都與黃家畫上等號,但其實,黃家能絕對主導的事業只有台羽。如今黃明堂連台羽董事長都遭撤換,未來美福大飯店董座大位恐怕也會不保。 已知目前相關股東包含陳春銅之子美福大飯店副董陳宏揚、台紐李家,以及往來銀行與供應廠商等,皆收到巫秀鳳要求即刻召開臨時董事會另推董座的通知函,目的就是換下甫於6月28日接任美福大飯店董事長的黃明堂。 美福大飯店是老3黃明仁帶領黃家人花百億元一手打造的心血,在2015年底開幕前發生老4開槍殺哥哥老2、老3的憾事。2016年1月陳春銅臨危受命接下董座,同年7月交棒給美福國際總經理李冠霆,但李冠霆因美福肉品事業擴張,分身乏術,日前黃明堂才從15席董事當中13名董事舉手通過,當選董事長。 不過根據黃家好友私下透露,原本黃家人就對沒有經營過相關事業的黃明堂,抱持是否能勝任的存疑態度,且一上任,5董1監的派任未詢問地主股東與哥哥遺孀們的意見,全由黃明堂和陳家人馬瓜分走,也立刻針對樓上的頂級豪辦,更改了「不動產物業租售機制」,其他股東們因不在租售機制內,無法介入公司經營,擔心資產被賤賣。 此外,黃明堂走開源節流路線、大砍老臣、陸續換上自己人馬、購置公司車和聘請司機;也傳言要將由李冠霆延攬、讓飯店業績穩步向上的總經理林偉德換掉,飯店內人心惶惶,種種作為讓黃家長輩和遺孀驚覺不妙,才發起召開臨時股東會。 但美福大飯店董事長特助劉瑞祥回應,過去不動產物業銷售有兩小組,為精簡人力才合併成一小組,其他如物業不能分層賣、每坪定價等皆是過去董事會已決議的事,目前根本沒有更動,大家都是為公司為家族謀福利,沒有人會願意賤賣資產;而買新車是公務車,只要同仁工作上有需要都能申請;也強調沒有裁員,多半是員工自己離職。 黃明堂日前才對《財訊》侃侃而談經營飯店的理念,他表示,會與林偉德分工,由林負責對外的業績。由於黃明堂曾在30多年前做過美麗華飯店(後經921成危樓拆除)房務、採買、日本料理學徒等經驗,可以親力親為管理飯店內部。 兩人雖有不少新、舊思維的摩擦,但可以說開,不然就是先按照黃明堂所說執行,錯了再隨時調整,他十分誇讚林偉德的能力。 黃明堂坦言自己重視細節管理,接任後,每早7點先到彩匯自助餐廳吃早餐,與廚師、員工聊營運近況,也會去精算食材成本給廚師聽,「30年前食材有3倍利潤就夠,現在一例一休人事成本多8%,產銷履歷又多一些,以前廚餘有錢賺,現在倒廚餘是要付錢,照你這樣賣,不用3個月我們都跑路了⋯。」說話帶江湖味的黃明堂,認為應要配合淡旺季叫貨,不要浪費食材。 但黃明堂也直言,自己做事最講求效率,的確會精簡人事,「明明1個人可以做的事,2、3個人做,大家要怎麼加薪?」所以假設員工有辦法1個人扛下來,給雙倍薪水都沒問題,員工也會拚命工作。 或許是大動作改革,興起黃家遺孀想換人當美福大飯店董座的念頭。再加上,由於台羽董事長黃明堂任期屆滿,卻遲未改選,其中兩席董事巫秀鳳、莊蘭玉因股權已過半,請求召開董事會,但黃明堂並未於15天內召集,依照新的《公司法》規定,可自行召集,所以已於7月29日改選董事長,由巫秀鳳出線。 接著黃明堂接獲經濟部通知書,核准台羽變更董事長,因為該任董座是補遲未改選的董座空缺,8月16日黃家遺孀和監察人才再發動股東會,確認往後3年任期的董事長。 事實上,8月7日巫秀鳳就以新任董事長身分,發函美福企業改派3席美福企業董事,而接下來美福企業的董監改選,李家和陳家的態度會是關鍵。 由於李家的事業重心在肉品,陳家則專職不動產開發經營,黃明堂也提到美福大飯店的3大股東都有默契將飯店事業回歸到黃家3房手中。根據消息掌握,李家不會介入黃家人決議,傾向支持黃家自己最終推派出來的主事者。 盤點黃家3房事業,目前台羽是空的事業,肉品則是當股東,只剩下美福大飯店這項本體。而飯店設立之初,目標挑戰當時台北最高房價,1晚要價近萬元;餐飲吃到飽兩千元,創下國內最高價紀錄。卻因目標太高、曲高和寡,後來重新調整策略,飯店業績才逐年穩步向上,2018年營收8.1億元,住房率55%,平均房價為6400元;今年營收目標9.6億元,目標住房率65%,目標平均房價6500元。 被問及盛傳美福大飯店要出售的謠言,之前黃明堂直言:「我家族也沒有剩下什麼,所以我很堅持要經營下去,否則當初我3哥就不要蓋,直接賣土地不就好了!」整段訪問中,黃明堂開口閉口都是3哥黃明仁,始終感嘆自己2008年才從夏威夷離開珠寶生意回國,沒跟在3哥身邊多學一點,「最大的悲哀是我3哥不在,不然我就退休當快樂股東就好。」 儘管黃家人緬懷黃明仁,但逝者已矣,家族內訌眼看將再起,黃明仁泉下有知,心中必是百感交集。

搶商辦/看好南港與汐止 紡織大廠宜進兩年投60億搶大樓

詹正田過去的併購案,都因不動產而獲得亮麗的成績。這兩年,他將目光鎖定南港、汐止兩地,要讓宜進除了深耕紡織本業之外,也能成為包租公集團。 宜進集團董事長詹正田擔任紡拓會董事長,還身兼工總副理事長,在產業界十分活躍。處世圓融的他,私底下大家都稱呼「阿田伯」,或許人如其名,對於投資不動產情有獨鍾,他從2017年至今累計投入60億元,堪稱是紡織界最愛投資房地產的老闆。 翻開宜進的併購歷史,不難發現詹正田的投資邏輯─把併購當房地產投資。例如2010年,紗線廠東和擬出售旗下資產,由於東和在台南有兩萬多坪土地廠房,吸引詹正田斥資9億元購入。2017年,詹正田將部分土地廠房切割出售,處分利益達2.2億元。 2013年底,宜進入主光明絲織,5年後公告處分桃園觀音廠房與土地約6000多坪,獲利約5.1億元,而出售後的觀音土地還有1萬多坪。另外,2015年宜進拿下宏洲經營權,同樣也是先針對宏洲閒置資產進行處分。詹正田說:「當時的想法是,如果入主後改造企業失敗,至少還可以變賣資產向股東交代。」 詹正田以房地產作為事業進可攻退可守的依託,在台灣如此,在中國經營也是如此。9年前,宜進首次跨入中國在杭州設立紗線廠,後來不敵中國紗線廠競爭結束生產事業,詹正田就改為出租廠房,每年收取穩定的租金,直到兩年前才正式處分掉,獲利5.1億元。 「在老闆眼裡,絕對不能有閒置這回事。」宜進的員工透露,若是有不賺錢的事業,詹正田會毫不猶豫結束掉,改以出租機器設備廠房,一旦碰到有人願意承接,價格合理就會考慮賣掉。就連找企業總部用地,詹正田也會策略性圈下大面積土地,屆時自用、出租兩相宜,將土地價值發揮至極限。 如今,詹正田將目光轉向商業不動產,這兩年投資商(廠)辦大樓累計金額高達60億元。值得注意的是,宜進在商業不動產投資腳步,過去瞄準在精華區域,例如台北市松江路、內湖等地,現已轉移到南港、汐止一帶。尤其是去年3月起,大舉購入遠雄汐止大型開發案U Town,直到今年5月仍持續買進,短短1年內投資水位將近24億元,包辦4個樓層,儼然成為遠雄大客戶。 詹正田分析,目前台北市政府將資源轉移到南港一帶,例如剛落成的南港展覽館2館以及北部流行音樂中心等大型公共設施,有機會推升資產增值空間;再者,目前信義計畫區、內湖科技園區或是台北市中心,沒有多餘空間可以向外發展,未來企業找辦公處,勢必會延伸到汐止。 拆解詹正田的不動產投資心法其實很簡單:大區域跟著政策走,政府想打造某個區域,投資腳步就跟著到位;具體地段位置,則以鄰近大馬路的地點為優先選項。因此,詹正田在決定投資之前,會到現場先了解物件地理位置以及大樓外觀現況,如果迎賓門口過於狹窄或是採光不佳,都不列入考慮。「他甚至會親自從大樓走到捷運站一遍,了解步行所需時間。」宜進員工透露。 目前,宜進集團母公司宜進、子公司光明、關係企業億東,都有出租不動產事業,3家公司2018年合計總租金收入約2.1億元;若扣除利息1.2億元,仍有9000萬元收益。其中,光明靠租金收益就可以貢獻股東每股利益將近1元。 詹正田曾經說過,只要貸款利率低,就存在投資報酬率;因此儘管這兩年宜進投入不動產資金高達60億元,絲毫不會減緩獵地眼光,創造穩定租金收益。在他的算盤裡,不動產已成為紡織本業強而有力的後盾。

搶商辦/掃樓大戶常如山 10年獵房心法公開 

愛爾麗醫療集團董事長常如山是業界知名的掃樓王,善於危機入市。他認為,台灣環境宜居又具備國際競爭力,房地產有長期投資的價值。 長期看好台灣辦公市場的愛爾麗醫療集團董事長常如山,從10多年前就默默買樓置產,他獵房出手極快,地點理想就買,每筆上億元的交易,經常幾個月就買1戶,在業界有「掃樓大戶」的稱號。 3個月內,常如山投入近3億元置產兩戶。2月,常如山買下台北市館前路商辦的4樓,5月買下台北市南京東路2段的店辦。7月底,他又看上台北市南京東路5段上的某2樓,現正議價中。而去年12月底,他也以1.45億元購入高雄中山路、青年路口1棟「三角窗」共4層樓商辦。 常如山創立的愛爾麗醫療集團近年展店快速,5年前西進中國,旗下共有76家公司,事業版圖包含醫學美容、健康管理醫院、愛兒麗產後護理之家、預防醫學抗衰老中心、瑞佛牙科、樂力適疼痛科治療診所、蓋亞基因,以及醫材儀器代理,同時也跨足地產開發事業。據估計,集團海內外合併年營業額近80億元。 商仲業者知道常如山愛買樓,有好標的第一時間就找上他。像是今年2月國語日報社地上權案「志嘉水曜」以13.5億元賣給榕茂投資前,就曾問過常如山。常如山說,他當時分析4層做月子中心、1層醫美、1層牙科、1層復健科診所、1樓租給星巴克,「我都想好了,但現在地上權只剩不到20年,到期處理很麻煩,於是就算了。」5月初,輝瑞將淡水廠用14億元賣給華碩,也詢問過他;還有,「壹電視大樓是工二用地,不能營業坐月子中心,樓梯又窄,我就沒出手」。 置產總是考量自用營業所需,常如山的辦公樓資產遍布全台,多年累積出自己的一套心法,所有據點中超過7成是自有資產,再透過不斷轉租為買,自有比率仍持續上升。常如山分享,他的投資法則是沿著軌道買不動產,最好是離捷運站出口50公尺內,他偏好4樓以下的1整層產品,最好單層面積能落在150~250坪之間,空間才較好規畫。 他認為,未來消費形態會改變,如現在20~40歲的年輕人是目標型導向,多用網路搜尋,再選擇捷運交通方便的店面來購買商品,「雖然愛爾麗旗下事業是醫療事業,不會被電商取代,但近捷運是永遠保值」。而且,他第一線感受到,近捷運的據點較好徵才,「有捷運找10個人來應徵7個,沒捷運的有來3個就偷笑」。 另外,買樓時,他也會特別評估有都更機會的大樓。例如最新買的台北市南京東路2段物件,由於屋齡較大,土地持分高,公設比較低,都更、危老都很有優勢。「你看,我斜對面就是2015年元大人壽以單坪1004萬元,創下政府公開標售土地單價新高紀錄;再往東走的六福客棧,也剛通過危老重建,要蓋20層樓,還有容積獎勵,你說我買的標的是不是勝率很大?」 常如山表示,精華區的自有店面不僅會增值,不用擔心漲租,並讓消費者看到企業投入硬體的決心;幸運的話,頂樓還能做廣告看板,所以也偏好買三角窗店面。以高雄中山路、青年路口的透天店面為例,光是頂樓大型看板的月租金便有15~20萬元,讓整棟透天商辦月租金達40萬元。 由於看板租金效益不容小覷,常如山同時布局台北市新生高、市民高周邊的大型看板頂樓房產,不但外牆可掛招具有租金收益,室內則可以進一步精裝修改成高級的員工宿舍。至於不是店面的「辦公資產」部分,則可拿來做教育訓練中心,如2016年房市低迷時,他逢低入市,用6900萬元買下忠孝東路5段兩戶商辦,地點就在台北永春捷運站旁。 常如山坦言,之所以鍾情不動產,在於曾經被房東趕過的「不美麗」經驗。他回憶,早年他在桃園的兩層樓據點,房東說要賣屋,他正擔心會被退租,不久後,房東以8000萬元賣出;半年後,新房東再一次轉手,1樓店面賣出1億多元,二樓賣4000多萬元,光是半年就賺5000多萬元,常如山才驚覺到三角窗店面的魅力。於是,常如山從2006年開始大量收購已租的店面,能買就不租。 除了逢低入市,常如山也有耐心等待。7年前,他看上台南市東區的角地,便慢慢收購,直到今年終於等到27坪的三角窗土地出售,500多坪土地花了近1億元的成本。他並找來世界建築大獎的常勝軍、橙田建築室研所負責人羅耕甫,打算再投入約3億元打造台南企業總部。 目前常如山置產最多的地方仍是台灣,總有人問他,真的那麼看好台灣,還會一直買嗎?他都會很有信心地回答,台灣土地「原料」只會愈來愈少,商辦賣1戶少1戶,宜居環境和具備國際競爭力,長期而言,台灣在亞洲地區依舊值得投資。」

搶商辦/卡位台北科技廊帶 華固董座鍾榮昌:商辦成重點

近來商廠辦建案供給嚴重不足,而華固卻早已嗅到商機提前布局。目前,華固規畫興建的建案就有3處位於台北科技廊帶上,未來銷售成績可觀。 烈日下,1位商辦仲介指著台北市樂群3路與敬業2路口的華固「亞太置地廣場」說:「2020年才會完工的案子,已經賣掉超過一半的樓層,你就知道市場有多熱!」 的確,這棟大樓因為國票金控與子公司國票證券、國票創投以56.7億元,買下近6000坪的9個樓層,以及216個地下平面停車位,甚至因此將大樓改名成「國票金融大樓」。 今年是華固交屋量最高的1年,「華固名鑄」、「華固樂慕」、「華固新代田」3筆個案已售出約160億元。華固董事長鍾榮昌透露,過去平均年營收在70億~100億元之間,最高是110億元,去年因為沒有新完工建案營收僅46億元;而近期看準好商辦、廠辦的潛力商機,早已悄悄布局。 華固今年成立30周年,至今已售出高達15棟商辦大樓,相當熟悉商、廠辦的興建及銷售。鍾榮昌也宣布重大的策略改變,未來4年商辦、廠辦的營收將占到3成,而華固手上該類型的案量達180億元。 目前華固手上待推案的商辦、廠辦大樓共有4大案,除了正在興建中的台北大直「亞太置地」商辦案,還有今年第4季動工的士林科技園區案、內湖5期潭美商辦案,以及新莊輔大捷運站正對面、建國路上,3月才公告向歌林買下的約4000坪土地,預估銷售金額就超過180億元。 鍾榮昌表示,目前中和、新店、土城、新莊等工業用地需求很強,「過去10多年來,住宅市場大好,大家都拚命把工業區變成住宅、飯店、商場,比如新北中和占地1萬多坪的大洋塑膠廠,以及映象太和都是,一回神才發現商辦廠辦不夠了。」 在供給量變少,加上台商回流之下,買氣明顯增加,市場嚴重供不應求,辦公室租金不斷推升。華固建設總經理洪嘉昇表示,A辦、廠辦市場需求強勁,但推案不多,屬利基市場,加上毛利較高,所以華固未來擴大深耕該市場。 PwC普華國際不動產總經理田揚名指出,近來土城及新莊廠辦需求的確強烈,好比土城工業區的「中山CENTER」智慧廠辦,甫落成中低樓層便已銷售一空;舊歌林新莊廠房,先前規畫為歌林購物中心,地處核心,鄰近輔仁大學捷運站,交通便利。 田揚名分析,不只新北,目前台北市的商辦多半老舊,缺乏大型整棟商辦供給,加上台商資金回流潮發酵,帶動商辦大樓及科技廠辦的擴張需求。以台北市為例,自去年第4季至今,僅是金控族群購置總部辦公室就高達27000坪。從南港軟體園區到大內科高科技廊帶,大面積商辦、廠辦的需求強烈,幾乎是1棟難求;而華固正規畫興建的台北市3處區位,皆在科技廊帶上,推測會有不錯的銷售成績。 法人指出,華固看到市場商辦、廠辦的供給斷層,用20.55億元購買歌林土地,興建廠辦大樓,預估2022年完工,總銷可達60億元;今年4月「華固亞太置地」已銷售25億元給國票金控,使其銷售率提升至31%,為2020年挹注獲利,待興建完成可望有更高的銷售利潤。這4個商辦廠辦建案,可望在未來3年成為華固穩定的獲利來源。」

搶商辦/美國獨角獸進駐台北 共享辦公室改寫商辦生態

看好台灣商辦市場潛力,美國第2大獨角獸WeWork今年進駐台北;而全球最大共享辦公室IWG集團也已耕耘多時,這些業者正為商辦產業帶來新面貌。 緊鄰著捷運旁的商辦大樓,沒有顯著公司門牌,1樓正在舉辦小型座談會,捨去高聳講台,讓講者與聽者的距離靠近,宛如氣氛輕鬆的分享聚會;走上2樓,進入眼簾是1座咖啡吧台以及2、3個吧枱桌與高腳椅,一群人在開會討論,另一側則放置大長桌與小方桌,坐著專注敲打鍵盤的年輕人。這是近年來在台灣商辦市場吹起共享辦公室的典型場景。 全球最大共享辦公室IWG集團,在台灣已深耕11年,公司統計在台滲透率僅7.5%,足見國內市場仍存在龐大商機,因此今年喊出在台擴張速度要倍數成長,在高雄評估3據點。而全美市值第2大的獨角獸WeWork,在今年落腳台灣,首站據點選在競爭激烈的信義區。 共享辦公室業者爭相卡位布局,已成為推升商辦行情的主力之一,去年進入台灣市場的新加坡共享辦公室JustCo台灣總經理陳兆慶指出:「台灣如同一塊處女地,等著開發。」可以想見,在這股全球共享浪潮中,未來國內整體商辦面貌將可能被改寫。 其實商辦是很傳統、古老又穩定的行業,交易模式還停留在20、30年前,不過,陳兆慶分析,隨著科技進步,帶來新型商業模式例如無人商店、金融科技FinTech,進而衍伸出新世代工作型態,推動商辦產業運用科技創造出共享經濟;眼前所及的是,亞洲的商辦產業正在被革新中,這是既明顯也擋不了的趨勢,而台灣還在啟蒙階段。 目前常見的共享模式是,業者規畫一定比例的公共空間,免費提供咖啡與零食點心、無線網路,以及大小不一的辦公桌;另外,還會設計具有隱私獨立的辦公室與會議室,承租方式按照人數、使用坪數與使用次數計算。 以JustCo為例,是算人頭承租費用,以位於台北市敦化北路的宏泰大樓為例,獨立辦公室每月每人租金1萬元,如果是在公共空間辦公桌,每人每月5000元。而IWG集團則不論是獨立辦公室或公共區域辦公桌,都是按坪計費;特別的是,承租時間可用「幾天」、「幾週」、「幾個月」的超短期方式,收費價格依據當地市場行情。此外,IWG與WeWork也針對工作地點不定的辦公者(如自由工作者),提供會員制度,每月繳交會費也可以享受服務與空間。 陳兆慶說,企業或個人要找到合適的辦公大樓並不容易,要找房東議價,如果現有格局不是你想要的,還要找人重新裝潢設計,很麻煩繁瑣;但類似的痛點,在共享辦公室則可以一次解決。 更大吸引點在於,可以替企業主節省成本。假設1坪租金2000元,承租200坪等於1個月租金40萬元,同時還必須負擔管理費、水電費、網路費、清潔費等,整個加起來可能1個月要花50、60萬元。「但是進入共享辦公室,我們可以提供會議室、彈性辦公桌,等於客戶實際承租空間可以縮小;另外,管理費、水電費與網路費等不用額外負擔。換句話說,一次有capex savings(資本支出節省)跟open saving(營運費用節省)。」陳兆慶估計,3、5年下來,至少可以比傳統租賃方式節省2~4成費用。 除了租金收入外,商辦大樓內建的公共空間與零食茶水間,也成為共享辦公室收取租金的管道之一。以JustCo為例,拿出30~45%比率作為公共空間,仍是可以獲利,關鍵就在於公共空間引進外部咖啡店,並向咖啡店收取租金,或者公共會議室也能拿出來按時出租,成為另一筆營收。JustCo已設定目標,要在明年底開辦5、6個據點。 IWG旗下品牌雷格斯(Regus)台灣區總經理許恒豪表示,IWG集團正積極倡議將共享轉變成行動辦公,用戶可以免費使用IWG全球3300個據點,將共享變成大平台。如果,租戶規畫與家人去東京玩5天,原本要向公司請假5天,如果這5天當中可以在雷格斯東京據點辦公,實際只需請兩天即可,「某種程度上,我們把不動產變成動產」。 憑藉著在全球據點密集度最高,IWG也衍生出另一項服務─虛擬辦公室,也就是雷格斯據點的前台人員,可以協助在其他國家的企業處理當地郵件、接聽來電與接待,等於是企業將海外簡單行政工作,發包給雷格斯。 IWG集團採用多品牌策略,將客群細緻分類,旗下共有6大品牌包括Basepoint、HQ、No.18、Signature、Spaces與Regus,目前只有後兩個品牌進駐台灣。現階段IWG在台灣共有13個據點(Regus 11個、Space 2個),今年擴張面積將倍增並往新城市高雄布點。 儘管共享辦公室在全球興起浪潮,但不是人人打著「共享旗幟」就能賺錢,WeWork日前公布去年度業績,營收從2017年的8.86億美元成長至18億美元,不過虧損也從9.33億美元擴大至19億美元。IWG集團2018年業績,獲利1.05億英鎊,不過較前年度衰退7.89%;未上市櫃的JustCo則是宣稱有獲利,但在擴張速度謹慎。 共享辦公室看似進入門檻低,卻是資金高、競爭激烈的行業,然而不論如何,許多業者已將目光轉向台灣,屆時會掀起什麼樣的商辦革命,正拭目以待。」

搶商辦/大咖搶樓逼漲租金 盤點信義區「國際大房客」

信義計畫區這兩年迎來許多新面孔,台北101將近滿租,南山廣場租金兩年來翻倍,信義計畫區商辦迎來最輝煌的時刻。 商仲指出,推動信義計畫區租房需求的,主要來自科技、新創、藥廠、時尚、新能源、共享辦公室6大業種;值得注意的是,許多都是國際知名企業。例如臉書(Facebook)原本在信義區的商務中心,後來搬到南山廣場,一口氣租下35樓整層,共804坪;Apple也在同一棟樓兩個樓層共1700坪。 由於出租率逐步提升,許多指標商辦大樓的房東也重新調高開價,如南山廣場中樓段單坪開價4500元,台北101中樓段開價4800元,國泰置地大樓低樓層開價已達到1坪4200百元。商仲說,未來每坪租金4000元,將成為信義計畫區景氣榮枯的指標價位。」

商辦市場強強滾 A咖搶A辦

2019年,可說是台北市商用辦公室20年來的轉捩點,3大需求出籠扭轉市場行情,帶動租金創下新高,5大建商也同步將商辦列為重點產品,業者預估,這波熱潮至少維持3年。 最近,有幾個市場訊息格外引發不動產業界注意:台北世貿聯誼社宣布今年10月起退出婚宴市場,將原本750坪的空間改成商辦樓層;國票金控砸下56億元,購入華固預計2020年完工的大直「亞太置地廣場」9層樓;三商美邦3度求售的長春金融大樓終於順利出脫,由泰安產險以37億元標下,規畫做企業總部。 與此同時,外商共享辦公業者也大批湧入台北市搶樓,包括美國第2大獨角獸WeWork、新加坡商的嘉世科(JustCo)等,一次都要拿上千坪的面積,預計下半年推出。JustCo台灣區總經理陳兆慶強調:「現在只挑了3個據點,但目標是5~6個,總共要上萬坪的空間;然而,台北市可選擇的標的只剩個位數,信義計畫區也都滿了。」 隨著各大外資商仲的今年半年報出爐,數據更證明了台北商辦的熱度。外資商仲世邦魏理仕董事總經理朱幸兒說:「從業25年來,第1次看到辦公室租金在1年內有如此漲幅;兩年前你要說信義計畫區每坪可以租到5000元,根本沒人信。」 根據最新的實價登錄顯示,台北101大樓的最高租金紀錄是83樓的每坪4411元,但這個紀錄去年底被南山廣場的38樓每坪4673元超越了。商仲業者表示,目前兩棟商辦指標大樓的高樓層,對外的租金開價,沒有5000元免談。此外,新光信義金融大樓在今年3月揭露19樓以每坪3676元出租,也創下該大樓的新高價。 1年前的101大樓和南山廣場,租金才3000多元,推算起來不到1年租金漲幅3成;內湖科技園區的辦公室租金去年初,單坪價格落在1500元,如今1800元,漲兩成。過去20多年來,台北市A級商辦的漲幅,1年最多不過3~4%,而今竟是雙位數的跳躍。朱幸兒說:「台北市今年的頂級A辦漲幅會超過所有亞洲一線城市,很少有城市的辦公樓是這樣漲的。」 熱度還在持續加溫,PwC普華國際不動產總經理田揚名甚至預測,在101大樓租約逐批到期後,下一波漲租潮就要來臨,說不定會突破6000元1坪。 供需失衡是造成這波租金暴漲的主因,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析,近幾年住宅市場蓬勃,住宅價格遠高於商辦價格,因此建商普遍在取得整棟產權的中古辦公樓後,拆除舊樓興建住宅。就算是維持商業用途,因為前一波的觀光熱潮,主要商圈有許多整棟或連續樓層的B級或C級辦公樓,被轉作商旅,例如新纖松江大樓、亞洲廣場大樓多個樓層、重慶南路辦公樓、合庫襄陽大樓等,都使得市場的辦公室供給量減少。 市場供給減少,但需求卻很昌旺,至少有5股力量共同推升市場。第1,舊有商辦爭相投入危老都更,暫時性的辦公大樓需求強。近期在都更與危老的推動下,多家壽險、銀行或專業投資機構,陸續針對自有資產推動都更危老,無論大樓目前是出租或自用,在短期的5年內,企業或租戶都須搬遷或暫時安置。例如,理律法律事務所因台塑大樓要都更需要搬家,改向聯合報大樓承租了5000坪;而羅氏藥廠則從國泰環宇大樓搬到南山廣場。黃瑞楠說,目前台北市區有16棟辦公大樓將辦理都更或危老,粗估面積就達8萬多坪。 第2,美中貿易大戰開打,台商陸續回流,是新一股租金漲勢的幕後力量。雷格斯商務中心台灣區總裁許恒豪透露,這半年來,從大陸回流台商來詢問辦公室的需求,就多出3~4成,道理很簡單,「如果廠都回來了,辦公室還要留在那裡嗎?」 從整體需求面觀察,黃瑞楠表示,大方向來看,目前景氣呈現穩定成長,全球經濟穩定復甦,企業尚未大幅控制成本,所以跨國企業辦公空間需求成長,租金預算較充足。 第3,大坪數的企業總部需求提高。近年來不少企業出現「辦公室整合需求」,好的B級辦公室可出租空間有限且零碎,但隨著企業成長,辦公室分散各地或者分散在各樓層,增加溝通成本,因此,當企業要增租時,期望整合辦公室,以利集團化發展。 依照世邦魏理仕的近期統計調查,企業搬遷需求占租賃量的68%,其中部分企業有小規模擴充計畫,而搬遷活動中近7成源自企業升級需求,同步藉由提供舒適工作環境吸引人才。 第4,新創產業興起。盤點近期市場上計有科技、新創、藥廠、時尚、新能源等勢力加入搶樓行列。例如,科技業的Facebook、Apple都落腳南山廣場;Amazon到新光信義金融大樓;沛星互動科技Appier進駐華南銀行總部大樓6~9樓;天旭國際科技、思華科技都在台北101;而暴雪、幻想娛樂、掌中乾坤等電玩公司也都選擇新進駐A辦。 新創業者有2017直播選在震旦國際大樓擁1、2百坪;蝦皮拍賣租下聯合報大樓3000多坪空間;Gogoro在合庫總行大樓承租2200坪;火星區塊鏈租下南山廣場800坪面積。 藥廠也是這波搬遷主力,仲量聯行副總經理劉建宇分析,主因是這些藥廠進軍台灣都有20年上下,如今都面臨門面老舊和都更問題。例如,羅氏藥廠搬遷到南山廣場,百靈佳殷格翰和嬌生都遷移到去年甫完工的國泰民生建國大樓;台灣武田則搬到遠雄總部大樓;而台灣小野藥品也新承租國泰置地廣場。 時尚業則由兩大品牌領軍,GUGGI集團搬到震旦國際大樓;LVMH集團整合旗下LV、Dior、Fendi等品牌進駐國泰置地廣場。新能源業者如麥格理海洋風力租下南山廣場近500坪;德國安能集團子公司安能亞太、沃旭能源、哥本哈根離岸風電等都新承租辦公空間。 第5,原本就在國內經營多年的商務空間及共享辦公室等業者,今年也動作頻頻。雷格斯旗下的Space品牌在台北宏盛IFC展點;德事商務中心分別於承租宏泰金融大樓1681坪與台北南山廣場37樓。已設點的新品牌還有新加坡品牌Kafnu、選擇重慶南路原城中金石堂的香港品牌The Hive、落腳宏泰金融大樓的新加坡商JustCo、進駐建國北路3段大樓的港商漢森集團WorkTech、選擇松仁路群益金融大樓的WeWork等。PwC普華國際不動產公司統計,光是共享辦公室合計的租賃面積,今年1月至7月就占台北商用不動產辦公室租賃市場約1/5。 黃瑞楠觀察,這批新租戶不僅與過去傳統A級辦公室的金融、壽險、證券、顧問等承租戶產業不同,前一波金融海嘯科技軟體業為了控制成本,包括Yahoo、HP紛紛往內湖南軟搬,但近期知名科技軟體業都選擇信義計畫區A辦。朱幸兒指出,尤其是有地標型、具備良好管理的大樓,如台北101、南山廣場,更讓企業趨之若鶩。 此外,新的承租戶在面積選擇上也有很大的改變。劉建宇表示,現在的承租方動輒就要500坪、1000坪以上,這正印證了此波漲幅主要都落在A級辦公室,原因是A辦定義要交通便利、屋齡20年以下、單層面積超過200坪、業主單純等要素,B辦、C辦就不會列入選擇;不過,預估條件較好的B辦,也會被帶動漲勢。 嗅到錢味,建商也早已悄悄布局,包括興富發、華固、國建、遠雄、長虹5大建商,今年同步向商辦產品移動。去年5月,興富發集團總裁鄭欽天喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標,計畫橫掃北中南辦公市場。華固董事長鍾榮昌說,未來4年華固商辦、廠辦推案量將逾3成。此外,國建兩筆新商辦開發案,一是南港簽下利百代辦公大樓改建案,一是簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案,分別預計在2022年、2025年完工。 遠雄汐止的「U-TOWN」第2期計畫將在第2季公開銷售;總銷21億元的南港廠辦新案也緊接在2020年推出。長虹建設也持續加碼購進適合推出廠辦、商辦的土地,今年先有總銷42億元的「長虹新世代」商辦推出,未來3年內還有92億元的商辦廠辦案待推出。 不少業者都預估,這波商辦從今年起,熱況可望再維持3年。高力國際認為,綜觀台北市各主要商圈,2019年幾乎沒有任何新增供給,儘管2020年有新星興業仁愛、中壽台北學苑、遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給,以及2021年預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段、國壽松江路等近一.6萬坪加入市場,兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給,但有2/3皆為業主自用,市場仍是供不應求。誠如戴德梁行董事總經理顏炳立說的:「信義計畫區租金回不去了!」

巷仔內/反送中以來港股慘 香港亞洲金融中心地位恐不保

香港反送中活動越演越烈,爆發流血事件,不論是港人還是投資人,每到周末就繃緊神經,而港股在2個月內指數也跌近4%,在亞股中跌深。首當其衝的除了是旅遊與零售業,也有許多在香港的外資企業暫停投資,甚至考慮撤出部分業務,香港做為頂尖的亞洲金融中心地位已逐漸鬆動。 自6月9日起反送中遊行後,直到現在幾乎每周末都有示威抗議活動,一開始港股還沒什麼反應,尤其6月10日港股開市不跌反升,來到27000點。但隨著街頭抗議聲浪不斷,6月12日港股下挫1.7%,反而是亞股中最慘,而上周五收在25939點,算算2個月港股跌幅達3.9%。相較同一時間,台股從10566點下滑到10494點,約跌0.6%,港股確實跌深。 尤其港股上周更是大跌,恆生指數一周累計下跌979點,跌幅達3.6%,收25939點。主要是美國總統川普宣布再度對中國大陸進口商品加徵關稅,並把大陸列為「匯率操縱國」,大陸也反擊表示要暫停購買美國農產品,再加上香港街頭流血事件不斷,內憂外患更讓港股雪上加霜。 香港政局不穩、社會動盪,首當其衝的就是占香港經濟約20%的旅遊業和零售業,且已有多國把香港列為旅遊警示。媒體也報導,其中7月住房率和來港人數大跌「兩位數」,從香港出發的旅行團更是暴減5成,旅遊業者甚至考慮放無薪假。香港當局甚至以「面臨比SARS與2008年金融危機還嚴重」來形容這次反送中的影響。 香港作為亞洲最開放的金融中心之一,直到現在香港仍享有獨立於中國大陸以外的關稅地位,還未被美國列於徵加關稅的地區,事實上也有許多商品自香港轉出入中國大陸。許多學者憂心香港亞洲頂尖金融中心的地位,可能大不如前,尤其北京當局可能計畫讓香港金融中心的地位被上海或其他城市取代。 也因為香港政局的不穩定,許多香港人因政治立場而改變消費行為,部分香港富豪開始把資產轉移到海外,就連外資企業也緊皺眉頭,之前聯博香港大中華區首席經濟學家紀沫就提到,原本英國脫歐,倫敦有些企業想把部分業務帶到香港,有些外資也考慮擴張香港市場,但因為反送中事件,讓企業界不得不暫緩投資。 而這件事情,就連鴻海集團創辦人郭台銘也曾示警,早在一開始反送中活動時,他曾在臉書發文,「逃犯條例」若處理不當可能造成香港社會的分裂,而破懷了香港做為幾十年來最自豪的自由與繁榮最核心價值。 不過郭台銘也提到,許多香港的外商考慮把辦公室搬到台灣,因為台灣有產業技術、距離中國大陸也近,若再加上稅賦的優惠,那麼反而是給台灣機會。香港反送中爭議,給國人反思「一國兩制」,也考驗往來兩岸三地的台商或是世界級企業,不論是否受美中貿易影響或是憂心香港經濟,在密不可分、緊密的全球產業供應鏈裡,如何布局與降低風險已經成為當代最關鍵課題。

習近平猛潑冷水 大陸房市熱潮不再

在政府打壓下,中國大陸6月新房價格依然較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲。不過,1線城市漲幅已停滯,改由2、3線城市接棒。 7月30日,中共權力核心的中央政治局召開會議,討論當前經濟局勢和部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產議題上,儘管外界呼籲鬆綁調控救經濟的聲浪高漲,但會議最後仍定調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,確定了延續房市調控的政策方向,也大大潑了市場一盆冷水。 鬆綁無望,31日A股開盤後,房地產類股「無懸念」帶頭下殺,135檔個股平均跌幅1.51%,當日市值蒸發將近550億元(人民幣,下同)。在港股上市的中國大陸房企也應聲重挫,累計7月31日和8月1日兩個交易日,融創中國和碧桂園兩大巨頭跌幅均超過4%。 中小型房企 淘汰趨勢加速 說到大陸房市政策的轉變,習近平自2012年接任中共中央總書記之後,走了一條與江澤民和胡錦濤時代迥然不同的道路,他重用了中央財經辦主任劉鶴,開始著手推動提升經濟品質的結構性供給側改革,而擠掉房市泡沫便是當中一項重任。習近平也確實「一路走來,始終如一」,即使面對當前經濟成長明顯放緩,而刺激房地產又不失為一帖特效藥,仍未動搖他的「房住不炒」決心。 事實上,當前大陸房地產市場並非步入衰退週期,而是行業和市場都陷入了畸形發展,致使官方對房市不敢輕忽大意,抑制房價的調控措施有增無減。 從行業看,出現大者恆大,中小型房企卻加速淘汰的趨勢。根據中國人民法院公告網的數據,今年截至7月底,已有274家房地產公司宣告破產。7月24日當天更一口氣有3家加入破產行業列,市場預估全年破產家數可能會突破500家;而這些倒閉的,幾乎都是不敵景氣而出局的中小型房企。 大陸房企的大洗牌恐怕會持續多年。重慶市前市長黃奇帆日前就憂心地指出,今後10幾年,大陸房企數量會減少2/3以上。據中國統計局數據,截至2018年底,大陸共有近96000家房企,按照黃奇帆的說法,未來10幾年將有6萬多家房企被淘汰。 但另一方面,大型房企卻憑著充足的銀彈和長期的囤地,持續鯨吞市場。根據中國房地產業協會公布的「2019中國房地產開發企業500強」報告,2018年大陸500強房企銷售總額達9.9兆元,年增17.1%。依銷售額計算,500強房企的市占率達66.01%,較上年提升2.77個百分點。 再從市場看,胡溫時期由京滬廣深等一線城市領漲房價的時代,在習近平上台後逐漸出現變化,1線城市受到重點「關注」後,房價得到有效抑制,但2、3線城市卻接棒輪流大漲。例如,2016年之後,合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆,這4城市還因此被冠上「房價4小龍」的稱號。 中國國家統計局每月定期追蹤70個大中型城市房價,以2019年6月數據看,70個城市整體新房價格較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲;逐月看,6月房價較5月上漲0.6%,為連續50個月上漲。值得注意的是,「房價4小龍」漲勢已經放緩,取而代之的是無錫、西安、呼和浩特、洛陽等2、3線城市。 緊縮資金流 房市難有起色 在這種情況下,監管部門只好像電玩「打地鼠」一般,針對房價強冒出頭的城市進行控管,因此有了「一城一策,因城施策」這種對症下藥式、卻治標不治本的房市政策。大陸各地方政府調控房市的措施可謂五花八門,但多從限購、限價兩大手段衍生而出,而調控措施推出的頻率有日益密集的趨勢。據中原地產研究中心統計,2019年上半年,全中國大陸房地產調控次數達251次,比去年同期的192次增加31%。 另外,掐住房市上游的資金流,成為新的調控策略。房地產業專家統計,2019年來,收緊房地產資金鏈的政策超過15次。具體看,大陸政府正從開發貸放、房地產信託到內債外債、私募等方面,全面緊縮房地產行業的融資管道。 在中共中央政治局會議確定了「不可炒房、不靠刺激房市救經濟」兩大主軸後 ,短期看,大陸房市勢必要面對許多官方「棒子」的伺候,回暖的機會微乎其微,房企苦日子還有得熬。

麻省理工、柏克萊大學進駐的研究中心 藏在北科大幕後?

美中對戰風雲再起,台灣身處風暴核心,該如何自處?日本野村總合研究所首席經濟學明年開始,台北將出現多家美國大學共同進駐的超級研究中心,未來台商要跟MIT、柏克萊合作,不必搭飛機,搭高鐵就行了,這個研究中心出現,代表台灣更有機會扮演區域研發中心的角色。 明年,台北市忠孝東路上,將出現MIT(麻省理工學院)、美國加州大學柏克萊分校等5所頂尖美國大學,共同進駐的研究中心,未來台灣廠商想與這些學校合作,不需要再搭飛機,搭高鐵或捷運就行了! 這是台北科技大學明年即將落成的跨領域研究大樓,這棟大樓裡,除了有北科大自己的研究院,還會有5所美國大學在這棟大樓裡陸續成立研究中心,各自與北科大展開合作研究計畫。 這5所大學來頭都不小,明年最先進駐的,是MIT知名的媒體實驗室,北科大校長王錫福表示,MIT將與北科大在台北共同研究輕量型自駕車。此外,加州大學柏克萊分校的化學學院院長,在北科大校友引薦下,連續兩年來台灣拜訪,明年柏克萊將在台北設立化學及生物醫學相關的研究中心。 MIT搶先進駐 研發輕型自駕車 王錫福表示,MIT的合作案,在前任姚校長時就已經開始,「現在我們就有7個學生,在MIT Media Lab!」他驕傲地說,「我們在實務上很強,能把別人的概念變成Prototype(原型)」。 不過,最近幾年,有興趣與北科大合作的美國大學愈來愈多。 在工業自動化領域知名的美國辛辛納提大學也來了,這個學校工程系學生畢業前,都要接受一年完整的業界實習。王錫福表示,雙方今年展開「智慧感測與應用國際人才培育學院」的雙聯學位的合作案;接下來,解決經費問題後,辛辛納提大學也有意要在這棟大樓裡,設立中心,與北科大共同開發AI(人工智慧)、智慧製造、機械手臂技術。 美國獲得最多產學合作經費的賓州州立大學,也已確定要投入資金,跟北科大合作智慧醫療、智慧製造項目的研發中心。 連續多年,德州大學阿靈頓分校(UTA)與北科大合辦管理EMBA雙聯學位,校長也多次拜訪北科大。王錫福透露,UTA正與北科大討論大數據以及土木營建管理方面的研究合作案。 這些合作案,對台灣產業發展其實有重大意義,因為許多學校選擇在這裡設研發中心,是布局未來與台灣廠商合作的機會。 「台灣的上市櫃公司老闆,有1/10是我們的校友」,王錫福說。走在北科大校園裡,不管是校園裡的雕刻、藝廊,甚至實驗室設備,隨處都能看到校友捐贈,捐贈的單位,經常以億元起跳! 美國推一把 台灣產業升級契機 在美國,大學是推動產業技術升級的關鍵推手,美國政府推動產業升級的方法,不是像中國把錢給企業,扶植勝利者,而是把錢給大學,形成技術創新聯盟,推動新技術的開發,教授不但能因為傑出研究,名利雙收,學校也能跟著賺一手。 在台北設研發中心,而非設學校,差別就在於能和產業有更密切的合作。王錫福解釋,這些學校和北科大合作研發,研發出的智慧財產權由雙方共有,如果研發有突破,馬上就能藉著北科大的校友網絡,變成量產產品。 例如輕量型自駕車,美國公司和產業都在想,有一天可以讓輕量型的自駕車,把你在網路上訂的貨送到家。現在,在美國的旅館裡,就有自動送東西到客房的服務型機器人,如果輕量型自駕車能在整個城市自由移動,也會是個巨大的商機。 「我們的學生都是好的Maker(自造者,創客),未來如果要量產,從Prototype原型開發、測試到量產,台灣都是很好的基地。」王錫福說,這樣的計畫,北科大做車電產業的校友,「都很有興趣支持」。 王錫福透露,北科大與台北醫學大學也有合作,利用北科大的工業實力,加速智慧醫療產品開發,這些資源和網絡,對美國的大學自然有吸引力。 這幾年美國學校對與中國合作,興趣也在降低。本刊採訪得知,近期,有些美國學校也收到大陸校友的強力邀約,捐助大筆資金,也想設立研究中心,卻被校方拒絕。 從台美雙方的專長看,美國擅長的是高附加價值的軟體和系統,但如何把概念變成硬體,已經不是美國的專長。例如,美國工具機廠商,幾乎都已消失,只剩下1、2家。但台灣在硬體和軟硬整合上的能力,在美中大戰之後,台灣就變成美國最好的選擇之一。 這些研究中心會加速台美的研究人才交流,王錫福透露,光是北科大,「這1、2年就有幾10位新聘任研究學者和教授的需求」。 因此,明年北科大會更加國際化,除了已經有的美國德州UTA大學和辛辛那提大學的教授群授課,明年還會引進柏克萊的教授來上課,研究中心裡也會出現大批外國教授和研究學者,用研究群的方式來解問題,「我們也會聘專職的國際人才進來」,北科大目前已經聘有35位外國大學傑出教授擔任本校國際講座教授,持續推動人才的國際化。 台美合作成果 可擴大連結東南亞 除了向東與美國連結,北科大在東南亞的人脈,也是未來重要的動能,台美合作開發出的成果,可以進一步擴大到東南亞。 王錫福表示,「北科大在泰國有兩名職員,」主要在招收當地EMBA班學生,北科大也積極推動東南亞產學合作,像今年台達電旗下的泰達電,職前訓練就把員工送到北科大來。王錫福最近也與菲律賓、印尼談合作,想把台灣工業教育的成功經驗,推廣到東南亞。 王錫福現在的煩惱,是大企業紛紛找北科大要人,「過去半年非常熱」他說,因為台商回流,AI、電機電子、機械、材料人才,老闆們搶著要。以前學校是畢業季辦就業博覽會,現在是增辦實習博覽會,第1次有100多家廠商參加,因為所有人都想提前搶人! 北科大是美中貿易戰下的一個縮影。美中貿易戰是台商的威脅,卻也是台灣的轉機,台灣未來不再只是代工王國,還能升級成研發及整合中心,繼續扮演整合者的角色。

人民幣跌破紅線 國人資產3天蒸發200億台幣

8月伊始,貨幣戰正式開打,美國總統川普宣布對大陸剩餘3000億美元商品課10%關稅,中國人民銀行亦以降低存款準備率應戰,放手一舉讓人民幣貶破「大陸紅線」,截至8月6日收盤前,離岸人民幣匯價已跌破7.10。 台灣開辦人民幣存款業務已逾6年,總部位一度高達3500億元人民幣;但自美中貿易戰開打以來,人民幣資產水位大幅降低,截至6月底,國人的人民幣存款已降至2651億元人民幣,創5年4個月來新低。 相較之下,人民幣計價基金規模反而持續增加。去年12月時,人民幣計價基金僅390檔、規模約258.05億元人民幣,今年6月卻增加至454檔,規模達314.09億元人民幣,主要為亞洲高收益債券基金和目標到期新興市場債券基金。 從8月2~6日3個交易日來算,人民幣貶幅已超過2.2%,若國人整體人民幣部位以3000億元人民幣計算,3天市值就蒸發200億元台幣。外銀人士指出,人民幣雖非第一次破7,但此番人民幣底部難料,建議暫勿繼續向下攤平。